購房政策微調是對衝當前經濟下行的最優工具、鞏固地産調控成果的重要抓手。1）4 月地産新開工為-14.6%、投資為9.2%，由於開發商目前資金仍偏緊我們認為5、6 月新開工和投資仍難有起色，只有通過改變開發商資金面和預期才能扭轉這一趨勢，改變的前提條件是銷售持續、房價企穩，購房政策微調將有效促成開發商去庫存，使其增加購地和加大新開工力度；2）4 月經濟數據下行超預期，使中央政府短期內通過加大投資項目開工對衝經濟下行風險，但由於無法出臺類似08 年的4 萬億計劃，我們認為中期經濟增長仍要看地産銷售持續；3）從鞏固本輪地産調控成果的角度看，只有開發商增加投資才能有效避免明年年中可能出現的供不應求局面，從而使得房價漲幅控制在一定範圍內。

　　房地産政策微調持續發生，可能的政策包括貸款首付成數下調(主要是公積金)、貸款額度提高、首套房執行利率有望進一步鬆動。歷史上看，首付成數調整都由國務院做出，地方政府很難單獨發文推動，我們傾向於認為中央有類似的政策儲備，具體發文時間目前難以確定；首套房首付成數調整仍在不鬆動房地産調控前提下開展，體現了中央支持剛性需求、有序引導其釋放的政策取向；我們預計未來地方公積金首套房成數可能下調至二成，執行利率也有望進一步鬆動，可能來自於購房利率倍數下調和基準利率的下調，將有效推動剛需釋放。

　　維持行業看好，銷售持續和積極政策預期的黃金組合將繼續推動板塊表現。我們在5 月月報中提到，板塊表現要看政策變化，目前看政策積極變化正漸行漸近。從板塊的表現看，儘管年初以來相較大盤已獲得20%的相對收益，我們認為仍可持續，銷售持續和積極政策預期的黃金組合將繼續推動板塊表現，下跌仍是買入機會。從市盈率角度看仍較低，目前板塊估值12X，龍頭公司平均估值9X。看好以剛需産品為主、全年可售充分的開發商，包括：保利地産（買入）、招商地産（增持）、萬科A（買入）、首開股份（增持）、榮盛發展（增持）、北京城建（增持）、冠城大通（買入）、蘇寧環球（增持）、中南建設（增持）、新湖中寶（買入）等。（申銀萬國證券研究所）