報告要點

　　調控旨在促使房價合理回歸，已逐漸奏效

　　從09年開始一路攀升的房價是導致住房矛盾擴大的直接誘因，因此也是政府調控的緊要任務。從目前的市場反應來看，調控已經産生明顯效果。根據統計局公佈的70個大中城市新建商品住宅價格來看，自11年6月起環比下跌的城市明顯增多。

　　首次強調商品房市場化機制的重要性，完善多層次住房體系

　　總理本次講話中首次提及房地産發展要充分發揮市場機制的基礎性作用，保障性住房和商品房建設兩者不可偏廢。

　　這與我們的年度策略報告的中心觀點相互呼應。從長期來看，我國房地産市場的完善有待於“高端有遏制，中端有市場，低端有保障”多層次住房體系的建立。11年新開工1000萬套目標已經完成，12年將新開工700萬套，十二五規劃將會建設3600萬套保障性住房。根據我們對於保障性住房的研究，中國目前處於特惠型轉型期，我國保障房制度未來的發展極限為中間型。根據我們的測算，保障房投資佔財政支出的高點在11年，12年投資額雖然有持續的增長但相對財政壓力會有所減小，15年之後保障房投資佔財政收入的比值會下滑到3%以下。未來保障房將覆蓋20%左右的住房需求，而剩餘的80%的住房需求仍然需要商品房去滿足，而商品房市場的繁榮是需要市場化機制的作用，因此從這個角度來看商品房重歸市場化在未來是個趨勢。

　　地産健康穩定發展對經濟發展舉足輕重

　　我們研究歷史，處於工業化與城市化快速發展中的國家，房地産無不例外地成為國民經濟的支柱。我國從1998年房改以來房地産行業對於經濟的拉動作用有目共睹，對於解決全社會住房問題，增加財政收入都做出了重要的貢獻。目前房地産投資佔整個固定資産投資比重穩定在20%左右，佔GDP比重每年都在提高，10年在12%左右，11年在13%左右。我國城市化進程尚未完成，人均住宅面積還偏低，未來房地産投資增速仍然會在一個比較高的位置。另外一方面，房地産對於財稅的貢獻巨大，房地産預收收入的18%左右為稅賦。房地産近年來的銷售增長速度較快，遠超過GDP的增長，從商品房銷售額與GDP的比值來看一直處於上漲狀態，其比重有望進一步增長。

　　在不考慮土地出讓金的情況下，其當期稅收佔財政收入的比重也一直處於上升渠道，目前已經佔了12%的份額，在有關地區甚至超過了20%，如果再加上土地出讓金的話，整個來源於房地産的財政收入超過25%。

　　維持“看好”評級

　　我們曾經在2012年年度策略中強調本輪政策的目標是三方面，第一是房價合理回歸；第二是多層次住房體系建設的完善；第三是房地産市場健康穩定發展。房價合理回歸已在進行中，而兩會前後，關於保障性住房立法呼聲漸高，有利於多層次住房體系建設的進一步完善。對於當前的市場我們仍然要強調的是短期關注貨幣政策特別是個貸的變化，中長期我們要關注産業政策的實質性微調，建議配置一線龍頭品種以及具有管理優勢的二線區域品種。

　　長江證券：再論“回歸市場化”