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去年土地收入銳減 地方財政稅收下降透支未來

發佈時間:2012年01月05日 07:25 | 進入復興論壇 | 來源:第一財經日報 | 手機看視頻


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  胥會雲 劉展超

  樓市的冬天,其實也是地方財政的冬天,特別是對那些透支未來的地方而言,靠臨時拼湊的寒衣還能熬多長時間?

  雖然各家機構最終出爐的土地出讓數據稍有差異,但都表明了一個共同的趨勢:2011年宏觀調控下,多地土地成交金額出現大幅下滑。

  中原集團研究中心昨日向《第一財經(微博)日報》提供的數據顯示,該中心通過公開渠道監測獲得,2011年上海全年土地出讓金為1210億元,同比2010年的1514億元,下降20%。去年以1639億元穩居全國土地出讓金之首的北京,雖以1054億元位居第二,同比則下降36%。

  其他土地出讓金同比下滑較多的城市還有:杭州(36%)、武漢(32%)、南京(31%)、長春(30%)等。

  在持續了一年高壓調控與監管措施下,2011年全國土地市場整體呈現低迷的狀態,以住宅類用地市場表現尤為明顯,土地市場進入名副其實的“寒冬期”。

  樓市量價齊跌拖累地市

  中國指數研究院數據信息中心監測數據顯示,截至2011年12月28日,全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元,同比減少13%。其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)12391.3億元,同比減少24%。

  儘管住宅類用地出讓金減少,但依然是土地出讓金主要的組成部分,佔總額約67%,而成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。

  中國指數研究院的數據顯示,2011年全國130個城市土地平均溢價率12%,較上年減少16個百分點;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率13%,較上年下降20個百分點。

  不過,在一片下降聲中,還是有昆明實現了147.6%、瀋陽86.8%、蘇州20.4%、重慶10.1%的同比漲幅。

  國土部2011年曾經對國內15家大型房企拿地情況進行跟蹤監測,本報記者獲得的一份統計顯示,這15家品牌房地産開發企業去年上半年在一線城市拿地13幅,拿地金額約132億元,同比下降近30%;在二線城市拿地33幅,拿地金額超過210元,同比上升26%;在三線城市拿地32幅,拿地金額約240億元,同比顯著增長。

  按照慣例,國土資源部會在年度工作會議上公佈上年度的土地出讓收入數據。記者獲悉,這一會議有望在本週末召開。

  開發稅費損失才最令地方肉痛

  2010年全國土地出讓收入高達2.7萬億元,創下歷史紀錄。但中國的土地市場也曾經出現過低谷,2008年全國樓市調控,當年土地出讓收入為9600億元,就比2007年下降了20%。雖然2011年土地收入有所下降,但是否會跌破2008年的谷底,目前還不易下定論。

  這場土地寒冬,影響的絕不僅僅是企業,土地財政的難以為繼也令不少地方財政感受到了寒意。

  上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建對本報表示,目前地方政府存在的最大問題是,由於商品房稅收下降、土地收入減少以及地方融資平臺的清理導致的地方財力減弱,但與此同時,地方財政開支,尤其是民生開支卻在上升,導致二者間的缺口越來越大。

  中國土地規劃勘測院副總工鄒曉雲則認為,重點城市土地出讓收入的減少,肯定會對地方政府的經濟佈局運作産生影響,但這並非是最重要的,房地産投資以及伴隨而生的稅收下降才最為關鍵。

  一位不願透露姓名的專家對本報稱,個別城市整個房地産業産生的財政收入佔到其財政總收入的七八成,而其中,房地産開發投資帶來的稅費又佔到三分之二,土地出讓收入反而只佔到三分之一。

  “政府並不全然期待在土地出讓環節帶來大量收益,而是更期望賣出更多的地塊,有更多的開發商來投資建房子,這能夠帶來持續數年的稅費收入。”該專家表示,一旦土地未能出讓成功,那麼後續一系列收入也就沒有了。

  國家統計局的數據顯示,2011年前11個月,全國房地産開發投資(不包括土地購置費用)55483億元,同比增長29.9%,其中11月當月僅增長20.1%,增幅下降的趨勢已經出現。

  財政逆勢增收?

  也有專家注意到,土地相關財政收入下降的同時,許多地方的總體財政收入不降反增。

  財政部財政科學研究所副研究員李全對本報表示,自己並不贊成“土地財政”的提法,因為出讓金價格波動所導致的地方政府財力變化,應該説也非絕對意義上的影響。

  “比如,從2011年4月份開始,土地出讓金總規模出現了明顯下降,但全國各地財政收入並未出現明顯下降,在土地出讓金下降最為明顯的北京市(2011年前5個月下降了56%),其財政收入不降反增,其他一線城市,比如上海、廣州等地也都有著較為明顯的數據支持。”李全説。

  不過,李全也表示,在一些以賣地為重要財力支撐的開發區,或類開發區,隨著土地出讓金的下降,産業結構調整又沒有跟上,確實對地方財力産生了一些影響,在個別地區還較為明顯。

  但這種逆勢增收可能也反映了地方徵收力度加大。例如昨日《甘肅經濟日報》就報道稱:2011年蘭州房地産和工業稅收形勢不樂觀,市縣兩級收入面臨壓力,該市地稅系統以“稅源有限,管理無限”為主線,狠抓徵收管理,至年末,共組織各項稅費收入205億元,同比增長25%,較上年同期增收41億元,全面超額完成各項收入任務。

  胡怡建認為,在地方財力受到影響、收支矛盾增大的時候,“政府應該反思自己,收支矛盾到底是通過增加收入還是削減開支來解決,我的觀點是後者。政府就應該有多少錢辦多少事,避免出現財力減少但開支無限上升的局面。”

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