2011年已經過去，而進入2012年，市場的變數似乎不多，業內普遍認同，今年的形勢不會太好。

　　去年12月召開的中央經濟會議定調：將堅持房地産調控不動搖，更是讓不少寄望于政策鬆動的發展商失望。原本僵持的市場開始有所鬆動，部分發展商積極調整價格，意欲搶佔市場，快速回籠資金。而作為2012年的開端──元旦，其市場表現也很大程度上反映了近期市場將保持的態勢。經緯行研究中心的元旦市調顯示，在調控政策不放鬆、買家觀望情緒漸濃的背景下，新盤多低於周邊價格入市，部分在售樓盤價格已有鬆動，促銷折扣優惠增大，但未能有效帶動成交，總體市場表現淡靜。

　　在經緯行研究中心主任曾英傑看來，從2010年元旦開始的這一輪調控，一直持續到現在。期間各種調控措施，如雨後春筍般不停的出臺。限購政策的出臺，直接讓投資型買家及多次改善型買家失去了購房資格。二套房首付提至六成，第三套停貸，則讓不少首次改善型買家被迫離開市場。

　　房地産市場的三大交易主體，目前僅剩首次置業者以及首次改善型買家。而隨著存款準備金率的連續上調，銀行可發放貸款額度大幅減少。在這樣的背景下，首套房的利率不斷上浮，從基準利率七折，到基準利率，再到基準利率上浮10%，再到基準利率上浮15-30%，讓不少首次置業者及首次改善型也被迫延遲置業計劃。

　　曾英傑分析，投資型買家及多次改善型買家徹底離場，而不少首次置業者及首次改善型買家又被迫延後置業。市場的交易主體大幅減少，更為重要的是，市場上有實力並且有資格購買的有效客戶則是消化一批減少一批，且短期內都難以增加。因此，在限購及限貸政策部解除的情況下，市場上總體有效需求在日趨減少。

　　進入10月份後，由於市場的觀望情緒嚴重，消費者的入市意願降至冰點。在這樣的背景下，為了回籠資金，開始有樓盤大幅跳水開賣。但價格降幅過大，尤其是從外圍區域樓盤大降價到一向以抗跌自居的中心區樓盤大降價，讓原本觀望的消費者更加不敢輕易入市。在“買漲不買跌”的心理作用下，部分大幅跳水的樓盤並沒有取得預期中大賣的效果。

　　日前，廣州市國土房管局的相關負責人已經明確表示，廣州出臺限購令時並沒有限制時限。這也就意味著，廣州明年肯定會繼續執行限購令政策。在市場有效需求日益減少的背景下，2012年樓市將面臨著重大考驗。對於開發企業而言，如何開發適合目前與以往截然不同的的主力購房群體需求的産品，將會是決定2012年銷售業績高低的核心因素。李廣軍