每經記者 葉書利 發自北京

　　日前，亞豪機構的統計數據顯示，2012年北京通州樓市將有10個新增樓盤扎堆上市，新開盤數將達到在售樓盤量的近1/3，供應量的加大將加劇通州房價的進一步下降。據資料顯示，截至2011年10月份，通州樓市庫存就達到1.6萬套，佔到北京樓市庫存的12%左右，而通州每月銷售量僅在200~500套，在不增加供應的情況下，也至少要30多個月消化存量。

　　無疑，2012年的通州樓市將面臨更加激烈的競爭，“拼跌”或是各大樓盤不得不面臨的選擇。

　　年內降幅達25.2%

　　就通州樓市2011年走勢來看，呈現明顯的急跌態勢，並成為整個北京全年跌幅最大的區域。

　　這從通州樓市2011年1月與12月的成交情況對比中可看出。2011年1月通州一手住宅成交套數為896套，成交均價為22300元/平方米；而12月的成交套數僅為365套，成交均價下降至16684元/平方米。相比之下，通州樓市去年底比去年初成交量和成交均價分別下跌了59.3%和25.2%。

　　雖然機構統計，2011年通州樓市成交均價依然同比上漲17.5%。但值得注意的是，2011年通州樓市的降價，是一種結構性降價，去年年內的降幅達25.2%。

　　《每日經濟新聞》記者在與亞豪機構市場總監郭毅的溝通中，對方認為，2011年的通州樓市，不管是成交量還是房價，皆出現了先高後低的走勢。

　　具體而言，2011年2月17日 “京15條”落地後，通州樓市成交量應聲而跌，但房價卻直到年中後才慢慢鬆動，甚至出現了不少大幅度降價樓盤，成交均價也一路走跌。不過鋻於2011年年中前成交均價的高位運行，導致2011年全年的通州成交均價仍然上漲近二成。

　　可以這樣來概括2011年的通州樓市，房價依然上漲，但跌勢已經確立。

　　10樓盤扎堆上市

　　在業內人士和眾多通州開發商看來，今年通州樓市的跌勢必將延續，因為供應量仍在不斷上漲中。

　　亞豪機構的統計數據顯示，目前通州在售樓盤數約30個，近二成左右為別墅類産品，近八成為普通住宅産品或者商住産品。這些普通住宅或商住産品，主要分佈在地鐵八通線沿線、通州主城區、運河周邊及馬駒橋等區域，而在不同區域，樓盤在産品定位及戶型設計等方面均存在一些區域性特點。比如地鐵八通線沿線的項目主要是以普通住宅項目為主，主力戶型多為兩居或三居，目標客群為普通工薪階層，而通州新城區域的項目，多數為戶型偏大、定位相對高端的公寓、洋房産品，目標人群以相對高端的人士為主。臨近亦莊的馬駒橋區域則有多個商住項目，戶型偏小，總價較低，主要吸引在亦莊工作的商務人士。

　　郭毅指出，2011年通州新房住宅年內下降了25.2%，主要由於區域內供應量較多，且同質化現象比較明顯。迫於競爭壓力，導致一些項目促銷力度加大，直接拉動房價下行。

　　2012年類似競爭將有增無減。郭毅説，2012年通州區將有近10個新盤項目扎堆入市，上市樓盤量為區域在售樓盤的近1/3，且這些項目定位仍多數為普通住宅或者商住産品，這些項目同樣多數分佈在地鐵八通線沿線、馬駒橋及宋莊鎮等。可以預測，2012年的通州樓市，同質化競爭將進一步加劇，從而加速樓市下行風險。

　　開發商或繼續“拼跌”

　　雖然2012年通州樓市或將繼續“拼跌”，但值得注意的是，2011年的通州樓市，也出現過眾多大幅度降價樓盤，但並非每個樓盤都能獲得降價搶量的結果。因此，即使“拼跌”也具有相當技術含量。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，位於通州的京洲世家于2010年4月新政後推出104套房源，但截至2011年4月初的近一年銷售期內，成交量不足10套。迫於銷售壓力，該樓盤于2011年4月初將樓盤預售均價從之前的22000元/平方米直降至16000元/平方米，但大幅降價並未獲得預想中的跑量。北京住建委數據顯示，截至今年1月19日的近21個月，該樓盤成交套數僅23套，簽約率僅約22%，而均價直降近6000元/平方米後的成交套數也只有15套，大致相當於一個月銷售一套。

　　相比較而言，京貿國際城、遠洋一方以及通州之外的京城樓盤領海朗文世家、天時名苑、長陽半島、中弘北京像素、金隅萬科城和中建玲瓏山等樓盤，降價後卻達到了不錯的促銷效果。

　　東亞新華地産營銷管理中心總監賈玉鵬對此概括説，在房價預期被改變的情況下，成功獲得降價跑量的樓盤，在定價上皆信守 “三字經”：快、準、狠。

　　“快”就是指儘量爭當區域的領跌盤，以搶佔先機。賈玉鵬向《每日經濟新聞》記者進一步解釋，“在北京加強版限購令之下，有購房資格、有購房意願兼有購房能力的 ‘三有人群’基數被相對固定。在這種條件下，誰先採取降價行動，就可能佔到更有利的位置和搶到更多的蛋糕。越後行動，分到的蛋糕可能越少，因為蛋糕會越剩越少。”

　　“準”就是指在地産調控之下，樓市已重回剛需時代，剛需者重新成為樓市的主流購買人群，因此樓盤定價上，應儘量對準以及滿足剛需者的購買需求。

　　“狠”就是指降價需一步到位，羞答答的降價，不一定能吸引到消費者的目光。目前京城樓市降價跑量成功的樓盤，其降幅一般在15%以上。賈玉鵬認為，“在目前持幣待購盛行的情況下，開發商只有採取一步降到位的做法，才有可能徹底打消客戶的觀望心理，讓他們迅速加入到購房的行列中來。”