[今日觀察]京版“國八條” 調控再加碼(2011.2.16)

    限購，差別化信貸，京版“國八條”落地，新政策釋放哪些新信號？《今日觀察》正在評論。
   
    主持人（王小丫）：大家好！這裡是正在播出的《今日觀察》。對於房地産市場的調控政策，今天又加了一個非常重要的砝碼，北京今天公佈了，關於進一步加強房地産調控的措施，在1月底，國務院公佈的“國八條”的基礎之上，北京市進行了細化，被稱為“京版的國八條”。那麼按照這個新的政策，外地戶籍的購房者要提供5年的納稅證明，已經有一套房的本市的居民只能再買一套房，已經有兩套房的本地人和已經有一套房的外地人就不能再購房。京版的“國八條”會給樓市的調控加上怎樣的砝碼？緊鑼密鼓的調控政策房地産市場將迎來哪些新的變化呢？
    今天的兩位評論員是馬光遠和劉戈，同時也希望大家參與到我們的互動當中來，首先我們還是來了解一下相關的一些新聞背景。
   
    京版“國八條”細則公佈，限購政策“嚴”字當頭，今天下午北京公佈了，關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地産市場調控工作的通知，合理引導住房需求，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續五年以上在本市交納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭限購一套住房，含新建商品住房和二手住房，對已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供本市有效暫住證和連續五年以上在本市交納社會保險或個人所得稅交納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在本市向其售房。
    加強購房人資格審核，確保限購政策落實到位，住房城鄉建設部門會同有關部門要進一步完善信息共享和購房人資格核查機制，對提供虛假證明文件的購房人不予辦理産權登記手續，並由其承擔相應的經濟和法律責任。對未嚴格核實購房人購買資格、違規簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地産開發企業，房地産經濟機構，依法嚴肅處理。切實執行差別化住房信貸政策，要求各金融機構和北京住房公積金管理中心，對貸款購買第二套住房的家庭要切實執行首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率1.1倍的政策，對違規行為要嚴肅處理，全力做好住房保障工作。要加快實施保障性安居工程。
    “十二五”期間全市計劃建設收購各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實現住有所居目標，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發放租賃補貼兩萬戶，竣工保障性住房10萬套。京版“國八條”，新政策的信號該做何解釋？又將給樓市帶來哪些連鎖反應？
   
    主持人：我們注意到這一次的這個新政策的出臺呢，除了在這個人群和年限上的劃分，這個是一個重點，這個規定之外呢，還有哪些著重點？同時呢這個新政策還有哪些值得關注的地方？請兩位來為我們解讀一下。
    劉戈：現在看對於不同的人群可能會産生的影響是不一樣，比如説有一套房子的北京家庭他可以再買一套，已經有一套房子的外地在北京工作的人，那麼他已經失去了買房子的機會。
    主持人：這是以人群來劃分。
    劉戈：對，那麼如果有兩套房子的北京居民，那麼他也失去了這樣的一個機會，所以的話它可能産生這樣的一個變化，但是呢總的來説會對需求産生一個減少。
    主持人：馬博士您怎麼看？
    馬光遠：我覺得這個除了限購以外，當然限購我們下一步再談，還有可能更重要的政策在裏面，因為畢竟有15條，這15條裏面一方面大多數的政策都是圍繞“國八條”，“國八條”在北京怎麼樣的落地，這麼一個有相當一部分是北京自己的，比如説保障性住房，保障性住房這一塊兒跟限購令我認為是兩隻拳，現在兩隻拳都打出來了，一方面是增加供應，這個供應大家看就是説在“京15條”裏面對於保障性住房，它先對“十二五”期間做了個一個量化的指標，100萬套，這個應該説比“十一五”期間要多了整整一倍，第二個對今年的整個保障性住房先做了個總量規定20萬套，要完成10萬套，如果我們看一下去年完成任務的話只有5萬套，也是翻了一倍，而且再看一下北京市政府工作報告裏邊，對未來保障性住房在整個北京市場上的一個重要地位的量化的話，我們就更能明白這一條重要意義，它做了兩個50%的規定，第一個50%就是用地，用地的50%以上要給保障性住房，這是一個；第二個50%是每年完成的這個套數也就是建成的房子一半必須是保障性住房，也就是説未來北京市有一個目標就是，未來整個住房結構是什麼，60%屬於保障性住房，這個應該説會徹底改變北京市目前的整個住房或者説住房市場的一個基本的一個結構。所以一方面是限購，那麼限制一些不合理的需求，我覺得這個政策對北京來講肯定具有非常特殊的意義，第二個是保障性住房的加大，所以這兩點，一方面增加供應，一方面減少需求，那麼應該説從兩個方面對整個的房價應該會形成一個合理的控制。
    主持人：所以這是一劑重拳，我們非常期待的不光是從一個人群或者説是一定年限上的劃分來解讀這個“新八條”，同時我們還要從一個保障性住房一個推動，從這個角度來解讀。
    劉戈：對，保障性住房可能會增加這樣一個供給，這樣最後讓供給和需求互相之間能夠協調起來，但是我覺得更看到呢，就是在這樣一個規則裏面，就是以前的遊戲規則發生了一個改變，以前這個政策對於房地産市場來説的話，如果我們把它比成一個古典式摔跤的話，那麼現在可能我們變成了自由式摔跤，那麼就是腿上來了，也就是説腿是什麼呢，就是現在這麼一個嚴格的限制政策。
    主持人：其實我覺得在嚴格的限制政策的同時，應該更詳細的，或者説更深入地解讀，像馬博士剛才你談到的這個保障性住房一個大力地推動，那麼因為這一條所以我們很期待這個政策的延續性，或者説可持續性。
    馬光遠：對。
    主持人：那麼其實我們也了解到，北京不是第一個推出這個新政策新措施的城市，在這個之前呢像上海、青島呢，都推出了它們這個比較細化的一些新的措施，現在我們就通過一個短片一起來了解。
   
