儘管房地産調控繼續，但剛剛過去的2011年，房地産行業日子過得還好。地産龍頭萬科近日公佈的銷售數據顯示，2011年全年銷售金額突破1215億元，幾乎是2009年公司634億元銷售額的翻番。比2010年也增加了12%左右，再創歷史新高。但問題是，萬科今年還能有這麼強勁的銷售嗎？房地産企業還有去年那樣的好日子嗎？房地産股票在去年經歷大幅度調整後，今年投資機會又將如何？

　　今年將會迎來買入週期

　　從萬科股價走勢看，似乎房地産行業最壞時候已經過去。萬科股價在去年9月見底後，在去年四季度大盤的大幅下跌中，萬科股價非常抗跌，甚至有所上漲。保利地産和招商地産等龍頭，股價也走出底部，走勢甚至強于萬科。

　　這難道真如中金公司房地産行業分析師白宏煒等對2012年房地産行業投資策略中所講的“行業入寒冬，股票見春天”？白宏煒認為，2012年投資主線是“防守反擊”，行業觸底，股票有反彈。地産股上半年依然將延續振蕩趨勢，隨著投資增速在年中回落、公司盈利一致預期下調、信託融資風險釋放，地産股將迎來較好的反彈機會。由於低估值，持有龍頭股會有相對收益。

　　他認為，2012年行業將下行觸底，全國銷售量價齊跌，低點將出現在三、四季度，但房價是個全球週期問題，不加息難有大調整。他認為政策將循序漸進放鬆，地産投資、經濟平穩下探使得政策調控將以微調、預調的定向式放鬆為主，地産行業政策放鬆將落後於其他行業，可能的政策放鬆路徑將是信貸定向寬鬆→下調存款準備金率→地方政策微調取消限價→下調利率→取消限購/限貸，今年初將開始貨幣政策放鬆，下半年才輪到行業限制政策調整。

　　東方證券分析師楊國華認為，2012年將迎來新一輪地産股買入週期。地産股買入週期的底通常是“政策底+成交量底”。現在正處於這個階段。

　　估值修復是最主要動力

　　分析師中也有不少謹慎者，認為政府對房價調控調門仍高，房地産降價壓力仍大，房地産企業資金壓力有增無減。華泰聯合房地産行業分析師魚晉華等認為，預測2012年的銷售增速為2%，房地産開發投資增速為17.7%（含保障性住房），整體行業資金缺口將達到1.2萬億元，為2011年整體資金缺口的一倍。

　　魚晉華認為，宏觀調控政策已經成為過去幾年左右房地産行業冷暖和趨勢變化的最重要力量，資本市場對房地産股票的投資邏輯，也大多簡單化為對調控政策收緊還是放鬆的預判和跟蹤。

　　在當前樓市庫存已創新高而房價下行之勢明確的情況下，調控政策已無進一步收緊的必要。而基於2008年年底的政策大反轉所導致的高通脹及高房價的慘痛教訓，未來房地産政策的重新放鬆選擇將異常審慎。從現有政策的脈絡來看，未來政策的可能變化或來自以下幾個方面：以房地産稅替代現有限購政策、在保護自住需求上做政策微調、略微縮減保障性住房建設和工業用地轉性入市進行補充等。

　　■ 陳道/文