2010年，綠城旗下房子均價20470元，為全國房企最貴。

　　2011年，董事長打算先努力賣房子，不行就賣項目，再不行就將價格一降到底。

　　一則銀監會調查綠城信託的消息，引發地産股集體跳水。這不僅因為綠城以高負債、高週轉率，還有拿高價地令人擔心，更透露出地産市場風聲鶴唳的脆弱心態。

　　綠城董事長宋衛平説，“假如現有政策再不放鬆，到今年年底，綠城真有可能有一些項目要割肉。”

　　誰會第一個倒下？脆弱的中國樓市正在等待這個懸念的落地。 （彭建祥/圖）

　　“綠城的狀況到底是怎樣的？”在過去一週時間裏，綠城集團董事長宋衛平被鋪天蓋地的電話和短信淹沒了，幾年沒聯絡過的朋友都會打電話過來問。

　　2011年9月27日，他剛剛結束了為期16天的北方市場巡視，回到杭州的住所玫瑰園。這位以“足球反黑”著稱的地産老闆，長時間裏在浙江樓市及中國高端住宅領域一騎絕塵，甚至公司規模一度接近萬科，2009年居於中國房地産業年銷售榜第二。但2011年上半年，銷售排名卻落到第九，而在過去一個月裏則為被收購及調查傳言困擾。

　　路透社在9月21日的報道稱，中國銀監會已責令信託公司評估其向綠城集團放貸的風險，一時間引發了投資者對綠城集團財務狀況的普遍擔憂。在過去一週裏，綠城在香港上市的股票暴跌近三成，並觸發中國房地産股的集體下行。50家上市房企由於股價下跌，市值縮水總計超過1800億元，碧桂園、雅居樂等股票跌幅均超過兩成。SOHO中國CEO張欣在其微博上如此評述：“市場信心薄如紙，一個小的消息就造成恐慌拋售。”

　　標準普爾評級服務公司在2011年9月27日稱，中國房地産市場的形勢不容樂觀，未來6至12個月房産商面臨的流動性壓力將加大。

　　綠城以高負債、高週轉率，還有拿高價地聞名，其財富和文化皆植根於此。在2008年年末陷入資金困局、連環債危機之時，這家創立17年的企業曾險遭不測，但隨著市場行情的逆轉，綠城又從泥沼中爬了出來。

　　“感謝上天，讓我們活了下來。”在2009年7月杭州的一場論壇上，宋衛平曾這樣心有餘悸地對南方週末記者説。但如今，綠城又到了生死關頭。綠城制定的2011年銷售目標為540億元，但9個月過去，僅完成了該目標的一半。

　　宋衛平把問題歸咎於一場當初他沒預料到的房地産調控。一切來得太突然了，銀行貸款下不來，銷售又出了問題，“限購和信貸緊縮讓樓市一下子從夏天進入了嚴冬，我們很難受，我也不相信其他開發商日子會好過到哪去──但這不是從業者的錯，這樣嚴厲的市場管控，哪是一般人可以受得了的。”

　　一則傳言引發的慌亂

　　投資者擔心歷史將會重演──綠城中國的中期報告顯示，截至6月底綠城的凈資本負債率較2010年底升31.2個百分點至163.2%，債務總額達346億元人民幣，近四成會在未來12個月內到期。

　　綠城信託門事件早在9月的第二周就初現端倪。

　　綠城集團行政總裁壽柏年對南方週末記者解釋説，9月16日，銀監會非銀行機構監管部的一位職員看到一家足球媒體稱海航擬30億收購綠城的流言後，便通過內網給各信託公司發去了一份《信託公司與綠城集團及關聯企業開展房地産信託業務調查表》。五天后的9月21日晚上6點，路透社將這一消息披露，隨即引起投資者對於中國政府將繼續收緊地産業融資渠道的擔心。

　　綠城信託遭銀監會關注的背景，是中國長三角已出現個別信託産品逾期違約事件。今年以來，受困于信貸緊縮，眾多房地産開發商紛紛借道房地産信託進行融資，這種融資方式雖然成本高於普通貸款，但發展勢頭一直較猛。

　　中金分析員白宏煒指出，2011年上半年房地産信託達到了1700億元，僅略低於銀行發放給房産商的貸款，而綠城是涉及信託産品最大的公司，其今年通過信託融到50億元左右，約佔綠城總融資的五分之一，其平均利息在13%左右，而自2008年4月份以來，綠城通過平安信託等多家信託公司發行接近20款信託産品，發行規模達到91.6億元，逼近100億元。

　　消息披露的那晚，宋衛平正在瀋陽，壽柏年則在青島。晚上11點多，綠城在其官方微博隨即聲稱：公司目前沒有收到任何監管部門的調查通知；公司目前開展的信託業務均符合規定；公司的資金財務狀況穩健正常。