    今年1月26號，國務院公佈“八條”最新樓市調控政策，房地産第三次調控浮出水面，其中房貸方面，二套房貸首付提至六成，限購令也向全國推行，並要求各地在2月中旬前出臺實施細則。
    2月1號，上海出臺落實“國八條”的樓市調控細則，提出限購、限貸，推進房地産稅試點等九條措施，多管齊下遏制投資投機性購房，逐步解決居民住房問題，並確定今年一季度公佈新建住房年度價格控制目標，已有兩套住房的戶籍家庭和已有一套住房的非戶籍家庭，均不可再新購住房，貸款購買第二套住房的首付款不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍，對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金，個人貸款首付比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。此外對個人將購買不足五年的住房轉手交易的要全額徵收營業稅。
    1月30號青島，2月12號濟南，2月15號成都，都陸續出臺落實“國八條”的樓市調控細則，對於城區的各種住房進行限購，根據日前國務院常務會議的要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高上漲過快的城市，在一定時期內要從嚴制定和執行住房限購措施。京、津、滬、渝四個直轄市，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，再加上27個省會城市，明確將要實行限購的城市就已達36個，此次要求制定和執行限購措施的城市，基本上包括了房地産市場上所有的所謂一二線城市，部分三線四線城市也被納入到限購政策的行列當中。
    限購力度空前，成為時下樓市的新焦點。

