央行公開承認房價拐點初現

　　銀行和房企能承受房價下跌20%到30%，但擔憂引發恐慌性拋售及連鎖反應

銀行和房企開始擔憂房價下跌帶來的連鎖反應。 IC 資料

　　早報記者 忻尚倫

　　中國人民銀行（以下簡稱“央行”）調查統計司在11月底召集了由中國銀監會統計部、10家商業銀行風險管理部門人員以及3所大學的專家學者和中房馳昊公司代表參與的“房地産金融風險管理”座談會。央行在昨日發佈的會議簡報中稱，房價拐點已初現端倪，並援引部分商業銀行和房企的發言稱，其能夠承受房價下跌20%到30%帶來的衝擊，但擔憂房價下跌帶來的恐慌性拋售和連鎖反應。

　　這恰與銀監會于11月中旬發佈的《2011年第三季度中國銀行業運行報告》顯示出的“當季房地産業新增貸款環比首次出現負增長”數據相吻合。

　　值得關注的是，正值2011年年關，近十個城市的限購政策還有不足一月便到期，房地産調控政策即將走入下一個窗口期。

　　銀行與開發商能承受房價跌三成

　　央行昨日在其官網上發佈的一篇《房地産金融風險管理座談會在京召開》的新聞稿件中稱，該次座談會于11月24日舉行，會議重點討論了央行調查統計司撰寫的《當前房地産市場形勢分析報告》和《房地産市場變化對金融業影響的調查報告》。

　　這兩篇報告認為，房地産開發投資增速高位回落，房地産開發企業資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地産貸款增速回落，房價拐點初現端倪。

　　有部分參會商業銀行代表認為，銀行和房地産開發企業能夠承受房價下跌20%到30%帶來的衝擊，但是房價下跌20%後會不會誘發恐慌性拋售、拋售現象出現後有關方面能否採取有效措施控制其連鎖反應，是銀行和企業更加關心的問題。

　　“部分商業銀行的表態説明銀行也了解房地産市場若出現全面下跌的話，會産生一系列連鎖反應。銀行對嚴重後果還是有擔憂的。”中原集團研究中心高級經理劉淵表示，當前樓市降價已蔓延至二手房交易市場，這是樓市不景氣的明顯標誌，下一步房價或將繼續調整。

　　北京市房地産交易管理網最新數據已顯示，11月北京市二手住宅成交均價為22018元人民幣/平方米，創下了近15個月以來的新低。

　　關注房企自有資金狀況

　　央行還援引參會代表的話稱，房地産開發企業的現金流量是影響未來一段時期內房價走勢的重要因素。就房地産開發企業的財務風險和償債能力而言，銀行更關注企業自有資金在總資産中的比例，這項指標比資産負債率更加全面、準確地反映房地産開發企業的財務杠桿。

　　樓市的持續調控已令開發商日益感覺到資金的壓力。

　　國家統計局11月上旬發佈的數據顯示，今年前10個月房地産企業本年資金來源達68429億元，同比增長20.2%，該增速已連續第二月出現放緩；11月18日發佈的10月份70個大中城市住宅銷售價格顯示環比首次下跌0.14個百分點。

　　11月17日，銀監會發佈的《第三季度中國銀行業運行報告》也顯示，房地産業新增貸款環比首次出現負增長，報告雖未披露當季房地産業新增貸款的具體數額，但稱“隨著房地産調控政策的推進，目前部分城市房屋銷售量已經出現下滑，房價有所回落，土地流拍或底價成交現象明顯增多，開發企業資金鏈趨緊”。

　　針對當前房地産市場的形勢，銀監會要求銀行密切關注房地産貸款風險變化，增加風險排查和實地走訪頻度，全面掌握授信企業通過各種渠道的融資情況，加強對土地、房産等押品的及時估值和持續管理。

