接連的地産調控政策使2011年的住宅市場發展接連受阻,銀行緊縮的信貸政策,民間高得離譜的借貸成本,使眾多地産商融資成績單十分慘澹,如何度過房地産有史以來最嚴厲的調控政策成為眾多大型房企當前的核心命題。

　　而前段時間,溫總理就我國的房地産調控態度堅挺:房地産調控絕不可有絲毫動搖。無疑使慘澹依然的住宅市場更加雪上加霜。就在諸多房地産開發企業艱難度日的同時,民間廣闊的遊資卻仍然活躍在房地産市場,相比較黃金、股票等投資渠道,房地産市場仍然是他們的投資主流。但炒房團對住宅産業的投資興趣已然銳減,而是將大量的資金流向了頗具投資價值的商業地産,這讓坊間流傳的“投資商業地産更有投資價值”的説法進一步得到了印證。

　　隨著調控政策對住宅投資的進一步壓縮,譬如嚴控二套房首付比例,提交二套房交易成本、限購、限貸等,已然使商業地産之前不低於50%首付,貸款利率提高等較高的準入門檻不攻自破,這將大大提升商業類型地産的投資機會。

　　2011年後,商業地産時代將會成為市場主流。住宅市場高企的價格已然使住宅市場投資回報産生倒挂現象,一套住宅如單純靠租金收益甚至需要二三十年才能收回成本,即使當前住宅價格出現局部回落,但仍不能解決住宅市場超長回報週期的現實。無疑,商業地産相對較短的投資回報週期以及長久的發展機會與增值保值空間在投資者理性回歸後重新又佔據了市場主流。

　　而在紛亂複雜的商業地産領域,越來越多的投資者開始將目光轉向更加純粹的各地産業園區,向産業園區的規劃、開發、管理、銷售等整個産業鏈進軍。相比于其他類型商業投資,産業園區的利潤鏈條更為廣泛,國家對重點産業園區在開發、經營等各方面實效的優惠政策以及産業園區直接帶動的周邊廣闊的商業市場、住宅市場為産業園的發展帶來了更長久的發展空間與投資價值。

　　與此同時,諸多傳統住宅為主的房地産企業“去住宅化”行動也已悄然開始,紛紛通過各種渠道直接競買優質的商業用地、工業用地、兼併已有的中小型産業項目等方式加入商業地産以及産業園區的開發行業,以增強其在商業領域的“話語權”,而濟南近期成交的地塊多數為商業用地,也進一步驗證了商業地産強勁的發展潛力。以馮侖、潘石屹、鬱亮等為代表的地産大鱷亦紛紛表示,未來房地産市場將逐步形成以商務不動産為主角的競爭格局。(王玉軍)