    主持人：剛才我們都看到了這幾個城市都有一些細化這個新的措施和政策，那麼他們都有哪些不同的地方？不同點在哪？
   
限購令可能在很多城市展開
   
    劉戈：以上海為例，就是它一個對外地人的限制要寬鬆的多，也就是你只要有一年的這樣一個工作的證明，你納稅的證明就可以了，但是北京這五年，五年比一年這個可能還，它的這種嚴格程度其實不僅僅是5倍，所以的話你現在看各個城市現在看，由於它各個城市房價不一樣，具體的情況不一樣，可能會制定的這樣一個限制的政策不一樣，但是這個政策雖然都叫限制，但是限制的人數的多少，房子買賣的數量的多少，可能是完全不一樣的，但是限制這樣一個辦法，可能會變成了一個很多地方政府在面臨房價解決問題的時候一個通行的手段。
    馬光遠：這個“國八條”事實上有一個明確的規定，就是直轄市、計劃單列市、省會城市和一些熱點的城市必須出臺限購令，而且規定一個時限在2月15號以前，我們知道去年的“國十條”就已經非常嚴格，去年的“國十條”裏面也提出來一個限購政策，但是沒有明確説哪些城市必須限購，也沒有明確説你在什麼時間內必須提出這麼一個限購政策，那麼“國八條”基本上，基本上既把時間點出來了，也把限制的範圍點出來了，如果説加上省會城市、直轄市、計劃單列市，再加上一些熱點城市的話，我們可以這麼説，限購令已經全國展開。當然從限購本身整個的規定來看的話，各個城市不一樣，從現在出臺的來看，無論是青島的、濟南的，成都的，還有上海的，應該説北京是最嚴，北京嚴體現在什麼地方？當然一方面是對“國十條”本身限購令一個闡述一個展開，更重要的我們看到把人分成兩種，那麼一個是戶籍人口的限購，第二個非戶籍人口的限制，對於非戶籍人口的限制，要求你的納稅證明要5年以上。
    劉戈：非常嚴格。
    馬光遠：這意味著什麼，意味著那些從來不在北京住，也沒在北京有工作的人，根本就失去了購房的這種可能性。
    劉戈：但是還有另外一種的，已經在北京住了很長時間，但是他沒有去有意識地去積累自己的納稅證明的人，也失去了買房的權力。
    馬光遠：這個我想，可能是另一個問題。
    主持人：對，我覺得這個不是問題的一個核心實質。
    馬光遠：對。
    主持人：那其實大家通過這個新的措施之後呢，大家就這樣的解讀或者説這樣的猜測，就是這個政策會不會長期的這個執行下去？還有一個就是説會不會在全國各大城市這個範圍當中都開始全面實施？

    限購令應成為長期政策
   
    馬光遠：應該來説這個政策本身大家最擔心的，第一個，這個政策看起來很猛，應該説如果説在全國內我們想如果實行這個限購政策的話效果是非常明顯的，但是現在大家對它的效果比較擔心的是，這個政策本身是不是一個短期政策，比如説僅僅執行一年，那麼説如果執行一年的話，可能負面效應更大一點，為什麼呢？因為一旦放開的話，剛剛控制，剛剛降溫的房價可能會報復性地反彈，所以這個政策本身的期限的長短，我覺得對政策本身的效果影響是非常巨大的。我們想這個住房本身不能跟一般商品一樣，因為它是個特殊的，比如説你多買一套房子的話，那麼別人肯定就會少買，你肯定會擠佔別人的福利，所以為什麼要限購，因為房子本身它就是個住的，不是用來炒的，它不是一個股票，所以限購本身，我覺得無所謂，像有些人對限購政策批評的，是體現一個計劃經濟回歸，跟計劃跟市場沒有關係，因為這個東西你多佔了別人就會少佔，這是個很簡單的常識。所以在我看來這個政策要生效的話應該長期，最起碼我覺得應該加一個期限，我們不要説一萬年吧。
    主持人：多少年？
    馬光遠：最起碼也得兩年，或者五年的時間，你長期執行的話這個政策才能夠起到效果，如果説這個政策大家的預期非常短的話，那麼意味著什麼呢，這個政策一旦取消的話，你前面所取得的所有的調控的效果，可能就會付之一旦，所以我建議，在這個政策未來各大城市在出臺限購政策的時候，一定給大家一個，最起碼不要一個很短的，不要一個一年的預期。
    劉戈：但是我覺得還有一個，就是有更多的，比如説有兩套、三套、四套的，更多住房的這樣的，他們完全以投機投資為目的這樣的擁有者，這樣一個政策對這部分人沒有觸及，那麼沒有觸及，反倒是讓他們更加把手中的房子攥緊而不能成為一個有效的供給，那麼這樣一種情況我覺得今後也要在下一步的政策裏頭進行考慮。
    主持人：那麼我們也注意到在緊鑼密鼓政策調控之下，這個房地産市場會有怎樣的一些變化呢？稍候繼續我們今天的評論和梳理。
   
