四月份六成在售新房漲價二手房同期卻呈降價趨勢，業內分析人士警示開發商—— “別試了，一漲價就賣不出去”

　　隨著成交回暖，房地産企業的價格策略出現分化。

　　據鏈家地産監測統計，2011年四季度以來入市並有成交的38個房地産項目中，有15個項目的4月價格相比3月出現下降，降價項目佔比40%，降幅最高達15%。但六成項目價格出現上調，多個熱銷項目甚至出現5%左右的上漲，一些熱銷項目優惠促銷幅度收縮。

　　同期，4月份北京二手住宅成交均價為21353元/平方米，環比3月份的成交均價下跌了1.3%，比去年同期的成交均價則大幅下跌了15%。

　　新房和二手房漲跌兩重天

　　昨天記者走訪發現，北京部分前期以價換量較為成功的項目開始出現價格上揚趨勢。

　　例如，交易量排名首位的中弘北京像素項目，4月份成交均價為14592元/平方米，環比上月上漲400元左右；保利羅蘭香谷與龍湖時代天街4月份成交均價漲幅都在每平方米1000元左右。也有的開發商結束了此前的促銷，如保利羅蘭香谷曾經在3月推出11900元/平方米的特價房，折扣幅度高達八折，但是四月份該項優惠結束。

　　與此同時，新近超跌項目開始擠佔排行榜位置，本月新登月度排行第二的北京城建徜徉集項目，當月共實現成交184套，成交均價13199元/平方米，下調幅度高達15%左右。

　　而本市二手房交易出現回落趨勢。4月全市二手住宅網簽總量為9964套，與3月份相比下跌了10%，但比去年同期上漲了7%。據統計，4月份北京二手住宅業主掛牌均價為2.35萬元/平方米，比3月份的掛牌價上漲了2.1%，但是，掛牌價的上調並未引發成交均價的上漲。4月份北京二手住宅成交均價為21353元/平方米，比去年同期大幅下跌了15%。

　　漲價者或遭受二次滯銷

　　“部分熱銷項目價格上調，可以説是開發商試探性漲價。”一位業內人士分析説，部分樓盤在三月份銷售回暖，迫於資金壓力便嘗試小幅提價，但是，這種試探行為可能會影響下一步的銷售。

　　從實際成交量來看，幾乎所有漲價項目都出現了交易量環比下降。鏈家地産市場研究部陳雪認為，目前市場上購房者仍以剛需為主，價格一旦上漲，市場馬上會做出反應，新開盤項目的低價也可能倒逼漲價項目回調價格。

　　“在價格為第一要素的市場現狀下，漲價容易出現二次滯銷。”亞豪機構副總經理任啟鑫提醒，超跌項目會輕易取代漲價項目的位置，因此前期降價項目雖然已取得不錯的銷售業績，但漲價仍需謹慎。

　　“清明和五一兩個小長假前後夾擊，影響了4月份北京二手住宅的成交量。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，購房需求回暖在一定程度上使得部分二手房業主對房價上漲抱有幻想，但首次置業的剛性需求對房價異常敏感，不會輕易接受房價上調。預計5月大量新盤入市會分流二手房客源，一些著急出售房産的業主將進一步調低報價，最終成交均價有望進一步回落。

　　新盤促銷紛出奇招

　　“現在出手，年底房價再降個10%可不虧大了？”翟先生從年初就四處看房，到現在還沒出手。實際上，買漲不買落也是當前購房人持幣觀望的典型心態。

　　針對購房者這種觀望猶豫的心態，開發商們也紛紛各顯其能。昌平區某樓盤推出了“購房保障計劃”：開發商承諾，消費者購房後，未來一年內，若該樓盤同等樓層、同等戶型房源，房價漲幅未達5.6%，則給予客戶房款5.6%利率的價值補償。在簽訂購房合同時，開發商會與購房者簽訂一份詳細的價值補償條約。

　　售樓處工作人員稱，之所以將價值補償的利率標準定在5.6%，緣于去年北京全年的CPI漲幅為5.6%，高於目前一年期定期存款3.5%的年利率。記者查詢住建委網簽記錄發現，這個促銷樓盤近半年成交量只有3套，加快資金回籠的意圖非常明顯。

　　另外，房價率先跳水的通州地區，最近也出現個別樓盤5折銷售的廣告。不過，所謂5折銷售的房源只有一套，需要在網上報名，並支付500元的誠意金，再到項目現場參加搖號，目前，網上報名人數已經超過千人。

　　業內人士提醒，上述樓盤促銷手段沒有多大實際意義。通常開發商推盤都是分期分批銷售，前期房源價格通常會比後期房源便宜，所謂保值只是噱頭。而5折銷售在任何一個樓盤也不可能成為普遍優惠，目的只是吸引眼球。