[ 萬科部分經營指標較上一年度有所惡化，其一貫堅持的“開盤首月銷售60%”的原則已經失守，萬科高週轉模式正面臨著不小的考驗 ]

　　受限購等一系列調控政策的影響，去年房地産企業業績增長普遍受挫，但國內住宅開發龍頭萬科A（000002.SZ）依然交出了一份相對不錯的成績單。

　　營業收入和凈利潤延續此前的增長慣性，萬科2011年凈資産收益率自2008年以來連續第三年上升，並創歷史新高。

　　但無法忽視的隱憂是，萬科部分經營指標較上一年度有所惡化，其一貫堅持的“開盤首月銷售60%”的原則已經失守，萬科高週轉模式正面臨著不小的考驗。

　　銷售再破千億

　　根據萬科3月12日發佈的2011年年度報告，萬科去年實現銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。繼2010年銷售額突破千億後，蟬聯行業銷售冠軍，並第二次成為行業內唯一住宅年度銷售過千億的公司。

　　在銷售規模劇增背後，2011年萬科實現營業收入717.8億元，同比增長41.5%，實現凈利潤96.2億元，同比增長32.2%。

　　這一盈利水平目前在行業中處於中上水平。根據Wind資訊統計，按照證監會行業分類，截至3月12日，滬深兩市共有60家房企以年報或業績快報方式發佈了2011年利潤情況，其中21家房企的利潤同比出現下滑，平均降幅接近50%。

　　在過去一年，萬科已進入全國54個城市，其中在25個城市的銷售業績名列當地市場前三。在深圳、東莞、佛山、武漢等11個城市排名第一。萬科旗下銷售額在50億元以上的一線公司數量也由2010年的8家增加至13家。

　　萬科董事會秘書譚華傑表示，這一成績主要因為公司以中小戶型和裝修房為主的産品結構符合市場需求和政策方向，去年所銷售住宅中144平方米以下戶型佔比達到88%。

　　但萬科在2011年的結算仍相當保守，該年度公司實現結算面積562.4萬平方米，結算收入706.5億元，同比分別增長24.4%和41.2%。而截至 2011年末，萬科合併報表範圍內已售未結面積1085萬平方米，對應合同金額1222億元，較2010年末分別增長59.6%和49.0%，這也為其在 2012年繼續穩定增長埋下伏筆。

　　2011年，萬科全面攤薄凈資産收益率較2010年上升1.7個百分點至18.2%，自2008年以來已連續第三年上升，並創歷史新高。

　　60%去化率難保

　　但無法掩蓋的事實是，萬科在去年的多項經營指標變差，其中結算毛利率30.44%，同比降2.16個百分點；結算凈利率15.01%，同比降0.51個百分點。

　　從房地産行業性質來看，房企凈利潤下滑主要取決於成本因素和銷售價格的波動影響。尤其是在銷售困境時期，房企為了保證銷售業績往往會通過價格調整來加速資金回流，但在綜合成本上升的情況，勢必會影響房企凈利率。

　　譚華傑對此解釋，2011年結算資源大部分為2010年底的已售未結資源以及2011年上半年所銷售項目，當時市場價格尚未出現明顯調整，只是隨著市場調整的進行，銷售的困難程度增加，公司的營銷費用和管理費用佔銷售金額的比重較2010年有所上升。

　　年報顯示，萬科在去年淡市之下的營業費用和管理費用分別約為26億元，同比上升23%和40%，主要原因是經營規模增長和人工費用增加。

　　譚華傑同時坦言，2011年下半年後市場景氣度下滑，企業打折促銷行為增加，住宅銷售的毛利率亦不可避免地受到影響。

　　萬科集團總裁鬱亮當天在香港舉行的業績記者會上亦表示，去年項目毛利率介乎25%至29%，由於2012年入賬項目的售價較低，相信毛利率會進一步降至22%至25%?

　　更值得關注的難題是，一直以快速週轉為盈利模式的萬科，其去化速度正在下降。鬱亮當天透露，去年萬科目標當月去化率為60%，但最終實現當月去化率僅為55%，而萬科管理層估計，這一去化率在2012年會大體相當。

　　萬科集團董事會主席王石(微博)不久前也對此表達了自己的擔憂。王石當時稱，以前萬科奉行“5986”原則，即是拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、産品必須六成是住宅，但現在得改成“5946”，開售第一個月賣四成就很不錯了。

　　此外，截至2011年末，萬科資産負債率由2010年的74.69%進一步上升至77%。但萬科稱，剔除預收賬款後的其他負債佔總資産的比例為39.6%，相比2010年年底的40.2%有所降低。公司的凈負債率為23.8%，繼續保持在行業較低的水平。

　　截至2011年末，萬科持有貨幣資金342.4億元，這一現金總量高於其短期借款和一年內到期的長期借款235.7億元。