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陳雲峰:北京房價應該還有10%降價幅度

發佈時間:2012年05月05日 08:03 | 進入復興論壇 | 來源:中國廣播網 | 手機看視頻


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  【導讀】北京一樓盤促銷簽對賭協議,房價不漲開發商賠錢。經濟之聲聚焦:促銷新手段直接瞄準購房者心理,難道開放商認為房價一定會漲?各地樓市奇特促銷方式層出不窮,開發商到最危險的時候了嗎?除了玩噱頭搞促銷,對於購房者希望得到實惠的需求,開發商應該怎麼做?

  中廣網北京5月2日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道,隨著樓市調控的持續,很多樓盤都開始進行各種促銷活動。近期,北京一個名叫北京風景的樓盤推出了與客戶簽訂 "對賭協議"的促銷方式:即一年內,同等樓層同等戶型房源,房價漲幅如果達不到5.6%,開發商就給予客戶總房款5.6%的價值補償,這意味著開發商承諾一年內房價至少包漲5.6%。

  這個名叫"北京風景"的樓盤位於北京北部城鄉結合處的昌平區。在這個樓盤的售樓處,最吸引眼球的莫過於張貼在售樓處顯眼位置的兩處宣傳語:"CPI持續上漲 連續23月負利率!你HOLD得住嗎?"、"北京風景‘購房保障計劃‘領航開啟!"據樓盤工作人員説,目前的市場背景下,老百姓手持現金,會因為CPI高漲而貶在手心裏;而買房又擔心因房價下跌導致房屋貶在地産調控之手上。正是基於老百姓的這種矛盾心態,他們推出了為購房者保值資産和跑贏CPI的"購房保障計劃":開發商作出承諾,消費者購房後,未來一年內,若該樓盤同等樓層、同等戶型房源,房價漲幅未達5.6%,則給予客戶房款5.6%利率的價值補償。為了打消購房者的疑慮,在簽訂購房合同時,開發商會與購房者簽訂一份詳細的價值補償條約。至於為什麼將價值補償的利率標準定在5.6%,工作人員解釋説,這是由於去年北京全年的CPI漲幅為5.6%,高於目前一年期定期存款3.5%的年利率,可以體現"購房保障計劃"跑贏CPI的設計理念。

  在樓市成交低迷的背景之下,各種促銷形式層出不窮。與打折、送裝修、送家電等促銷形式比起來,這種"包漲"的促銷可謂是別出心裁、與眾不同。不過,俗話説,買的沒有賣的精,開發商的這種促銷奇招深究下去可能只是吸引購房者注意力的噱頭。無論是如何眼花繚亂的促銷手段,最終也比不上開發商實質性的讓利,讓房價降下來。經濟之聲特約評論員、中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰來評論這個話題。

  這個樓盤與客戶簽訂 "對賭協議"的促銷方式:一年內房價漲幅如果達不到5.6%,開發商就給予客戶總房款5.6%的價值補償,這意味著開發商承諾一年內房價至少包漲5.6%。咋一聽起來,這個促銷簡直是太誘人了,可以説是直接瞄準了購房者的心理--怕房子貶值。

  陳雲峰:實際上開發商恰恰是擔心房子下降,老百姓不敢買才推出了補償的這種策略,實際上是開發商心虛的一個表現,它和其它的促銷方式,從原理上是一樣的,都是為了讓買房人能夠買,是一個促銷的噱頭。開發商實際上還是算得比較精的,拉動銷售,第一能緩解資金鏈緊張,能夠救自己的命。另外即使一年之後給了補償,這個資金也比銀行貸款要便宜得多,所以買得不如賣得精,如果買房人能夠按照開發商的意願能夠把房子搶光,開發商還是划得來的。

  現在的房地産不太好或者説房子賣不動的一個主要原因是限購,很多的首次置業在利息下調的情況下,實際上已經啟動了。所以我覺得不一定會特別的管用,即使到了一年之後,房價沒有漲5.6%,這個開發商還會有其他的細則,根據我的經驗,都是有條件的來補償的,而不是説無條件的。

  此前各地樓市還出現過"一吻抵萬金"、"無理由退房"、"墊資購房"、"原價回收"、"買房送寶馬奔弛"等奇特的促銷方式。但只要細究就會發現,這些奇招背後都有苛刻的"前提條件",從而限制這些促銷的受惠範圍大幅縮小,成為噱頭。

  陳雲峰:我倒是覺得現在開發商出此下策,實際上證明開發商的日子確實已經很難過了。限購令為首的宏觀調控政策實施兩年了,開發商的資金鏈非常緊張,降價給補償,無理由退房,這種是比較大力度的促銷措施,只有在2008年那次經濟危機、金融危機的時候才出現過,所以我判斷這個是一個信號,實際上是開發商感覺到了房地産行業在調整,然後宏觀調控沒有放鬆的跡象,資金鏈越來越緊張可能危及到自己的生存,不得以而推出的一個促銷措施。

  開發商不願意降價,因為一降價將來會打亂價格體系,對於原來賣的房子就需要補償。現在這種做法,實際上可以理解為一個促銷措施,他還是進可攻,退可守的,所以我覺得開發商也是獨具匠心設計的這一個促銷方式。

  實際上我也操盤了一個北京的樓盤,最高峰的時候在限購之前能達到兩萬三千塊錢一平米,現在已經降到一萬六千塊錢左右,實際降價幅度已經超過了30%。從我們這個項目的成本情況來看,加上資金的利息,還要上國家的稅,實際上已經接近成本了。所以我覺得現在的開發商對於降價是有顧慮的,特別是在高價的時候拿地的這些開發商,我覺得降價幅度已經非常小了。這個行業特別是在北京應該説還有10%的這個降幅,低於成本價開發商是受不了的,所以我覺得降價幅度不大了,降價空間不大了。

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