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基本結論
我們近期調研了南京房地産市場。3月南京成交69萬平米,環比上升89%,同比上升207%;4月成交56萬平米,環比下降19%,同比上升164%,金三銀四名副其實。
3月推盤、優惠增加,成交環比激增。
3月新房上市量達到4851套,環比2月上升267%,同時根據搜房網統計,3月在售的198家有172家打折優惠,其中87家較2月優惠有所變化。我們認為,推盤增加和優惠幅度增加是3月成交環比上升的主要因素。
4月優惠基本不變,信貸環境轉好,環比下降主要是推盤減少。
根據我們草根調研,成交排行榜前十位的項目中,除金地自在城6期在售的優惠幅度減小6個百分點,旭日學府尾盤優惠增加200元/平米外,其他項目優惠基本沒有變化。
儘管項目打折力度沒有更大,但4月利率優惠增加。3月中旬,南京市場開始有9折利率優惠,此前最多到95折,總體看4月的信貸環境好于3月。
4月信貸環境好轉,優惠力度沒有變化,但銷售環比下降19%,我們認為主要是由於推盤有所減少。4月1-26日合計推盤3653套,此外有約1978套在4月底五一期間推盤,僅就3653套的推盤量而言,較3月下降25%。
剛需為主,品牌開發商優勢明顯。
綜合來看3、4月的南京成交情況,總體以剛需為主,3、4月排行榜前十中,均有8個為遠郊低總價産品,但再改善産品也有一定市場,3、4月也均有兩個市中心高端項目上榜。另一方面,我們注意到,3、4上榜項目大部分為品牌開發商開發。3月金地、招商、萬達和弘陽地産各有一個項目上榜,蘇寧環球、中海分別上榜兩個項目;4月金地、鳳凰、中國武夷、萬科和蘇寧環球各有一個項目上班,弘陽地産上榜兩個項目。
五一開局順利,紅五月值得期待。
根據中指監測,4月30日至5月2日期間,南京住宅共認購894套,成交349套,環比清明小長假認購上升83%,成交上升33%;同比11年五一期間,認購上升120%,成交上升926%。5月預計南京推盤將達到5000套以上,結合4月底推盤的1978,實際可售較4月將更為充足。此外根據我們草根調研,5月基本不會出現因銷量上升而縮小優惠幅度的情況,我們認為5月銷售環比上升無懸念。
國金證券-房地産行業南京市場分析報告:金三銀四成真五月開局順利