去年因住宅限購而銷售大熱的公寓式寫字樓項目，回報率僅3.6%，遠低於傳統寫字樓6%的回報率，且這類物業管理費比住宅高出不少。”戴德梁行日前發佈報告稱。地産專家提醒，儘管公寓用途的寫字樓短期內仍將受到市場的關注，但投資高峰已經過去，買家出手前應考慮低回報率是否還具投資價值。

　　天河成交的寫字樓

　　公寓用途佔一半

　　戴德梁行的報告指出，2011年和2010年寫字樓的投資成交總量大大超過2008年和2009年，而主要的成交集中在天河區和海珠區。

　　“去年由於住宅市場限購，很多散戶投資轉向了寫字樓物業。”戴德梁行華中、華西區策略發展顧問部主管及董事黎慶文表示，廣州商業地産在2011年呈現出兩大特點，一是寫字樓租賃活躍，帶動租金穩步上升；二是投資資金受政策影響轉投公寓用途的寫字樓，去年這類項目的成交量明顯上升。

　　他還總結出一個有趣的現象：2011年，天河區與海珠區的寫字樓交易在結構上是完全不一樣的：在天河區是公寓性質的寫字樓成交量超過了寫字樓，原因是很多發展商把寫字樓物業轉成了公寓住宅來進行銷售，而海珠區則是以傳統辦公用戶的方式來成交。換句話説，天河的寫字樓側重於“住”，而海珠區寫字樓真正用以“辦公”的居多。

　　據戴德梁行統計，去年天河區寫字樓的成交量為29萬平方米，其中有18.6萬平方米是公寓用途的寫字樓，佔比已經超過總成交量的50%。而在海珠區成交的20萬平方米寫字樓中，公寓用途的項目只有2.5萬平方米左右。

　　黎慶文稱，天河區的公寓用途寫字樓成交已經佔據了廣州該類型物業成交的52%，而該類型物業的總成交量從2010年的37萬平方米上漲了29.7%，已經達到48萬平方米。

　　特別提醒

　　公寓式寫字樓回報率

　　明顯低於傳統寫字樓

　　黎慶文稱，珠江新城今年還有一批優質的物業入市，所以公寓式寫字樓的投資會繼續活躍。

　　但值得注意的是，公寓用途的寫字樓和傳統的寫字樓相比，回報率明顯偏低。

　　經戴德梁行計算，2011年傳統寫字樓的回報率約為6%左右，而公寓用途的寫字樓回報率僅為3.6%。

　　“公寓用途寫字樓成交大部分是散戶，這就是散戶投資和機構投資表現出來的不同。”黎慶文稱，散戶投資公寓比較衝動，缺乏理性。

　　知名地産投資專家、廣東省房協理事趙卓文同樣不看好這類物業，“無論‘酒店式公寓’還是‘商務型公寓’，當前都存在租售比偏低的情況。相當部分公寓的租售比低於3%，嚴重缺乏投資價值。”在他看來，在樓價回調的背景下，公寓市場在2012年將面臨更大挑戰。

　　而戴德梁行華中區董事總經理彭蔭喧亦提醒，公寓的水電、物管費用都比一般住宅的要高，這類産品的投資高峰現在已經過去了。

　　“需要提醒消費者的是，首先這麼低的回報率是要考慮的；第二，越秀區環市東一帶的公寓也有很好的投資機會，不一定非得鎖定珠江新城。”黎慶文給出上述建議。(趙燕華)