　　不過，寥寥數語沒能打消公眾疑慮。第二天開盤，綠城股價一落千丈，暴跌16.2%，並在隨後跌到了兩年來的最低點。其長期以來的高負債，以及2011年以來的銷售不暢，讓越來越多的人想起2008年年末的資金困局，投資者擔心歷史將會重演──綠城中國的中期報告顯示，截至6月底綠城的凈資本負債率較2010年底升31.2個百分點至163.2%，債務總額達346億元人民幣，近四成會在未來12個月內到期。

　　據財新網報道，銀監會也表示，他們經常對房地産信託情況進行調查，並非特定針對綠城公司，對於房地産信託政策，除了已發佈的監管文件還沒有新的變化。

　　9月23日，綠城集團也在杭州舉行媒體溝通會。當天，身在遼寧的宋衛平給綠城中高層發去了一條短信打氣：最近關於公司在調控背景下的經營和資金問題，流言蜚語不少。但細細思量之下，公司是健康的。如果我們把銷售做得更好一些，我們仍然是天下最好的公司。

　　久未在媒體上露面的壽柏年也在通過各種方式向外界強調，綠城的運營是健康良好的。“我們從去年就開始思考轉型。房地産這個行業慢慢進入成熟期，初期的快速增長已經過去。我們未來一段時間將秉著穩健經營的戰略發展，多賣房子少買地，通過兩年的努力，把凈資産負債率降到100%以內。”壽柏年向記者這樣表示。

　　而對於“信託門”事件的始作俑者──海航收購綠城的傳言，宋衛平則聲稱該新聞是個“笑談”。“綠城集團的確與海航有項目上的合作，但是30億元收購綠城集團，怎麼可能！”

　　作為事件的主角之一，海南航空近年擴展兇猛，産業鏈向上遊已延伸至機場管理業，下游延伸至酒店、物流、房地産和旅遊業，已成為中國第四大航空公司。而此次爆出“海航30億元收購綠城”的消息，則是因足球引發的。《足球報》在報道中稱：“海航收購綠城集團的同時，還瞄準了杭州綠城俱樂部。”

　　壽柏年聲稱，綠城和海航確有合作，在2010年11月25日舉行的土地出讓現場，海航下屬的西北海航置業有限公司與綠城合作以18億元競得杭州一塊土地。此後，海航高管還有意在旅遊地産上與綠城合作，收購綠城部分酒店權益，“但我們還沒有正式談判，結果在足球記者筆下，就變成了收購綠城集團了。”

9月27日，宋衛平在杭州一個項目評審會上仍心事重重。（張育群/圖）

　　為什麼是綠城

　　不斷融資，不斷拿地，是綠城超常規跨越式發展的主要模式。

　　儘管為各種傳言困擾，宋衛平坦言綠城資金雖緊，但遠沒有2008年金融危機時那麼嚴重。“2008年國慶節怎麼過的，我還歷歷在目，那時候公司就開始拖欠各種款項了，而今年，我土地款基本上付清了。”

　　而據綠城中國中報顯示，截至8月26日，綠城集團的未付土地款共僅余人民幣18億元。2011年上半年，綠城僅以23.3億元取得權益土地儲備面積201萬平方米，需支付的土地款僅為2010年全年的1/6。

　　綠城中國成立於1994年，最初僅是一家位於杭州市的地方性房地産開發商。2006年7月上市之初，土地儲備總建築面積為800多萬平方米，至2011年底，土地儲備已增至4000萬平方米。不斷融資，不斷拿地，是綠城超常規跨越式發展的主要模式。

　　這種模式讓綠城在金融危機時險些傾覆。剛剛上市的綠城在2007年前後房地産市場泡沫最盛時，高價拿下1000多萬平米土地，此後遇到金融危機，房地産市場調整，流動性危機隨即襲來。彼時，業界揣測綠城將成為第一個在危機中倒下的大鱷。連中海都託人找到綠城，表達過收購意向。

　　宋衛平承認，綠城那次的危機得以化解，與政府適時救市不無關係。2009年，綠城還要支付60多億元土地出讓金。杭州市政府當時表示，房地産企業土地出讓金可緩繳半年。隨後，四萬億的刺激政策及各地的救市計劃，讓市場迅速反轉。綠城因為有大量的可售資源，成為最大受益者之一。2009年第四季度僅僅三個月，主打高端住宅的綠城賣出了229億，全年銷售額更達到513億元──年初還瀕臨破産邊緣的綠城，一舉超過保利、金地、招商等，躍居全國第二，僅次於萬科。

