只在主城區限購，最高限價11285元/平方米

　　珠海“雙限令”被指“太溫柔”

　　黃樹輝

　　在市場普遍預期“限購令”執行範圍將維持現有規模之際，珠海市出臺了限購和限價的“雙限令”，成為全國首個實行樓市雙限政策的城市。

　　昨天，珠海市住房和城鄉規劃建設局局長陳哈裏在新聞發佈會上表示，珠海“雙限令”不包括二手房，且限購範圍只包括主城區即香洲區。

　　多位業界人士表示，在全國房地産市場預期和珠海樓市運行已經轉變的情況下，珠海“雙限令”究竟是為了抑制房價過快上漲，還是希望通過擠出效應為未限購區域托市，目前還有待觀察市場反應。

　　珠海市政府10月31日晚發文稱，該市將從11月1日起實行限購政策，限購主要針對主城區(香洲區)。限購令施行後，本地居民和在珠海已繳納一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新購一套房。而無社保和納稅的非本地居民不能在香洲買房。

　　同時，該文件還提出限價措施，規定報備項目的住房平均價格超過珠海市2011年度房價控制目標即11285元/平方米建築面積的，價格主管部門暫停備案，商品房預售管理部門暫停核發商品房預售許可證。

　　陳哈裏在新聞發佈會上表示，珠海出臺該政策是非常困難的決定，力度大小考驗政府智慧。

　　根據陳哈裏的解釋，珠海高檔樓盤集中推出抬高主城區房價，故調控僅限主城區，港澳居民也屬非戶籍人口。珠海限購以家庭為單位，成年子女可獨立按家庭算，但只限新樓不限二手，取得了預售許可證的新盤不在限購之列。

　　陳哈裏表示，每平方米11285元的限價是指合同價，限價範圍覆蓋珠海，包括橫琴、金灣、鬥門和高新區。

　　目前，珠海下轄香洲區、鬥門區、金灣區和橫琴新區。受橫琴島規劃獲批、珠港澳大橋建設等區域性利好因素影響，近年來珠海房價漲幅一直位居廣東省前列，僅2010年珠海房價漲幅就超四成，目前珠海的房價僅次於廣州、深圳，遠高於珠三角的佛山、中山、東莞和惠州等城市。

　　由於特殊的區位和政策因素，珠海的房地産市場是典型的投資型市場，2011年上半年在珠海購房的人群中，非本地籍貫的購房者佔據95%以上。

　　世聯地産數據平臺顯示，2011年前三季度珠海商品房成交量為165.05萬平方米，同比仍然保持上升；2011年1到9月份，商品房月度成交均價只有3、5、7月份略低於2010年全年成交均價，其餘月份價格同比增速仍然維持在20%以上的高水平。

　　根據珠海市住房和城鄉規劃建設局的統計數據，2011年1至9月該市新建住房價格為11967元/平方米，同比上漲17.7%，這意味著如果沒有強有力的調控措施，珠海2011年全年均價漲幅控制在11%以下的目標難以實現。

　　在房地産調控政策效力全面顯現和樓市整體預期已經轉變的情況下，珠海出臺“雙限”政策卻被認為過於“溫柔”。北大公共經濟研究中心研究員韓世同認為，此舉是地方政府變被動為主動的策略，但該限購政策只針對新購的住房套數，而未考慮購房者以前所有的住房套數，且限購主要針對香洲區，政策影響力不會太大。

　　亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓向《第一財經日報》表示，珠海限購僅僅針對主城區和新樓盤，明顯存在變相托市嫌疑，因為限購政策將産生緊張搶購氛圍和市場擠出效應，推動需求轉向未限購區域和二手房市場。

　　謝逸楓表示，珠海“雙限令”出臺的另一背景是為了扭住市場的大幅萎縮狀況。珠海統計調查信息網顯示，2011年1至8月，珠海商品房銷售面積連續8個月出現負增長，商品住宅市場成交量嚴重下滑。

　　當地業內人士表示，受年度銷售目標、市場持續低迷影響，近期珠海大多在售的項目都有較大的優惠，個別項目優惠幅度達9折以上，新開盤項目價格低於市場預期，但仍未撼動購房者的觀望心理。

　　有機構統計稱，受新增供應量的突增及2011年前三季度銷售低迷的影響，珠海整個第四季度供應量約250萬平方米，而前三季度消化量僅約為18萬平方米/月，樓市全面步入買方市場，珠海房地産頹勢短期內難以扭轉。