每日經濟新聞(博客,微博)記者 葉書利 發自北京

　　在嚴厲的樓市調控之下，商住樓的銷售亂象也愈演愈烈。

　　《每日經濟新聞》記者發現，北京城建旗下的商住樓項目北京城建N次方現咄咄怪事：該樓盤在拿到預售證超2個月後才開盤，開發商還分層推出房源。

　　記者發現，住宅類樓盤如果出現以上銷售行為，則屬於嚴重違規。對於商住樓來講，目前為止卻仍未有相關政策予以規範，這也是目前處於政策盲區中的商住樓市場生存的縮影，從而也催生了商住樓亂象。

　　可售房源未一次性開盤

　　商住樓市場一直不缺乏新聞，北京城建旗下的北京商住樓北京城建N次方同樣未能逃出此怪圈。

　　《每日經濟新聞》記者從該樓盤售樓處獲悉，北京城建N次方于3月17日首次開盤銷售。

　　北京住建委官網資料顯示，北京城建N次方于1月15日拿到預售證，換句話説，該樓盤開發商北京城建旗下全資子公司北京世紀鴻城置業有限公司在拿到預售證超2月後才對外開盤銷售。

　　對於北京城建如此做的原因，一位不願透露姓名的業內人士向《每日經濟新聞》記者解釋説，北京城建N次方于1月15日拿到預售證，項目開發商的原有商業邏輯可能是想搶佔年前的傳統銷售小旺季。但北京樓市冰冷依舊的殘酷現實打亂了開發商的如意算盤。統計數據顯示，2012年1月北京商品住宅成交量為4437套，環比下降近七成，同比下降近六成。在這種背景下，開發商選擇了捂盤，直至3月北京樓市回暖，才于3月17日開盤。

　　北京住建委官網統計數據顯示，3月北京商品住宅成交量達8085套，環比增長46.6%，同比增長40.8%，樓市成交回暖跡象明顯。

　　值得注意的是，北京城建的捂盤行為卻不一定是違規行為。

　　2010年4月由住建部出臺並開始實施的 《關於進一步加強房地産市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》第一條明確規定：“取得預售許可的商品住房項目，房地産開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，並嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售”，但該規定的監督對象為商品住房，不包括商住樓。

　　類似的監管尷尬同樣出現在分層銷售方面。北京住建委官網資料顯示，北京城建N次方于3月15日拿到預售證，預售房源為21號辦公、商業樓及3號地下車庫，該樓棟層高為18層，合計上市房源為639套。

　　但在實際銷售中，北京城建並未一次性推出可售房源，而是分層分批推出這批拿到預售證的房源。

　　《每日經濟新聞》記者獲悉，該樓盤于3月17日首次開盤，推出8、9層，合計98套房源，預計4月底再次開盤，推出10、11層，合計房源98套。

　　上述業內人士對此分析説，北京城建N次方的做法就是變相捂盤。尤其在目前樓市成交低谷之下，一些具體樓盤的項目開發商因為蓄客量不足，便通過此舉，以延長蓄客，然後通過蓄客量的積累量來分批推出上市房源，以控制上市節奏，達到人為控制具體樓盤一定階段的供需關係。

　　《關於進一步加強房地産市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》規定：拿到預售證的房企，需一次性推出所有可售房源，“未在規定時間內對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，要嚴肅查處”。但此規定同樣只適用於商品住房，不包括商住樓。因此北京城建N次方類似的變相捂盤行為同樣難以被明確界定為違規行為。

　　記者發現，該樓盤從“出生”時起便充滿爭議，其境遇就如同爭議聲中走過來的商住樓一樣。

　　北京規劃委官網上的資料顯示，北京城建N次方規劃許可證編號為“2011規（朝）建字0040號”，核發時間為2011年5月3日。2011年6月1日，由北京市住建委、發改委、規劃委、商務委、國土局等五部門聯合頒發了被業內稱作商住樓禁令的 《關於加強部門聯動 完善商業、辦公類項目管理的通知》。雖然北京城建N次方的規劃許可證核發時間在此禁令之前，但是北京住建委房屋市場管理處一位不願透露姓名的相關人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時卻透露，實際上早在2011年6月1日《通知》出臺前的2010年，北京規劃委、北京住建委等部門就已經出臺相關內部規定，禁止審批商住樓項目。

　　記者就以上相關疑問聯絡北京城建相關負責人，但截至發稿時，對方尚未對北京城建N次方在銷售過程中的相關疑問作出回應。

　　一塊尚未設防的監管盲區

　　北京城建N次方身上所體現出的“不設防”的政策監管特點，正是時下中國商住樓生存現狀的縮影。值得關注的是，商住樓已成為時下樓市中不可忽視的現實存在，且在限購令的背景下，正在“茁壯成長”。

　　以北京為例，偉業我愛我家(博客,微博)市場研究院的一份統計數據顯示，截至3月，“京十五條”執行一年來，北京銷售套數排名前15名的樓盤項目中，4個為商住或者商住、住宅混合項目，佔據上榜樓盤數量的近1/3，而上年同期僅有一個商住或者商住、住宅混合項目擠進榜單，表明北京加強版限購令出臺之後，北京商住樓的熱銷程度不退反進。

　　亞豪機構的一份統計數據也佐證了這一點。這份統計數據顯示，截至3月，自去年2月17日“京十五條”出臺加強版限購令至今，北京成交量超過300套的住宅類項目共有60個，其中商住樓數量達23個，佔比超過1/3。而截至3月，北京樓市在售的商住樓數量高達44個。換句話説，在售的40多個商住樓中，近半商住樓的成交量超過300套，成交形勢較為樂觀，這與住宅市場成交量價齊跌的窘境形成了鮮明反差。

　　亞豪機構副總經理高姍對此怪象解釋説，“京十五條”為2010年5月北京開始實施的第一版限購令的加強版本，限購條件更為苛刻，相應的被限購人群基數更大。在地産調控的持續高壓下，北京房價出現了下行調整，一些不具住宅購房資格的剛需客群開始大量流向商住樓市場，借此實現住房夢。同時還能借此在CPI高漲背景下實現一定的保值、增值目的。

　　在採訪中，一位重慶人在京買房的故事極具代表性。

　　這位高姓重慶人介紹説，父母為了支持自己這個獨生子在京買房，在2011年1月將重慶老家的房屋賣掉，然而正當他們短暫看房後準備出手買房時，2011年2月17日北京加強版限購令出臺，連續五年的社保要求將其擋在了購房資格門外。由於已無退路，被逼之下，選擇了北京的一個名叫SOCO公社的商住樓。

　　比較尷尬的是，商住樓的行業境遇，就如同地下金融，事實存在著卻有意或無意地被監管政策遺漏。因為事實存在，但又未被正面監管引導，導致目前商住樓市場盛行叢林法則。在叢林法則的博弈中，相對弱勢且分散的購房者，往往成為博弈中的被動方與受害者。

　　《每日經濟新聞》記者此前報道的北京知名商住樓項目IN北京就是典型。該小區于去年11月開始陸續交房，然而收房的業主們突然發現，開發商當初的民電使用、商業配套、小區班車等承諾皆成泡影。後來北京住建委介入調查此事，目前，業主們的訴求仍未得到開發商的正面回應。而弱勢方的業主們也只能繼續自己的漫漫維權路。