地産商年報懸疑：大幅降價後利潤反增_經濟臺

　　去年三、四季度，全國多數城市均出現過樓盤大幅降價，萬科、中海、保利、招商、世茂等房企龍頭都參與其中。

　　大多數人認為，隨著開發商的大幅降價，房地産公司的毛利必然會出現大幅度下滑。但蘭德地産策略諮詢機構總裁宋延慶3月底發佈的最新統計數據卻顯示，降價對開發商的毛利影響微乎其微，在100多家發佈了2011年年報的地産商中，約70%的房企實現了業績增長。同時，記者調查還發現，部分房企甚至還出現了毛利率大幅上升的情況，如龍湖地産2011年簽約收入達到人民幣382.7億元，歸屬於股東的核心凈利潤率從2010年的17.1%上升至2011年的18.7%，物業發展業務毛利率從2010年的33.3%增長至2011年的40.3%。

　　為何在房價下跌的情況下，開發商的利潤不降反增？一種説法認為，開發商的利潤增長，是因為財務數據被粉飾；另一種説法則是在成本上進行精簡控制。

　　事實的真相究竟是什麼？記者對此進行調查。

　　多家房企保持高毛利

　　事實上，降價後依然有高毛利的房地産公司，不止龍湖一家。

　　3月29日，世茂房地産(00813,HK)發佈2011業績報告：2011年公司營業額達260億元，同比增19.5%；毛利達100億元，同比增長25.4%，毛利率同比去年上升1.8個百分點。3月15日，中海發佈的2011年年報顯示，中海去年整體毛利率穩中有升，由2010年的40.1%升至去年的42.6%，凈利潤率亦由27.9%升至約30%。中海董事會主席孔慶平還斷言，今年毛利率依然將保持30%至40%。

　　根據“2012中國房地産百強企業研究成果”，2011年房地産百強企業凈利潤均值為21.7億元，是2008年的2.5倍，同比增長幅度高達26.2%。而早在上述數據發佈之前，來自瑞銀的一則報告則預測，2011年上市房企整體的凈利潤增速將達到20%。

　　上述財務數據，顯然與此前眾多券商的業績預測有明顯的差異。根據《每日經濟新聞》此前的報道，曾有多家券商發佈報告認為，由於房企去年的大幅價格調整，今年的平均利潤率將低於去年。根據此前的報道，萬科在2011年下半年的降價潮至少席捲了北京、廣州、深圳、廈門等全國多個城市，其中廣州某樓盤的降價幅度甚至達到20%。

　　降價背後的成本控制

　　宋延慶曾在博客上將上市房企的年報數據稱為“真實的謊言”，在他看來，年報數據一般都是經過“粉飾”的，而且“房地産開發銷售的自身規律決定了年報並不能反映當年度的經營業績狀況”。

　　但根據中原地産研究院高級研究經理劉淵的説法，開發商並不需要完全通過會計手段粉飾財務數據，因為降價往往只是發生在幾個項目上。當開發商通過降價回籠一部分資金後，降價就會暫停。

　　這一説法得到世茂房地産方面的證實。在一季度曾有大幅降價的世茂房地産，真實降價的項目只是那些已處於尾盤，且産品嚴重老化的項目。

　　根據中原方面的研究，在售樓盤的土地成本只有30%。所以，即使開發商大幅降價，對企業利潤的影響也不會太大。

　　而除此以外，開發商還有一些“非常手段”，在降價後確保利潤不受影響。如開發商可以通過施工過程中的工程造價跟蹤控制、結算審計等方式達到節省建築成本的目的，這兩項可以為開發商節省大約3%~15%的建安成本。

　　此外，雖然開發商不可能明目張膽地在工程建造過程中偷工減料以降低成本，但在購房合同中也存在“貓膩”，因為現在的購房合同通常不會詳細規定項目公共區間的材料標準或等級，開發商降低一些用料標準(比如公共道路、小區會所、園區綠化樹種等材料的選取)，即可在不構成違約的情況降低成本。

　　部分地産上市公司2011 年度財報數據（以總市值降序排列）

　　代碼名稱營業收入（億元）同比增幅（% ）營業利潤（億元）同比增幅（% ）凈利潤（% ）同比增幅（% ）

　　000002萬科A717.83 41.54 157.63 32.52 96.25 31.22

　　600048保利地産470.36 31.04 99.64 34.21 65.31 33.82

　　000024招商地産151.11 9.64 43.90 34.46 25.92 33.37