每經記者 張敏 發自北京

　　“最近，還有一種謬論，國外的報紙也有，國內的報紙也有，説房地産項目這麼沉重，都是過去分稅制搞壞了，説稅收都收給中央了，地方沒錢了，所以只有發展房地産才有錢。”

　　《每日經濟新聞》記者獲悉，2011年4月22日，82歲的國務院原總理、清華大學1951屆校友朱鎔基來到清華園，在清華大學百年校慶之際與師生座談。

　　在上世紀90年代的特定歷史條件下，房改無疑是朱鎔基面臨的重要經濟課題之一。在此期間，他力推的公積金改革、“安居工程”和保障房配建制度，都對我國的房地産市場發展産生了重大影響。

　　20年間，我國房地産市場經歷了過山車般的起伏跌宕，牽動著整個國民經濟發展的脈搏。據《朱鎔基講話實錄》披露，直到朱鎔基卸任前的2002年，他還在中央經濟工作會議上表達了對這一問題的關心。

　　他説，“我現在的提法還是，在局部地區、個別地區，房地産已經出現一點熱。同志們，從一點熱到過熱是很快的，半年就行，我對此有幾十年的經驗。這説明一個什麼問題呢？就是我們一定要考慮可持續的發展。”

　　在滬率先建立公積金制度

　　朱鎔基與房改頗有淵源。早在1988年，國務院召開第一次全國住房制度改革工作會議，提出要在全國分期分批推行住房制度改革，隨後上海市便率先啟動了房改試點。而在當時，朱鎔基的職務正是上海市市長。

　　1991年，在借鑒新加坡制度的基礎上，朱鎔基經過反復論證，在上海建立了住房公積金制度。到1994年，這一制度被納入《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》中。

　　公積金制度的建立成為這次改革最關鍵的一步。1995年12月25日，已就任國務院副總理的朱鎔基在“全國住房制度改革經驗交流會”上説，“我認為公積金的使用和管理是房改的中心環節，關係到整個房改工作的成敗。”

　　在當時收入水平相對不高的情況下，公積金的繳付比例被設定為5%，即“個人交5%，單位拿5%”，並設銀行專戶儲存，由政府財政監督。

　　這一制度迅速在全國推廣，並在很大程度上解決了住房資金問題。1997年1月24日，朱鎔基在出席全國住房制度改革工作會議時，強調要對此繼續推進。“這幾年開過多次住房制度改革工作會議，都是在強調推行和完善住房公積金制度，但是從全國來看，目前住房公積金的歸集率還不高，公積金提取的比例較低，進展也較慢，不夠平衡。我認為現在是時候了，可以提高住房公積金繳存率。”朱鎔基在這次會上説。

　　此後，各地不斷出臺地方法規，提高公積金提取比例。直到2005年，三部委出臺的 《關於住房公積金管理若干具體問題的指導意見》強調，公積金的提取比例應保持在5%到12%之間。

　　官方的數據顯示，截至2010年底，全國住房公積金歸集總額3.15萬億元，歸集餘額1.94萬億元。預計到“十二五”末，歸集總額7.21萬億元，歸集餘額4.01萬億元。

　　但在另一方面，對於公積金的管理和監督卻一直存有漏洞。有關人士告訴《每日經濟新聞》記者，公積金管理留下的問題一直延續至今。2010年，住建部在28個城市試點公積金建設保障房，欲強化該筆資金的運用。對於這一政策，業界褒大於貶，但公積金的使用和監管中存在的部分問題，目前仍未得到真正解決。

　　大力解決安居工程資金缺口

　　公積金反映出房地産資金悖論的一個側面：一方面是不斷膨脹的公積金餘額；另一方面，保障房建設卻面臨著較大的資金缺口。時至今日，這一問題仍在困擾著各級政府主管部門。

　　自上世紀90年代保障房建設伊始，資金問題就一直存在。1994年8月4日，國務院住房制度改革領導小組在北京召開工作會議，朱鎔基在會上披露了一個數字：在當年的“安居工程”試點建設中，上半年地方資金到位率只有24%。

　　這樣的情景似曾相識。在近年來的保障房建設中，資金問題一直是困擾保障房建設的瓶頸。2009年，全國人大常委會專題調研組提交的一份報告顯示，截至8月底，當年保障性住房建設完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。

