曹金玲

　　“限購”加上“限貸”，房地産市場將持續“遇冷”？

　　《第一財經日報》昨日從多家銀行了解到，目前不少銀行已將首套房貸利率上調到基準利率的1.1倍，而有個別銀行則暫停個人按揭、個人消費等貸款業務。在業內人士看來，銀行上調房貸利率和在按揭業務上的收縮，或將直接打壓購房總需求，從而一定程度上打壓購房需求。

　　“集體”上調首套房貸利率

　　鋻於持續的信貸額度緊張和信貸投放方向調整，部分銀行已明確開始執行首付三成、利率上浮10%的政策，二套房貸則要求首付六成、利率上浮20%甚至更高。

　　“根據總行相關規定，首套房貸利率在基準利率上浮10%，”廣發銀行滬上一家支行授信部門相關負責人對本報記者説，“但是房地産‘限購令’之後，個人按揭業務已幾乎沒有單子可做。”

　　另一家股份制銀行上海分行零售信貸部相關人士也對記者坦言，該行“很早以前就已經實行首套房貸利率1.1倍”。

　　而工行上海分行個金部相關負責人則對記者表示，總行方面尚未做出統一上調調整，現在原則上仍執行首套房貸基準利率政策，“繼9月份季末額度非常緊張之後，目前額度稍許好轉。”

　　“目前除了首套房貸還有所鼓勵，二套房貸客戶數量已微乎其微。”另一家國有大行個金部相關人士則對本報記者説，此前上海樓市“限購令”再次加碼，暫停非上海戶籍一次性補交稅單購房，這會對房産交易量和房貸進一步産生影響。”

　　今年7月，上海市各區縣房地産交易中心陸續收到《關於加強本市商品住房銷售行為監管嚴格執行住房限售政策等有關問題的通知》，明確非上海戶籍居民家庭持《個人所得稅完稅憑證》購房的，個人所得稅的申報日期須符合“自購房之日起算的前2年內累計繳納滿12個月”的規定，補繳的不予認可。

　　近日有公開消息顯示，繼建行北京分行將首套房貸利率上調到基準利率上浮5%甚至10%，此輪上調首套房貸利率地區更涵蓋北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、武漢、長沙、合肥等二線城市。

　　中金公司昨日發佈的長沙、武漢、合肥三地房地産調研報告就指出，由於額度收緊影響，銀行開始用按揭利率折扣來甄選客戶，首套房利率已經從7 月份的基準利率上浮至目前的1.1~1.2倍左右(對應房價上漲13%左右)，部分銀行甚至將利率提至1.3~1.4 倍。

　　與此同時，調研報告顯示，9 月開始，銀行對於按揭審批的流程明顯加嚴，放款週期也相應拖長，有部分項目8 月下旬銷售，至今未獲得放款。

　　房貸增長異常乏力

　　個人住房貸款疲軟程度有所加劇。

　　9月份滬上房貸環比僅增4.1億元。根據央行上海總部上週五公佈的最新數據，今年前三季度，滬上個人住房貸款增長乏力。前三季度上海新增人民幣個人消費貸款411.7億元，同比少增274.1億元。其中：個人住房貸款增加199.7億元，同比少增294.7億元，而9月份僅增4.1億元，環比少增12.6億元。

　　“今年以來，銀行個貸領域加大個人經營性貸款、個人消費類貸款的信貸投放，現在此類貸款利率水平的‘底線’至少在基準利率上浮15%，但一般情況都要上浮20%～30%。”上述國有大行人士還對本報記者表示，“而個人按揭貸款在質量和收益率等方面的吸引力不如往年。”

　　據記者了解，滬上一些股份制銀行和城商行個人消費類貸款利率已在基準利率上浮20%~50%不等；而個人經營性貸款一般上浮幅度也至少在20%~30%。

　　同時，由於受制于資金面和信貸額度緊張，個人貸款領域已經受到“波及”。目前上海區域民生銀行、興業銀行等個別銀行已基本暫停辦理個人房貸和個人消費貸款，但貸款利率水平相對較高的個人經營性貸款依然受到銀行青睞。

　　“目前的按揭貸款利率普遍是首套上浮10%，二套上浮15%~20%，且有30%~60%的首付，銀行面臨的風險較低。若再考慮新資本協議中，首套房按揭的風險權重僅為45%，按揭貸款的資本和風險調整後收益率非常可觀。”上述中金公司報告表示，但大客戶、大項目貸款佔用額度，延遲放款成為常態，加上部分銀行積極推動零售業務結構轉型、加快經營性貸款的投放，因此按揭貸款的新增量較2010 年大幅下降。

　　政策疊加效應將現？

　　在一些分析人士看來，此番銀行上調首套房貸利率可能會使得購房總需求減少，從而一定程度上影響後期房屋銷售和價格；但面臨資金緊張和市場實際利率走高的銀行有著上調利率的內生衝動。

　　中金公司報告就指出，9月以後，銀行信貸額度明顯緊張，中部區域各地按揭貸款利率已上調至1.1~1.2 倍基準利率，直接打壓房地産需求，預期後期銷售難以大幅反彈。

　　“限購+限貸兩者疊加使得有購買能力且有購買資格的買房者在近期觀望情緒較嚴重，除開地理位置很好的市內核心區樓盤外，郊區樓盤的銷售放緩較明顯，如果目前銀行信貸資金偏緊的情況延續下去，我們認為10、11 月份銷售能夠大幅反彈的概率較小。”報告寫道。

　　但中金公司分析師同時認為，目前開發商資金面尚可，騰挪餘地較大，行業調整將是以時間換空間的“軟著陸”實現，房價也難以出現大幅下跌。

　　也有業內人士提出，商業銀行應該對首套房予以貸款支持，首套房貸並非國家宏觀調控的限制對象。