田新傑

　　如果説2011年是開發商最難熬的一年，那麼2012年將很可能是最終決定生死的一年。本報記者注意到，新年伊始，從地方政府部門、開發企業到投資投機者，籲請調控“松一松”的呼聲再起波瀾。

　　需注意的是，據不完全統計，全國有不少城市未能實現自己定下的調控目標。其中，海口市去年前11月房價漲幅高達29.50%。西安市去年前11月的房價同比漲幅達12.8%。

　　即使達標的城市，也是因為目標定得太低。同策諮詢研究中心分析師姚伯均告訴本報，樓市泡沫在很大範圍內依然嚴重存在，如上海某些區域的供求比達到了驚人的8.66：1，大量區域供求比依然在2：1以上。

　　過於寬鬆的房價目標

　　據不完全統計，2011年全國公佈了年度新建住房價格控制目標的城市超過600個，多數與地方GDP、人均可支配收入增速挂鉤，多數地方只需控制當年新建住房價格增幅在10%以內即達標，唯有北京明確提出“穩中有降”的目標。

　　由於2011年12月份各地的房價數據尚未完全公佈，以截至2011年11月的剔除保障房因素的樓市數據，有相當數量的城市並未實現房價調控目標。其中深圳、上海、杭州房價出現下降，跌幅僅在5%左右；多數城市房價仍保持上漲，半數城市房價漲幅超10%，最高漲幅近30%。

　　據公開數據統計顯示，海口市2011年的控漲目標是漲幅低於全市城鎮居民人均可支配收入增長水平，截至去年11月，該市GDP預期漲幅為10%左右，同期當地房價均價為9992.3元/平方米，2010年同期則為7716.2元/平方米，漲幅高達29.50%，遠遠未完成調控目標。

　　海口之後，其他很難完成控漲目標的城市還包括：2011年前11月，長沙房價同比漲幅26.34%，同期該市GDP及居民收入預期增幅分別為12%和14%；成都房價同比漲幅17.90%；鄭州房價同比漲幅17.78%，同期該市GDP及居民收入預期漲幅分別為10%和13%；重慶上漲16.39%、瀋陽15.61%、南京12.02%、北京7.86%。

　　值得注意的是，除了西安外，包括大連同比上漲9.85%、廣州8.86%、武漢3.76%和天津0.54%等不少房價同比依然上漲的城市，由於制定的房價控制目標相對寬鬆，它們均已順利完成調控目標。

　　形成鮮明對比的是，已完成調控目標的重點城市中，房價統計顯示真正同比下降的城市僅佔少數，僅包括杭州同比下降3.15%、上海4.00%和深圳5.02%等城市。

　　與地方房價控制目標形同虛設相呼應的，是地方限購令繼續執行時的“觀望”。2011年1月底後各地共48個城市相繼出臺地方性限購政策，其中10個城市限購令于2011年12月31日到期，1個城市2012年2月29日到期，其餘37個城市沒有明確具體時間。

　　據最新公開信息，本報記者統計，共有26個城市先後表態限購令2012年繼續執行。其他如2011年底限購令到期的貴陽市，該市住建局對外稱“該部門已將相關報告提請上級部門審批”。

　　樓市泡沫難消退

　　從地方利益和經濟短期發展的角度看，控制房價上漲目標、嚴格執行限購令的動力顯然不足。而從2011年各地最終房價同比漲幅看，樓市調控離成功還很遙遠。

　　此輪調控一年多以後，多數城市樓市的調控效果主要還停留在成交量萎縮和少量的降價層面，從量價齊跌到價格下調還需要最後“一把火”。姚伯均注意到，不少區域樓市所出現的供求嚴重失衡現象，一方面是調控的效果表現，更是這些區域原本存在嚴重供求泡沫的“臨床反應”。

　　同策房産諮詢研究數據顯示，上海商品住宅市場2011年供應8萬套，近1000萬平方米，而成交僅有6萬套，約700萬平方米。年末可售住宅余量達975萬平方米，其中當年新增未去化住宅達到300萬平方米。

　　姚伯均以上海市場為例分析，按照城市外圍低端項目相對多，存貨去化週期要求相對較短的邏輯，崇明、金山、浦東新區等三個郊區區縣住宅存量去化時間較長，其中崇明縣達到了2.71年、金山達到1.95年，浦東新區(不計南匯區)達到了2.31年，計入南匯的合併後的新浦東也達到了1.65年，存在較嚴重的泡沫。

　　採訪中，多位業內資深人士認為，當前不少城市的樓市依然是被暫時壓抑住的“活火山”，一旦壓力解除，再次噴發的概率極高。“繼續嚴厲調控，讓這座火山實現逐步冷卻，這是目前調控騎虎難下的唯一齣路。”一位資深人士直言。

　　同策諮詢研究中心總監張宏偉針對近期有關“地方政府購買商品房抵保障性住房”的消息評論説，地方政府購買商品房抵保障性住房，有助於推動商品房市場成交回升，這個政策是政府為完成保障性住房任務而“變相救商品住宅市場”。