　　“安居工程”于1995年正式推出，主要由政府和銀行籌款興建，房屋直接以成本價向中低收入家庭出售。其後演變成經濟適用房。

　　到1997年，“安居工程”面臨的資金問題仍然十分明顯。當年1月24日，朱鎔基在全國住房制度改革工作會議上提出，要把“安居工程”和公積金制度結合起來，用以解決商品房建設的資金問題。他説，“解決住房問題的資金怎麼解決？全部蓋房子的錢都讓銀行來拿，那是搞不久的，也是搞不多的。住房制度改革的實踐表明，建房資金還得由國家、企業、個人共同分擔。”

　　對此，朱鎔基在上述會議上提出了一項影響深遠的政策，即 “配建”。“地方政府要統一管理，經營性房地産公司都要承擔一定比例的‘安居工程’建設任務，以經營其他業務的盈利彌補建造‘安居工程’可能出現的虧損。”

　　他還透露，這項政策是馬來西亞住房部部長“介紹”的。在馬來西亞，這已被列入法律條文中。

　　如今，商品房配建保障房已被納入到土地出讓的硬性要求中。這一制度在很大程度上解決了保障房建設的資金問題，但在調控深入、市場低迷的情況下，也造成企業拿地熱情的減退。

　　而在保障房建設的資金方面，儘管政府不斷嘗試使用各種金融工具，但多位業內人士曾向 《每日經濟新聞》記者表示，隨著未來幾年保障房建設保持在較大的規模，資金缺口仍是其面臨的主要問題。

　　據住建部估算，今年建設1000萬套保障性安居工程，共需資金約1.4萬億元，其中政府投入5000多億元，社會力量投入8000多億元。按住建部公佈的數據，今年1~8月，全國保障房開工率已達到86%，但保障房建設的後續資金仍被認為是困擾其建設進度的主要問題。

　　警示房地産市場“過熱”

　　上世紀90年代的房地産市場化改革，事實上還有著另外一個經濟背景。1997年，亞洲金融危機爆發，受此影響，我國出口增長率出現下降，國內商品庫存猛增，消費需求低迷，經濟形勢即將陷入低速增長中。

　　但有數據顯示，當時全國居民儲蓄高達5萬億元，這部分消費潛能的釋放，經濟復蘇或可迎刃而解。在這一局面下，中央確定了一項重要措施——啟動內需，具體做法則是催熱房地産。

　　1997年初，朱鎔基在全國住房制度改革工作會議上表示，“大力推行住房商品化、發展經濟適用住房建設，是振興整個經濟的一個重要途徑和必然選擇。”

　　他説，“如果要提出新的經濟增長點，首先就是實行住房商品化，加快住房建設。”他還特別強調，要大力發展和公積金結合的、有一定資金渠道建設的經濟適用住房，不是高級住宅，也不是寫字樓。

　　1998年1月以後，房地産市場進入一段快速發展期，但2000年之後的幾年，中國房地産市場很快迎來第一輪泡沫。2002年末，朱鎔基在當年的中央經濟工作會議上曾明確提出警示，指出“房地産從一點熱到過熱是很快的，一定要考慮可持續的發展”。

　　2002年以後，我國房地産進入到一個快速發展階段，並與汽車産業一起成為拉動國民經濟發展的主要力量。2006年到2007年間，房地産吸引了大量民間投資，不少實體企業紛紛涉足樓市，並造成又一次市場泡沫。與此同時，有關“房地産綁架經濟”的言論也甚囂塵上，這也恰恰印證了朱鎔基當初的擔心。

　　如今，房地産市場進入理性的發展階段，加之中央的強力調控，使得房地産投資雖仍然保持較高增速，但投資結構已經發生變化。多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，保障房投資已成為房地産投資的主要組成部分，並繼續成為拉動固定資産投資的主要動力。

　　但有業內人士同時指出，在不少實體經濟行業尚未真正復蘇、投資渠道缺乏的情況下，民間資本投資房地産的熱情仍然很大。因此，應在繼續堅持調控的基礎上，警惕房地産市場潛在的“過熱”風險。

　　朱鎔基在 《朱鎔基講話實錄》中的關於房地産市場的講話，現在看來，至今仍具有前瞻性。

　　目前國家對房地産的調控正在進行中，如何保證房地産的可持續發展，加強保障房建設，打擊過度投機行為，依然是房地産領域的重要課題。