　　熱衷於拍地的宋衛平，隨即在2009年果斷出擊，屢屢在杭州高價拿地。2009年，杭州總價地王前十位中，有4個出自宋衛平之手。2009年秋季懇談會上，宋衛平更豪言2011年綠城銷售額要衝刺1000億元，三至五年趕超萬科。

　　但截止到2011年9月，綠城銷售僅完成了約270億元，這樣的成績不但沒有趕上萬科，還在轉瞬間即被曾經的追趕者恒大、龍湖等一大批新銳發展商超越。

　　綠城以開發中高端物業項目聞名，而壽柏年承認，2009年的土地激進緣于他們對宏觀調控嚴重性的判斷不足，尤其是高端住宅項目在房地産市場調整中受衝擊最大，“我們的客戶往往是買過一套兩套房子的，但限購的對象剛好和我們客戶的重合面非常大，於是這輪調控對綠城的影響就首當其衝了。”

　　宋衛平則聲稱，“綠城跟按揭有關的購房過去佔到90%，但如今房貸按揭也有極大限制，這相當於購買力已經下降了50%以上。”而在綠城的大本營浙江，這片曾經是中國房地産最炙熱區域，如今也走到了轉捩點，成為調控重災區。杭州克而瑞公司數據顯示，截至2011年9月底，杭州市八區商品房存量套數62905套；按近兩年月均銷售4428套計算，銷售週期需要14個月。

　　9月杭州樓市的主題詞已變幻成降價，從邊郊到主城，從少數開發商降價到大多數開發商參與降價或變相降價，價格戰已從暗打變成了公開肉搏──但作為高端物業開發商，綠城顯然在定價上缺乏更多的騰挪空間。

　　“有錢就去拿地，沒錢就找人合作。”

　　“假如現有政策再不放鬆，到今年年底，綠城真有可能要面臨一些項目割肉的可能。”

　　宋衛平和壽柏年是大學同學，他們所在的杭州大學歷史系77級，後來出現了十多位知名地産商、兩名福布斯富豪。

　　作為歷史系畢業生，在綠城招聘員工的時候，宋衛平曾出過一道冷僻的題目──解釋《論語》裏“春服既成，冠者五六人，童子六七人”這段古文；而在招聘員工時，宋衛平甚至會把員工的血型和星座作為判斷標準之一。

　　在公司內部，宋衛平以嚴厲著稱。“雖然他罵的事情肯定是對方做錯的，但罵得不留面子，連一些執行總經理都很難堪。”一位綠城的員工説。不過，這種嚴厲也讓綠城成了中國高端住宅的領先企業之一。在杭州相同地段的房子，只要打上綠城的標簽，就可以比其他樓盤高出20%的價格。

　　但隨著調控的逐漸深入，即使在2008年也聲稱“不降價”的宋衛平，也終於在想降價的問題了。

　　“這段時間我在想，如果我們降價怎麼降，這是我們的一個探討性的問題，理論上我只會針對我的老客戶降價。”宋衛平這樣説道。他聲稱凈利潤只有10%左右的綠城，降價空間非常小。但他同時指出，“假如現有政策再不放鬆，到今年年底，綠城真有可能要面臨一些項目割肉的可能。”

　　“我會先進行幾個項目的騰挪，再考慮合理降價的問題。但是等到綠城都開始賣項目的時候，這個行業大概有70%以上的企業都處於倒閉邊緣了吧。”宋衛平説。

　　在過去兩年裏，綠城更多在依靠外部力量實現擴張。“有錢就去拿地，沒錢就找人合作。”壽柏年向南方週末記者透露，合作開發模式、房地産代建和房地産股權基金正成為綠城前進的三駕馬車。

　　所謂的房地産股權基金，就是現在平安信託和綠城中國聯袂打造的平安財富安城1號房地産基金信託産品，以股權投資方式參與綠城在溫州的一個房地産項目。而代建業務，則合作方出錢，綠城只出團隊和設計，綠城的角色由“開發商”，轉變成“建築商”。

　　多數分析人士指出，中國銀監會檢查綠城貸款方，彰顯出中國政府繼續壓低房價的決心，但如果説連房地産信託融資渠道也被進一步收緊的話，開發商資金壓力將明顯加大。

　　“以前每週就一兩宗地要找我們兜售，現在幾乎每天都有人登門，要賣地給我們了。”杭州濱江房産集團董秘李淵向南方週末記者感嘆，現在資金鏈緊張的，不僅僅是一兩個中小開發商了。但這種環境下，濱江從開發節奏到拿地，都保持非常謹慎的態度。

　　也許，更嚴重的局面還在後面。9月28日，據上海證劵報報道，一位接近綠城的人士稱，綠城正在考慮資本市場的重大動作，退市可能是其考慮的方向之一。但隨即，綠城中國公告稱，暫無港交所退市打算。