下一波啟東

　　艱難開局

　　2011年樓市低迷的態勢顯然還將延續。今年首月，上海樓市寥寥無幾的新開盤數量，昭示著開發商在新的一年中，所面臨的巨大壓力。

　　新推盤縮水超六成

　　在“雙限”政策的調控下，開發商推盤意願明顯下降，不少項目對開盤時間三緘其口，甚至不斷推遲開盤日期。

　　上海搜房網數據監控中心統計顯示，2012年1月，上海市場預計開盤數量為15個，較預2011年底前開盤量43個相比，新年首月供應嚴重縮水，環比下降超六成，但同比與2011年1月預開盤量持平。從供應的分佈情況看，集中在青浦、楊浦兩區，其餘零星散落在各區，半數以上供應來自外環外。

　　“1月推盤量驟減的主要原因還是季節性影響，春節假期當月供求都會出現下滑態勢。”不少業內人士持相同觀點，“不過，根據2011年12月部分項目延期開盤的現狀，今年1月的實際推盤量仍有較大的上升空間。”

　　去化庫存成首要任務

　　供應量的減少根本原因還是在於住宅用地供應的不斷減少。克而瑞上海研究總監付琦表示：“上海的土地從2004年開始就處於供應不足的狀態，自2006年起至今，商品住宅的供應量一直在1100—1500萬平方米的低位徘徊，呈現連續6年的下降趨勢。”

　　此外，由於全行業資金鏈緊張，部分開發企業減緩開工、放緩施工進度以期刻意規避市場低迷，加之調控政策將繼續限制購房需求，也在一定程度上影響了今年的供應量。

　　政策趨緊、供應驟減，開發商推盤意願減弱。同時，“在全市商品住宅庫存量創出歷史新高、達到千萬平方米的情況下，今年開發商的首要任務還是去庫存，並非加速推盤。”德佑地産研究部主任陸騎麟指出。

　　房價增幅呈放緩趨勢

　　當前情況下，開發商如需取得良好的銷售業績，必然會選擇價格攻勢。資金相對充裕的開發企業則會選擇放緩開盤速度，而迫於生存壓力的開發商只能低開求售。

　　據統計，在今年1月份新推項目中，單價在2萬以下的佔5%，2—5萬的佔27%，13%的項目均價在5萬以上。值得注意的是，超過半數的項目至今還沒確定所售樓盤的價格，表示“會在開盤前再對外公佈”。

　　對此，21世紀不動産上海區域分析師黃河滔認為，2011年，居住用地溢價率明顯下滑，故地價指數即使本年上漲，漲幅也應有所放緩。此外，考慮到原料、設備成本及人員工資仍保持增長，預計住宅建造成本也將維持升勢。在兩項成本上升帶動之下，房價理應維持升勢、但增幅放緩。