　　今年11月30日，央行突然宣佈從12月5日起下調存款準備金率0.5個百分點，為近三年來首次調降。此舉標誌貨幣政策轉向拐點出現，始於2010年的一輪緊縮貨幣政策已階段性完成，令房地産行業看見了一絲曙光。但人民日報週四文章指出，房地産業內人士普遍認為，這並不説明樓市調控放鬆，也難以改變未來房價下降的趨勢。

　　多地嚴控預售資金

　　新華社消息稱，天津市新修訂的《天津市新建商品房預售資金監管辦法》從12月1日正式施行。該辦法所稱新建商品房預售資金，是指房地産開發企業預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。

　　天津將對新建商品房預售資金實行全程監管，監管期限自核發商品房銷售許可證開始，至辦理房地産初始登記後止。新建商品房預售資金應當全部存入監管賬戶，房地産開發企業不得直接收存房價款。每筆預售資金進入監管賬戶後，房地産開發企業可以通過監管系統申請提取重點監管資金以外的資金，優先用於項目工程有關建設。重點監管資金包括用於支付建築安裝、區內配套建設等費用的預售資金。

　　實際上，從去年年底開始，北京、石家莊、天津、哈爾濱、廣州、青島等多個城市已陸續開始實行預售資金監管措施。

　　但是，在市場風傳“房地産調控政策可能變向”的環境下，天津市預售資金管理辦法的出臺，至少意味著即便中央暫無更嚴厲的調控政策出臺，也不代表房地産調控缺少操作空間。

　　業內專家表示，預售資金監管的立意在於控制開發商的現金流，防範爛尾樓的出現，使開發商利用預售資金拿地再開發等高風險行為受到監管。

　　“一般來講，開發商在銷售樓盤的時候，往往會設立多頭賬戶，讓購房的客戶將資金匯到不同的賬戶上面，從而進行避稅。而預售資金監管後，所有的售房資金全部匯到一個賬戶上面，開發商基本沒有辦法避稅，這會大大擠壓開發商的利潤空間。”一業內人士説道，“實施預售資金監管意味著在開發商已被收緊貸款的環境下，必將影響其資金運用、資金走向和現金流平衡策略。如果政策調整持續，或將促使資金鏈相對緊張的開發商加快推盤銷售，在短期內增加市場供應。”

　　多城市限購令月內到期

　　隨著房地産調控的逐步深入，部分城市房價開始出現明顯鬆動，房價下行拐點基本明確。作為此輪房地産調控政策中效果最顯著的一劑猛藥，部分城市的限購政策將在今年年底到期。

　　根據此前全國各地的限購政策來看，包括廈門、福州、海口、青島、石家莊、合肥、中山、蘇州等城市在頒布“限購令”時都曾明確，12月31日為限購政策執行的“有效期限”。

　　這些限購令即將到期的城市，當地政府至今尚未對明年限購是否繼續執行明確表態。青島市相關部門負責人曾表示，限購政策到期後是否延展，需視國家宏觀政策而定。石家莊市住房保障和房産管理局有關負責人也稱，石家莊“限購令”截止時間暫時定為今年12月31日，並不是説12月31日一到，該政策就完全取消，到時要根據國家政策與市場變化情況綜合考慮，確定“限購令”是否需要延期。

　　業內人士普遍認為，年底部分城市的“限購令”到期後，明年仍將繼續執行。比如合肥學院房地産研究所主任淩斌就認為，從目前的市場情況來看，合肥的限購令明年仍會繼續執行，但限貸政策可能會放鬆。

　　在房價迎來拐點之際，各地的土地出讓計劃頻現流標。有跡象顯示，已有部分地方政府開始有所行動。比如，杭州經濟開發區近期出臺文件，提出對經濟開發區企業員工首套購房發放補貼；重慶重提購房退稅，強調對首次置業補貼；北京下調土地競買保證金並放寬交款時限，並放鬆土地出讓中關於保障房的配建條件等。不過，目前地方政府的鬆綁基本上沒有觸碰限購與限貸的調控紅線。

　　在此之前，已有廣東佛山和四川成都兩處地方政府“試水”調控紅線而宣告失敗的案例。