胥會雲 劉展超

　　樓市的冬天，其實也是地方財政的冬天，特別是對那些透支未來的地方而言，靠臨時拼湊的寒衣還能熬多長時間？

　　雖然各家機構最終出爐的土地出讓數據稍有差異，但都表明了一個共同的趨勢：2011年宏觀調控下，多地土地成交金額出現大幅下滑。

　　中原集團研究中心昨日向《第一財經（微博)日報》提供的數據顯示，該中心通過公開渠道監測獲得，2011年上海全年土地出讓金為1210億元，同比2010年的1514億元，下降20%。去年以1639億元穩居全國土地出讓金之首的北京，雖以1054億元位居第二，同比則下降36%。

　　其他土地出讓金同比下滑較多的城市還有：杭州（36%）、武漢（32%）、南京（31%）、長春（30%）等。

　　在持續了一年高壓調控與監管措施下，2011年全國土地市場整體呈現低迷的狀態，以住宅類用地市場表現尤為明顯，土地市場進入名副其實的“寒冬期”。

　　樓市量價齊跌拖累地市

　　中國指數研究院數據信息中心監測數據顯示，截至2011年12月28日，全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）12391.3億元，同比減少24%。

　　儘管住宅類用地出讓金減少，但依然是土地出讓金主要的組成部分，佔總額約67%，而成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。

　　中國指數研究院的數據顯示，2011年全國130個城市土地平均溢價率12%，較上年減少16個百分點；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率13%，較上年下降20個百分點。

　　不過，在一片下降聲中，還是有昆明實現了147.6%、瀋陽86.8%、蘇州20.4%、重慶10.1%的同比漲幅。

　　國土部2011年曾經對國內15家大型房企拿地情況進行跟蹤監測，本報記者獲得的一份統計顯示，這15家品牌房地産開發企業去年上半年在一線城市拿地13幅，拿地金額約132億元，同比下降近30%；在二線城市拿地33幅，拿地金額超過210元，同比上升26%；在三線城市拿地32幅，拿地金額約240億元，同比顯著增長。

　　按照慣例，國土資源部會在年度工作會議上公佈上年度的土地出讓收入數據。記者獲悉，這一會議有望在本週末召開。

　　開發稅費損失才最令地方肉痛

　　2010年全國土地出讓收入高達2.7萬億元，創下歷史紀錄。但中國的土地市場也曾經出現過低谷，2008年全國樓市調控，當年土地出讓收入為9600億元，就比2007年下降了20%。雖然2011年土地收入有所下降，但是否會跌破2008年的谷底，目前還不易下定論。

　　這場土地寒冬，影響的絕不僅僅是企業，土地財政的難以為繼也令不少地方財政感受到了寒意。

　　上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建對本報表示，目前地方政府存在的最大問題是，由於商品房稅收下降、土地收入減少以及地方融資平臺的清理導致的地方財力減弱，但與此同時，地方財政開支，尤其是民生開支卻在上升，導致二者間的缺口越來越大。

　　中國土地規劃勘測院副總工鄒曉雲則認為，重點城市土地出讓收入的減少，肯定會對地方政府的經濟佈局運作産生影響，但這並非是最重要的，房地産投資以及伴隨而生的稅收下降才最為關鍵。

　　一位不願透露姓名的專家對本報稱，個別城市整個房地産業産生的財政收入佔到其財政總收入的七八成，而其中，房地産開發投資帶來的稅費又佔到三分之二，土地出讓收入反而只佔到三分之一。

　　“政府並不全然期待在土地出讓環節帶來大量收益，而是更期望賣出更多的地塊，有更多的開發商來投資建房子，這能夠帶來持續數年的稅費收入。”該專家表示，一旦土地未能出讓成功，那麼後續一系列收入也就沒有了。

　　國家統計局的數據顯示，2011年前11個月，全國房地産開發投資（不包括土地購置費用）55483億元，同比增長29.9%，其中11月當月僅增長20.1%，增幅下降的趨勢已經出現。

　　財政逆勢增收？

　　也有專家注意到，土地相關財政收入下降的同時，許多地方的總體財政收入不降反增。

　　財政部財政科學研究所副研究員李全對本報表示，自己並不贊成“土地財政”的提法，因為出讓金價格波動所導致的地方政府財力變化，應該説也非絕對意義上的影響。

　　“比如，從2011年4月份開始，土地出讓金總規模出現了明顯下降，但全國各地財政收入並未出現明顯下降，在土地出讓金下降最為明顯的北京市（2011年前5個月下降了56%），其財政收入不降反增，其他一線城市，比如上海、廣州等地也都有著較為明顯的數據支持。”李全説。

　　不過，李全也表示，在一些以賣地為重要財力支撐的開發區，或類開發區，隨著土地出讓金的下降，産業結構調整又沒有跟上，確實對地方財力産生了一些影響，在個別地區還較為明顯。

　　但這種逆勢增收可能也反映了地方徵收力度加大。例如昨日《甘肅經濟日報》就報道稱：2011年蘭州房地産和工業稅收形勢不樂觀，市縣兩級收入面臨壓力，該市地稅系統以“稅源有限，管理無限”為主線，狠抓徵收管理，至年末，共組織各項稅費收入205億元，同比增長25%，較上年同期增收41億元，全面超額完成各項收入任務。

　　胡怡建認為，在地方財力受到影響、收支矛盾增大的時候，“政府應該反思自己，收支矛盾到底是通過增加收入還是削減開支來解決，我的觀點是後者。政府就應該有多少錢辦多少事，避免出現財力減少但開支無限上升的局面。”