基本面由對峙到打破僵持

　　國家對地産的調控目標是希望房價回歸到合理價格，但11年行業總體表現為量跌價滯。我們系統的測算了開發商目前和歷史的資金壓力，只要政策堅持，今年底至明年初，開發商資金狀況會接近歷史最低水平，房價調整的廣度和深度將更為明顯，11年行業所呈現的對峙局面將被打破。

　　根據去化率和可售量，我們判斷11、12年商品房銷售面積分別增長3%和下滑4%。

　　政策面由空白到鬆動預期

　　我們認為明年的地産調控政策會經歷從空白到鬆動預期出現，首先短期內即使房價下跌也不應該放鬆，否則前期調控成果會前功盡棄，這段時間為政策空白期。但明年地産新開工和投資會出現大幅回落，對經濟的減速作用十分明顯，如果屆時房價回落至合理水平，市場難免會出現地産調控鬆動預期。

　　我們判斷11、12年新開工分別同比增長16%和下降7.9%；房地産投資分別同比增長29.4%和17.8%。

　　從支出法和收入法分別考慮，房地産投資1個百分點的變化會對GDP增長産生0.07和0.01個百分點的影響，我們判斷明年房地産投資下滑11.6個百分點，則GDP增速會回落0.93個百分點。

　　投資策略

　　明年上半年處於基本面下滑而政策難松階段，難有超預期因素，但目前重點上市公司估值水平處於歷史低點，下跌空間並不大，明年上半年地産股主要以震蕩行情為主；下半年經濟和地産調控之間的蹺蹺板效應會體現得較為明顯，存在政策鬆動預期，地産股估值水平有望得到一定空間提升，更多投資機會出現在下半年，我們主要推薦三類公司：

　　一線龍頭具備防禦性，因為估值水平和業績鎖定率都處於歷史較好狀況，推薦萬科，保利地産，招商地産，金地集團。

　　高折價區域龍頭，目前此類公司的凈資産折價水平從産業資本角度分析已經産生較強吸引力，推薦首開股份，冠城大通、福星股份。

　　存在新利潤增長點公司，推薦華業地産，中天城投。

　　風險提示

　　市場預期改變導致房價下降所産生的需求彈性下降。

　　國金證券：房地産行業2012年年度報告