雖然宏觀調控政策的力度和進度都未出現方向性的變化，地産企業面臨的資金壓力也愈加緊張，但在當前悲觀預期基本釋放，政策空間相對平穩的情況下，地産股仍有望獲得穩定的相對收益。如果政策不再加碼，便是最大的利好。一季度地産股可能有強于大盤的表現。

　　據Wind資訊統計，截至1月10日從已公佈的房地産上市公司業績預告看，32家公司中有19家公司2011年業績同比繼續增長，而13家公司出現業績下滑。從近日萬科和金地公佈的12月銷售情況看，也能佐證目前地産公司業績分化的局面，預計2011年地産板塊整體業績增幅會在20%-30%。但內部分化的趨勢進一步明顯，龍頭公司抵禦業績週期的能力更強，而那些市場單一、項目主要集中在一線城市的地方性開發商業績將面臨較大程度下滑。在眾多涉及房地産領域的上市公司中，部分公司多元業務經營受限，這些公司的業績增長也不樂觀。

　　2012年行業整合的壓力將進一步加大，這一點可以從行業的資産負債率中體現出來。2011年三季度，地産行業整體的資産負債率為72%，已經創下歷史新高。從資金鏈的角度看，很多企業的現金流已經為負。截至到2011年三季度末，板塊整體的經營性現金流凈額為-191億元，預計2011年板塊整體的現金流狀況要壞于2008年。

　　地産板塊面臨的最大問題就是資金。在貨幣政策從緊、行業政策不松的背景下，地産板塊2012年的資金狀況不會有太大的改觀。雖然貨幣政策整體有逐步放鬆的可能，但對於房地産行業而言，差別化的信貸和貨幣政策還會持續一段時間。加之2010年-2011年私募、信託等大量發行，2012年之後房地産公司的償付壓力將會逐漸體現出來。如果行業不出現大的整合，或者市場沒有進行充分的自發調整，那麼地産板塊的未來預期可能更差。

　　回顧近一個月來地産股的走勢，申萬地産指數整體下跌3%，在23個一級子行業中漲幅排名第4。經過近兩個月的深度調整，地産股體現出一定的抗跌性。這種抗跌性更多地是來自估值的支撐，而非基本面的變化。自2011年房地産調控深化以來，地産股的估值就處於不斷下探的通道中，目前板塊整體PE為13倍(TTM，整體法)，整體PB為1.9倍，PNAV(重估凈資産價值)折價40%，已經體現了市場房價跌幅20%左右的預期。近來地産股相對抗跌，與其他板塊相比，除了政策的延續，地産板塊整體可能不會有更大的利空。雖然2012年整體業績和行情可能還有很大的挑戰，但是相對於其他板塊而言，地産股體有望現出一定的安全邊際。

　　如果2012年一季度行業調整還未開啟，調控政策力度依舊，降價緩慢進行，對於地産股而言或許能夠博得短期的相對收益。因為在諸多不確定性中，地産股的確定性是被市場所預期和認同的，龍頭地産股相對於二三線地産股和其他概念題材股面臨較強的估值修復要求。以“萬保招金”為代表的地産股，從其2011年的業績預測來看，整體還將保持30%的增速。2012年在行業整體看淡的預期下，這些公司由於有效調整儲備和開發節奏，還能保持一定的業績增速，在資金和成本控制方面，同其他小企業比也有較大優勢。如果地産股面臨反彈機會，龍頭股的持續性可能會更好。　□中證證券研究中心 張泰欣