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專家認為,今年房地産宏觀調控政策方向預計不會發生“大逆轉”,土地市場難樂觀,各地土地出讓收入料縮水。地方政府亟待擺脫對“土地財政”的過度依賴,積極拓展財政收入來源。
土地市場難言樂觀
中國指數研究院數據研發中心發佈的數據顯示,2012年1月,全國300個城市共成交土地面積5678萬平方米,同比減少62%,環比減少63%;成交樓面均價為751元/平方米,同比下跌29%,環比下跌22%。在其監測的10個重點城市中,深圳、杭州、重慶、南京4城市均無住宅用地成交。與此同時,北京等一線城市成交量出現明顯下滑,整體溢價水平大幅低於去年同期。
各地對今年土地市場形勢判斷並不樂觀。北京中原地産市場研究總監張大偉表示,2012年土地出讓市場形勢嚴峻,各地若要按期完成本年度供地計劃,唯有採取更積極和靈活的土地出讓策略,更為理性地評估地塊起拍價,才能減緩土地流標率日趨嚴重的現象。
張大偉認為,房地産宏觀調控政策不會放鬆,46個城市確定今年繼續執行限購措施,這明顯影響了房地産開發商的市場預期。在市場極度悲觀的情況下,房企拿地熱情低迷,全國土地市場持續降溫。
土地財政亟待轉型
多年來,地方財政對於土地出讓金收入過度依賴。根據國土資源部公佈的數據,2009年全國土地出讓成交總價款約1.59萬億元,相當於同期地方財政本級收入32580.74億元的48.8%;2010年約2.7萬億元,同比增加70.4%,相當於同期地方財政本級收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市,土地出讓金佔預算外財政收入比重已超過50%,有些甚至佔80%以上。
國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲表示,今年房地産宏觀調控政策預計不發生大的“逆轉”。全年土地出讓形勢將繼續惡化,以往依靠“土地財政”的地方政府或陷入“財政困局”,地方政府過度依賴土地出讓金收入或難以持續。
鄒曉雲認為,財政收入困境將是地方政府在“陣痛”中轉型的必經階段。“地方政府必須謀求轉變,積極拓展財源。”他表示,這也是中央房地産調控政策的一個間接目標,即迫使地方政府提高意識、大力發展地方經濟、尋求多元化財政收入來源。
財政部財政科學研究所所長賈康表示,“十二五”期間,大搞建設項目、抬高地價增加土地出讓收入等短期行為將逐步消除,地方政府對“土地財政”的依賴將逐步減小。
賈康認為,未來應逐步將地方財政的籌資機制轉換到各地房産的保有環節上,比如房産稅。地方稅體系得到了支柱財源,則地方政府只要專心去優化本地投資環境、提升本地公共服務水平。與此同時,地方政府轄區內的不動産也進入升值軌道。每隔幾年重新評定稅基,地方政府的財源建設就實現了可持續性。“這樣的制度實現後,我們依然可以説它是‘土地財政’,但是彼時的‘土地財政’的合理性就可以替代現行的‘土地財政’的不合理性。”