靠消滅開發商的辦法解決不了住房問題

　　2012年春節過後，人們還沒有從節日的氣氛中走出來，對於樓年樓市的走勢是“飛龍在天”還是“亢龍有悔”再次走入人們的視界，北京一些開發企業倒閉的消息，傳遍了世界。同時，在走勢方面，學者和研究機構對於今年降幅的底線和筆者去年所預設的底線20%基本類似。

　　耶魯大學教授陳志武日前稱，“房地産業在過去八年大起大落，未來幾個月會繼續下跌，但如果跌幅超過20%或更多，調控就會轉換方向，下半年情況就會不同。”為何是20%？“這只是一個上限，也許未必跌到這麼多政策就會發生變化了。20%是根據過去幾年的經驗判斷得來，是政府能承受的一個限度。”同時，陳志武稱，“預計在今年暑假前後就會出現實質性鬆動”。

　　摩根大通日前也發佈2012年中國經濟展望報告指出，2012年房價在全國範圍內將平均下跌5%-10%，其中部分一線城市房價跌幅可能達到15%-20%。但是，出現樓市崩盤的可能性不大，政府有能力避免房價大跌。

　　事實上，筆者之前所預設的20%的幅度同樣是一個政策底，卡死投機同樣誤傷了真實的需求。之前我們指出，限購令基本上凍結了投機，限貸令則讓購房者和開發商同樣是熱鍋的螞蟻團團轉。房地産企業的資金鏈確實非常緊張，從數據上已經可以看出：央行最新數據顯示，2011年房地産貸款增速總體回落，全年累計增加1.26萬億元，同比少增7704億元，值得關注的是，保障性住房的信貸傾斜明顯，佔比首次超過一半。由於中國房地産自有資金比例通常很少，信貸資金佔三分之二左右，那麼，一旦信貸收緊，新增貸款不能及時跟上，按著索羅斯所揭示的金融市場繁榮與蕭條的規律，勢必導致不少開發商舉步維艱甚至倒閉破産，報道説，北京已經有不少開發企業倒閉，這個應當是真實的狀況。

　　為什麼20%會成為政策底？事實上，大家公認的事實是，今年最大的懸念是中國房地産市場是硬著陸還是軟著陸。與之相關的是，房地産調控還能進行到什麼程度以及高利貸體系崩潰對於整個房地産行業有何影響。今年是十八大召開年，經濟穩定將成為一個重要的任務，房地産市場不可能有太大的波動，報復性反彈固然可能性很小，但斷崖式下跌的可能性也並不存在。這也是理性的業內人士的共識。

　　房地産企業與高利貸也有著蛛絲一般的聯絡，從崩潰的案例中可見，很多高利貸資金都去向了房地産。因此，如果信貸繼續緊張，高利貸崩潰和房地産企業倒閉將會此起彼伏。對於高利貸來説，管理層已經高度重視：溫家寶在參加金融工作會議講話稿披露，他指出要大力整頓金融秩序，嚴厲打擊高利貸活動和非法集資、地下錢莊、非法證券等非法金融活動，加強對擔保公司、典當行等機構和銀行表外業務的監管，妥善處理企業資金鏈斷裂事件。我們的問題是，如果房地産市場硬著陸，地方債的風險將會暴露出來，銀行風險同樣會暴露，將引起一系列的不可預見的多米骨牌效應。

　　儘管如此，我們相信，今年的房地産市場資金鏈緊張依然會持續下去的。原因可能是當前房價已經達到了一個階段性的頂峰，在新增信貸無力的情況下，靠購買力來推動市場的大反轉，至少在上半年不現實。但是，大量的房地産企業倒閉也具有很大破壞性，靠消滅生産者的辦法來解決高房價問題，當然並非治本之策。在政府可控的地根和銀根方面，在稅費和出讓金方面讓利，房價才能真正有真降的基礎，而且風險也會更小一些，破壞性同樣會減輕。