經濟學家郎鹹平

　　如果房企整合之後最後真的成為幾家，因為它們有足夠的資金能扛得住風險，將支撐房價居高不下，結果就是會讓我們老百姓永遠成為房奴。

　　2010年以來，中央政府出臺了一系列房産調控措施，包括限購、提高借貸成本、徵收房産稅等多種手段，然而直到近期房價才開始停止上漲態勢，並出現鬆動。降價求生存似已成為房企的不二選擇。在限購令、房産稅以及收縮信貸的三重夾擊下，房價真的會降下來嗎?如果調控措施有效，我們的房地産企業又路在何方?

　　居民結構主撐房價漲跌

　　從外表看，2011年上半年五大城市開始領跌的情況和2008年二季度房地産崩盤的情況很類似。2008年第二季度房地産投資增速是34%，可是一線城市是7%。由於一線城市首先領跌，然後波及到其他二、三線城市。2011年上半年投資增速33%，可是北京市從2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%，上海從2010年的35%跌到2011年上半年的9.4%。但是今年的特殊情況是供大於求，按經濟學原理，供給過大的結果應該是樓價狂熱跌，可這次只是陰跌。今年第二季度14個城市只比2010年下跌了11.1%，核心城市或一線城市只下跌了3.8%，這個數字基本上可以忽略了。

　　北京從2008年到2010年，平均每一年成交30萬套左右，2008年17萬套，2009年40萬套，2010年33萬套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。如果説開發商想降價的話，它只有三分之一的衝擊效果。2010年年底做的調查結果顯示，北京居民有自己産權房子的人佔72.4%，其中18.3%是多套房子。北京市限購令允許北京市戶籍老百姓可以買兩套房，因此72.4%的人當中有不少人還有能力再買第二套房，所以這對整個需求並沒有大幅打壓。北京的這些新樓盤大部分都在五環之外，調控的原因使得通州等地每平方米大概下降兩千元，而五環之內的二手房價格是否下跌不看地産商，而是要看72.4%這些有房子的老百姓。

　　所以房價的漲跌決定於居民結構，房價是否下降取決於戶籍人口，房價是否上漲取決於非戶籍人口。北京市有本地居民1200多萬人，外來人口720多萬人，真正需要房子的是這些外來人口，基本上很多人沒房。所以北京市房價上漲最大壓力來自於非北京市居民的外來人口，其次才是想購買多套房者以及投機者，但是這一批外來人口不準買房的結果，漲價立刻停止，因為他們最大的動力停止了。