■京滬深再現退房糾紛，龍湖、星河灣、綠地、中海等一線房企上海大幅降價“搶收”

　　■廣州郊區豪宅“閃價”，投資客甩賣爛尾盤，珠江新城村民復建房“50萬”出售20年租期

　　羊城晚報訊 記者趙燕華報道：近日，上海綠地秋霞坊、中海禦景熙岸項目因大幅降價，遭遇前期業主砸售樓部要求退房事件，引發“降價潮”是否到來的討論。在廣州，任何風吹草動都已觸動媒體敏感的神經，包括爛尾十多年的樓盤在二手市場低價出貨，沒有産權證、不能出售的村民復建房拿來放20年長租的個案，也成為“拐點已到來”的論據。

　　“的確，樓市已經入冬。”上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭對羊城晚報記者説，今年四季度和明年一季度，地産業的日子不好過。“發展商資金短缺日益嚴重，有賣樓的壓力和衝動。”廣東省房協理事、廣州市同創卓越房地産投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，開發商將會大量傾銷“物美價廉”産品。“第四季度，將是中低價格産品的促銷期”。

　　品牌開發商割肉“搶收”

　　進入10月前，誰都沒有想到，上海樓市會發生如此猛烈的“降價潮”。更令人想不到的是：降價名單中出現了龍湖、星河灣、綠地、中海這樣的“一線開發商”的名字。

　　近日，綠地秋霞坊、龍湖酈城、中海禦景熙岸等上海樓盤全面降價促銷，降幅高達20%至40%。如龍湖酈城，由1.8萬元/平方米(毛坯房)，降為1.4萬元/平方米(含2500元/平方米精裝修)。10月23日下午，售樓部遭遇群情激奮的百餘名前期購房者圍攻。

　　“從市場面觀察，自9月以來各地降價促銷進一步增加，基本涵蓋了大中小開發商、高中低檔樓盤。個別城市出現退房現象，北京、上海包括杭州、深圳都有，降幅較大，某些個案導致鬧事退房。從數據面看，70個城市房屋價格指數，10月一定會出現整體性的房價下拐。我認為房價向下跌轉化的這個態勢已經確立。”楊紅旭説。

　　廣州郊區盤降價躁動

　　在被認為樓價穩定的廣州，也有躁動，先是周邊一手新盤玩起“高報低開”策略，開盤價比“吹風價”要低一兩千，隨後，個別“膽大”的舊盤新推的項目如亞運城，新一期發售價低於前期價1成，便宜了1000元/平方米。番禺豪宅盤珊瑚灣畔盤則玩了一次“閃價”行動：新一期單位悄然開始VIP認購，開盤前可以1.4萬元/平方米起的價格認購，比1.7萬-1.8萬元/平方米的二手價低了不少，但開盤後立即恢復到2萬元/平方米。

　　但市區盤依然難見明顯降價。倒是濱江東一個叫海天花苑的爛尾盤，小業主因開發商走佬十多年來無法辦理房産證，最近作為廣州解決歷史遺留問題樓盤而獲得辦證，一個香港投資客“解套”後以1.2萬-1.5萬元/平方米將手中75套房源放售，低於該盤1.6萬元/m2的均價，引來搶購。該香港業主1996年時購下海天花苑，其間也想出售，但因房産證未辦理未能如願。儘管該樓盤有爛尾這一特殊背景，但在“降價”語境下，仍成為“投資客低價拋售、撤資離場”的案例。

　　而珠江新城一處村民復建房，不能作為商品房在市場上買賣，近日，二房東把這批房源以毛坯房形式出租，但仲介公司卻有誤導之嫌：宣傳單張“50萬元總價購買74平方米，單價只要6757元/平方米”，其實50萬元並非售價，而是租用毛坯房20年的總租價。不過，無論如何，“6”字頭已大搶眼球。

　　四季度樓價

　　或創“新低”

　　“房價下跌與政策鬆動將‘相伴而行’。”楊紅旭判斷，未來半年都將處於“探底”通道，期待2008年年底至2009年那輪快跌急升呈“V”形的報復性反彈，並不現實。“預計明年才有可能完成築底，其後的復蘇和反彈，預期也是慢步調的，調整週期將長于上一輪。

　　趙卓文分析，房地産項目要求的資金充足率為20%，發展商普遍是1塊錢的本錢，做5塊錢的生意。在資金成本明顯上漲的2012-2013年，發展商“進退兩難”。“第四季度，開發商要支付工程款、地價款、到期貸款、債務、還要發放員工薪酬獎金，壓力前所未有。”在趙卓文看來，第四季度，樓市成交均價有可能創出年內“新低”。

　　“就廣東而言，發展商仍有降價空間。”趙卓文進一步解釋，目前在售項目，基本上是二、三年前，甚至更早前所獲土地資源發展起來的。過去5年，廣東經營性地價有3-4倍的上升。發展商目前在售項目普遍利潤率在30%-50%以上，樓價下調10%-30%，還未觸及成本。當前基本上屬於“讓利促銷”，還未到“割肉銷售”，仍有降價空間。

　　趙卓文認為，從成交結構來看，第四季度也具備了創新低的條件。以廣州為例，目前超過70%的供應量在遠郊四區兩市。買家主力也轉變為“有購房資格”的自住型剛性買家，開發商將會大量傾銷“物美價廉”産品，甚至會降低裝修標準，主推廉價産品等。“四季度，將是中低價格産品的促銷期。”

　　專家視點

　　降價優惠被房貸加息抵消

　　“房待”一族最受傷

　　房貸利率上浮加速房價拐點到來

　　羊城晚報訊 記者趙燕華報道：如果首套房利率上浮，而且可能會持續到明年，上浮會否加快房價拐點的到來？楊紅旭對此表示“一定是這樣的。”

　　很多人認為，限購政策對市場打擊是最深的。但在他看來，信貸緊縮對市場影響的程度要比限購深。“目前而言，連首套房的利率都有上漲，在基準利率之上又上漲了10%-20%，這是非常恐怖的事，意味著不僅是貸款緊縮在打擊投資投機需求，而且也在抑制剛性需求。”楊紅旭預計，在政策放鬆之前，市場還將繼續探底和低迷。

　　的確，有人算過一筆賬，今年國慶期間廣州一個樓盤促銷，總價與此前相比有著近十來萬元的優惠，但由於首套房貸利率上浮，總的利息支出反而多了20多萬元。換言之，“房待”一年等來的降價，慘被房貸加息抵消了。

　　廣東省房協近日出爐的分析報告就指出，近期商業銀行對首套住房按揭除提高首付比例外，貸款利率多上浮10%甚至更高，這削弱了首次置業者的購房支付能力，抵消了房價下降給他們的好處，加大市場觀望氣氛。

　　“當前國內的媒體，幾乎一邊倒地認為‘樓價要下跌’，‘拐點已到來’。輿論對公眾造成了極大的影響。目前，認為樓價‘平’或‘降’的城市居民已經佔了絕大多數。”趙卓文分析，房地産調控政策持續，“限購”、“限貸”等政策，讓需求下降，並“擠出”了高收入人群和投資類客戶。在整個社會心態上，形成了“樓價要下跌”的壓力，購房意願在“降價期望”中逐步降低，買漲不買跌的心理預期，將讓開發商的銷售陷入困境。年末，樓市極有可能陷入“越降價越沒人買”的惡性循環。