房價的合理與否，從來都是和各地居民的收入水平和經濟發展相對而言的。1998年房改明確，城市居民只要拿出家庭4年的收入，就可以買得到一套60平米的住房。這也是最早的“中國特色的房價收入比”。

　　隨著中央經濟工作會議的落錘定音，“促進房價合理回歸”已取代“抑制房價過快上漲”，成為2012年房地産調控的最核心的關鍵詞。

　　在2011年的最後幾天，農行拋出的一份報告宣稱：房價合理回歸意味著：一線城市房價應該下降10%-25%；二線城市的房價應下降5%-15%。根據這份報告來推測，2012年的樓市調控可以鬆綁了，因為眾多一二線城市樓盤價格的降幅都已在三分之一以上。

　　但恰恰就是在樓市一片“降”聲中，中央經濟工作會議強調：要堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸。顯然，農行報告的説法與調控的預期並不吻合。那麼房價究竟下降多少才是“合理水平”？

　　房價的合理與否，從來都是和各地居民的收入水平和經濟發展相對而言的。房價收入比也是國際通用的衡量標準。世界銀行和聯合國人居中心認為，房價收入比在3-6之間為“合理”；一旦數值超過6，就屬“房地産泡沫區”；而超過7時，更會被公認為“全球房價最難承受地區”。

　　有專家稱：房價收入比從來不適用於中國的房市。此言大謬。早在1998年房改的“頂層設計”中，就對房價和“個人承受能力”進行了具體的規定，即：在停止住房實物分配後，如果一個地區一套建築面積為60平方米的經濟適用住房(注：當時的供房主體)，它的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，“可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼”。也就是説，1998年房改明確，城市居民只要拿出家庭4年的收入，就可以買得到一套60平米的住房。這也是最早的“中國特色的房價收入比”。

　　但是，在房價多年暴漲累積出的高房價的今天，不要説房價收入比4，就是要以房價收入比6的“合理水平”來作為調控的目標，顯然也是不現實的。目前，中國大中城市的房價收入比平均在12-15左右(一些一線及重點城市甚至超過20)。

　　房價的合理回歸，一方面是要激活被高房價所壓抑的居民住房消費，解決市民的住房問題；另一方面，又要能保證“傷筋動骨”的房價大降，不會對房市及整個經濟層面産生大的負面效應。

　　綜合權衡，最現實並最有可能操作房價調控的“合理目標”，房價收入比應該設定在7-9之間(高出國際公認的合理水平50%以內)。而且後者這些“高位值”，應該還是全國城市的平均水平。一些房價高居不下的一二線熱點城市，在實際操作中還可能允許有個別“突破”。據此測算，全國城市的房價，平均要下降四成以上，才能達到上述的房價回歸的理想目標。房價下降四成，是否會對經濟産生負面影響？眾所週知，房價大跌，經濟安全上影響最大的就是銀行業。而時任銀監會主席的劉明康曾在多個場合反復強調：銀行業可承受房價下跌四成，風險總體可控。表明房價下降對經濟影響有限。

　　當然，房價下降四成僅是理想目標，這個目標是不是調控的目標，能否實現這個目標，則要考慮多重因素，其中，最重要的因素便是調控的決心。

　　□沈曉傑(財經評論人)