宋堯

　　樓市成交量的緩慢“回暖”僅僅維持了兩個月，4月中旬，成交萎縮再度降臨。

　　中國指數研究院的報告稱，40個監測城市中，有八成成交量出現了環比下跌，跌幅最大的上海與重慶都超過了20%。

　　面對頹勢，地方政府的救市政策再度暗流涌動，但與以往不同，這輪所有疑似“救市”做法都有住房和城鄉建設部出臺的某些文件作為依據。接近住建部的人士對本報透露，住建部希望類似支持“剛需”的做法，在不受限購政策影響的同時，更多在信貸政策上有所體現。

　　“剛需”是一面很好的盾牌，住建部和地方政府都試圖用它來緩解目前樓市調控進退維谷的局面。

　　救市的支點

　　春節之後一路緩慢但卻頑強回升的樓市成交量遭遇了增長瓶頸。中國指數研究院最新的報告顯示，5月第一週，樓市頹勢依然在延續。成交量環比下降的城市達到七成，有20個城市的樓市周均成交量同比下降。

　　房地産開發企業的降價促銷依舊在繼續，但取得的效果卻遠不如春節後的那兩個月。不過，在一些開發商眼中，4月份的下滑其實早有預期。

　　世茂房地産在第一季度完成了超過70億簽約銷售額，但其公司人士曾對本報表示，第一季度的銷售高潮，是建立在公司打折處理過去數年積壓的存貨基礎上獲得的。這些項目多為五年前的規劃設計，成本低，有足夠利潤空間支撐高折扣的降價銷售，但未來銷售壓力依舊存在。

　　而上海某大型開發商高管也曾評估稱，支持之前成交量回升的需求，多是因春節假期延後累積的客源，房地産企業真正希望的是至五六月間時，市場依舊能保持較高的成交量。然而隨著樓市的回落，這些期望正在落空。

　　與此同時，地方政府為挽回樓市成交頹勢而進行的救市政策也再次到了出臺高峰。與以往被叫停的幾次地方政府“救市”不同，新出的政策直指“剛需”，政策內容也由觸及限購政策的一些寬鬆條款，轉向以信貸政策為主。

　　根據中國指數研究院的統計，今年以來，已有超過20個城市出臺“鼓勵剛需”政策，除上海、天津等部分地區調整普通住宅標準，以降低購房交易稅費負擔之外，多個二、三線城市選擇調整公積金政策，提高公積金貸款額度。在已進行政策微調的城市中，對公積金政策鬆綁的有13個城市，佔一半多，似乎也在表明類似的政策已得中央認同。

　　5月7日的揚州將這波“救市”推向了新的高潮。一份7月1日起即將執行的文件規定，將對揚州市內個人新購買成品住房給予獎勵，獎勵額度為所購房屋合同價款4‰-6‰不等。

　　在隨後的解讀中，揚州市將政策的重點解讀為“鼓勵‘成品房'開發建設”，意即鼓勵住房精裝修銷售，意圖與“救市”撇開關係。

　　所有這些救市政策實質都有住建部某些鼓勵政策的文件依據，對於主管部委而言，新的挑戰已在面前。

　　預期逆轉隱憂

　　在住建部房地産市場調控的政策結構中，支持“剛需”有其明確的定位。在官方文件中被表述為“合理購房需求”，亦即首套房。

　　在2011年年底的全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部部長姜偉新便在講話稿中稱，“在遏制不合理住房需求的同時，要支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求，首付款比例和利率一定要體現優惠政策。”

　　記者了解到的一些住建部內部信息表明，除不受限購政策影響之外，住建部更希望支持“剛需”的政策多在信貸政策裏得到體現。

　　住建部一位官員曾在內部講話時，對2011年年底央行提高首套房利率的政策表示異議，認為這和“鼓勵剛性需求和首次置業需求”的總體思路並不一致。而今年各銀行重新將首套房貸款利率放鬆之後，住建部內部評估這並不是房地産調控政策的放鬆，而是“一個從錯誤到正確的調整”。

　　據記者了解，住建部的房地産調控政策主要由三部分構成，限購政策是其中核心，而鼓勵“合理購房需求”則是支撐樓市的關鍵所在。此外，住建部還將很大的重心放在了預期調控上。“什麼今年調控成效比較不錯，其實就是領導們不停地在各方面喊話，不停給大家傳導調控的決心，在預期調控上起到了很好的效果。”上述住建部官員表示。

　　不僅如此，在此之前，廣東中山、安徽蕪湖及上海市的幾次“救市”被迅速叫停，也給市場傳遞了強硬的信號——調控不會放鬆。但博弈並未結束，在幾次“救市”被叫停之後，地方政府也逐漸找到了政策許可地帶。“剛需”成為堂而皇之的一個理由。而類似調整普通住宅標準、放寬公積金貸款等等措施也平安地通過了主管部門的管控。

　　新的問題重新來臨，當這樣的現象愈演愈烈，漸成規模之時，市場對樓市調控是否將繼續嚴控下去也逐漸改變了預期。

　　在金融和房地産業內，都有下半年如果宏觀經濟繼續不景氣，中央政府可能放寬房地産調控政策的傳言。而地方政府“微調”樓市政策的逐步增長，似乎正在給傳言加上注腳。

　　受制信貸瓶頸

　　不過，在金融研究者的眼中，即便地方政府放開“救市”，宏觀經濟環境可能也會使這些政策難達預期。

　　“他們以為銀行的錢是用不完的嗎？”國家行政學院決策諮詢部研究員王小廣對揚州等地政府的“救市”不以為然。在他看來，2011年度下半年銀行提升首套房貸利率的政策根本不是房地産調控政策的一部分。“並不是銀行針對房地産惜貸，而是商業銀行在上半年放貸過快，年底已無款可貸。”

　　不過在住建部眼中，這仍然是金融部門參與房地産調控失誤之處。在限購政策下，市場購房者以首套房購置為主，而這樣一批人群，離開信貸支持幾乎沒有購房能力。這決定著樓市需求很大程度上由銀行發放個人購房貸款的總量所決定。

　　過快的放貸速度使得購房需求在2011年上半年集中，市場預期因此一直居高不下，從而也導致調控成果到2011年年底才顯現出來。

　　而在2012年，住建部對金融部門提的一個要求便是“保持個人購房貸款均衡投放”，從而避免樓市出現短期過熱現象，影響調控預期。

　　第一季度樓市成交量的回暖，一定程度上也是在為2011年底的信貸緊縮買單。

　　“今年的可貸資金依舊會不足。”對今年的金融形勢，王小廣做了這樣的判斷。這或許意味著揚州等地的“救市”可能根本找不到足夠的有效需求。

　　王小廣認為，由於利率長期偏低，銀行存款資金來源增長乏力，外加今年出口形勢並不樂觀，由外匯結算創造出來的銀行可貸資金來源也不容樂觀，在失去了兩大資金來源之後，銀行方面的今年可貸資金總量增長不容樂觀。

　　“唯一的辦法就是降低存款準備金率。”王小廣補充稱。那時，地方政府的“救市”或許才能起到效果。