導讀：樓市限購兩週年，房價停漲，調控仍然是主基調。從本輪限購政策推行兩年以來的實際情況看，是否達到預期目標？讓樓市降溫，“去投資化”能否徹底實現？在定向鼓勵剛需的情況下，如何防止房價反彈？

　　中廣網北京4月30日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，截止到今年4月，“史上最嚴厲”的房地産調控政策已經出臺整整兩週年。在“新國四條”實行兩週年後的今天，房價依然是國人關注的焦點。

　　在這輪史無前例的嚴厲調控下，樓市開始進入買方市場，在樓市傳統銷售旺季2011年9月、10月房價沒有再次出現反彈。相反，從去年8月以後，新建商品住宅價格才真正出現總體上繼續呈現下降態勢。尤其今年1月，70大中城市房價環比停漲，同比上漲城市也創下新低。至此，房價過快上漲的勢頭得到遏制，房地産市場宏觀調控成效才開始顯現。

　　根據國家統計局4月13日公佈的最新數據顯示，一季度，我國商品房銷售面積同比下降13.6%，全國商品房待售面積增長35.5%；房地産開發投資增速比去年同期回落10.6個百分點。可以説，當前樓市調控取得了一定的成績，樓市已經逐步開始擠出泡沫，投資、投機在調控的重壓下正逐步退出市場，剛性需求開始進入市場。

　　但是，和普通人的購買能力相比，目前的房價仍然有待進一步下降。特別是一、二線城市，有些地區的房價和實際收入水平差距還比較大，樓市回暖跡象似乎也時隱時現。就像國家不斷強調的那樣，樓市仍然需要鞏固調控成果、進一步擠壓房地産泡沫，相關政策措施仍然不容放鬆。

　　針對以上內容，經濟之聲特約評論員、中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰一起來發表了自己的觀點。

　　調控已達預期目的

　　2010年4月本輪房地産調控剛開始，中央就提出要遏制房價過快上漲的勢頭，遏制投資投機性需求。隨著調控不斷深化、成效逐步顯現，中央又把遏制投資投機性需求納入制度化建設軌道。這也表明中央已經清醒地認識到房價瘋漲的要害癥結就在於：投資投機性需求大量介入，助推了房價的進一步上漲。從本輪限購政策推行以來的實際情況看，如何評價取得的效果？

　　陳雲峰：我覺得這一輪宏觀調控的效果應該已經顯現，而且達到了預期的目的。第一，主要的投資指標，包括商品房開工面積、銷售面積，這些指標基本上都回落了10%以上，效果很顯著；第二，商品房銷售速度明顯回落，開發商資金鏈開始緊張，拿地意願也大大下降；第三，房地産總體銷售量下降非常明顯，而且房價的漲幅出現回落，漲勢已被抑制；第四，政府特別重視的保障房建設開始大規模提速，這跟商品房被抑制形成鮮明的反差。

　　把這四點結合起來之後，我覺得房地産調控在這兩年嚴酷的國際國內經濟形勢下，能夠達到現在的指標，應該説已經是達到了預期的目的了。

　　區別對待地産項目

　　有觀點認為，只有真正的能夠“去投資化”才能夠從根本上給樓市退熱、退燒。那麼，能不能徹底的“去投資化”呢？

　　陳雲峰：實際上房地産除了住宅，還有像寫字樓和商業地産，包括旅遊地産，還有很多這種業態的房地産。我們提的控制房地産增速和控制瘋漲的房價，實際主要還是住宅的。

　　商業地産應該和産業是聯絡在一塊的，工業地産嚴格的説也在房地産的範疇之內，也在商業地産的範疇之內。所以我覺得他們應該是繼續得到支持，而不是被抑制，而且他們也不會對我們整個國民結構、經濟結構造成損害，所以還是應該區別對待。

　　首套房置業增加不會支撐房價反彈

　　目前，廣州樓市出現了冰火兩重天的銷售狀況，中心區的樓盤沒有降價，但是比較冷清，而郊區的降價盤卻出現熱銷的情景。這是不是反映出剛需人群他們的購房需求仍然沒有得到充分的滿足？

　　陳雲峰：確實是，這一輪的“小陽春”不僅是廣州，而且全國各地應該都還是不錯的，確實是因為前一段時間各級政府修正了原來的一些信貸政策，首套房的貸款也和其他的一樣，被“一刀切”了，現在這塊得到了釋放。另外公積金方面也放鬆了政策，利率也從在基準利率之上，又開始下調。所以我覺得對於首套房來説，首套房置業應該是非常健康的，這一點即使多一點，哪怕是“大陽春”，我們也不要怕，越多越好。只要是健康的，那越多越好，不要怕。

　　這些健康的剛性需求有沒有可能繼續支撐房價繼續反彈出現呢？

　　陳雲峰：不太可能，因為首套房置業畢竟還是有限的，前一段時間房價瘋漲主要是二次購房和三次購房，甚至多套購房，他們炒高了房價。這些首套房置業不僅不會推高價格，而且對整個的房地産市場，對於整個經濟層面，應該説是有益無害。

　　須忍受樓市調控陣痛

　　有經濟學家認為，房地産的投資減弱影響了一季度GDP的增速，而且認為如果房價進一步下滑，政府可能會作出取消限購甚至救市的舉動。這樣的觀點有沒有根據？有沒有可能？

　　陳雲峰：房地産作為咱們國民經濟的支柱産業之一，調控之後確實連累了財政，連累了GDP，所以也給“保增長”帶來了一些壓力，我覺得這條應該是很明確的。但是我們不能再拼資源了，房地産也是在耗費土地資源、鋼材、水泥這些資源，是不可持續的。所以現在這種結構性的轉型，結構性的調整，我覺得是一種陣痛，是我們國家和每一個老百姓必須要忍受的，因為不這麼做，對整個經濟長久性的發展，可持續性的發展應該傷害更大。