    房地産調控政策緊鑼密鼓，房價、樓市將迎來怎樣的新變數？《今日觀察》正在評論。
   
    主持人：今天可能大家更關注這一點，就是無論買房的還是賣房的，可能大家都會關注這個政策一些新的動向，那都會有什麼樣一些新變化呢？通過一個短片來了解。
   
    調控再加碼，當下的房地産市場情況究竟如何？日前記者在北京三環邊一家房地産仲介公司看到，一個多小時的時候，沒有一位前來購房的人，負責人説雖然節後剛上班客戶少是正常現象，但是像這種的狀況還是頭一回。
    根據北京房地産交易管理網的數據，春節後首周北京樓市成交明顯降溫，其中期房住宅成交量僅為740套，日均成交量不足110套，二手房更是僅成交3110套，比春節前最後一週分別下跌65.6%，59.5%，購房者觀望氣氛濃厚。
    在杭州，春節期間二手房市場接近零成交，一手房春節期間僅成交11套，大年初二、初三甚至零成交，很多買家還忙著退房，截止到8號已經有55套二手房解除合同。分析人士認為，營業稅上升，買賣雙方無法就房價達成一致，是一些買房人解除合同的重要原因。
    廣州、上海樓市成交量近期也在下跌，廣州，今年春節樓市的網簽數據為47套，日均不足8套，為聚集人氣廣州30多個樓盤推出促銷優惠活動，但濃厚的觀望氣氛最終成交寥寥無幾。
    新華社文章，限制投資投機性購房，加快保障性住房的建設，目前已經成為房地産調控的一種長期性政策指向。
    中國網文章，2011年樓市不會止于開年的微變，更多變化會陸續出現，樓市預期的變化將導致成交萎縮，市場繼續向利於買方的方向轉變。
    調控、政策、信號、樓市，房地産市場還將迎來哪些新變化？走勢令人期待。
   
    主持人：其實很多普通的老百姓對於這個不管是“國八條”還是京版的“國八條”的出臺，都有一個非常直接的一個切膚之感的反應，這個房價會不會降下來？兩位評論員怎樣解讀？

    調控目標應更加明晰
   
    劉戈：現在看呢沒有定出來這樣一個具體目標，因為我們的“國八條”其實給出了這樣一個要求，要求各地要制定出來一個調控的目標，但是現在看呢，幾個城市公佈的方案細則都沒有公佈一個目標，具體的目標，也就是説用了一個使房價在合理範圍之內一個非常模糊的這樣一個算是一個暫且的目標，但是裏面的細則，就是具體的方法定得非常的明確，這樣的話也讓我們大家産生一個疑問，那麼我們最後所有的這些政策的目標到底是什麼，到底是讓房價在目前的情況下不會産生大的波動，還是不會産生大的上漲？還是讓它降下來？還是維持一段時間的穩定？其實我覺得有過這樣一個答案比有一個在合理範圍之內的話還要清晰一點，可能有助於我們政策的調整和執行。

    房價有望下降到合理水平

    馬光遠：我覺得大家可能要關注一個表述的變化，去年我們聽到最多的一個調控的目標是什麼，是遏制房價過快上漲，今年這個已經悄然換成將房價控制在合理水平，這個完全是不一樣的，因為遏制房價。
    主持人：這個兩者不同是在哪？
    馬光遠：遏制房價過快上漲意味著……
    劉戈：還可以漲。
    馬光遠：這個層面還是可以漲的，但是不要過快上漲，但是將房價控制在合理水平意味著，有可能對某些城市來講目前的房價是不合理的，應該回歸。所以房價控制在合理水平意味著有降價的這種可能，也就是從政策層面來講的話，有往下打壓房價的可能。我們以北京的政策為例，北京政策我講了有15條，不僅僅只有限購令一條，它是一個組合拳，這個組合拳裏面當然最引人關注的還是限購令，你比如説在北京來講，我們經常説某一個村的村長都特別希望在北京擁有一套房子，因為北京太不一樣了，那麼通過限購以後把這一部分不合理需求給打掉了；第二點現在在北京購房的，如果按照北京市居民收入的話，只有那些少數有錢人才購房，那麼前一段時間北京有一個統計，現在北京的住房自有率是72%點幾，擁有多套住房的比例是18%點幾，這18點幾是一個很高數字，也就是説有相當一部分有錢的擁有多套住房這一部分人也被打掉了，那麼根據相關機構的測算，相關影響的人群可能在一百萬左右，也就是説這一百萬人被影響的不僅僅是一百萬數字的問題，因為這一百萬數字意味著這是一部分有錢人，那麼現在有錢人被拴住了，外地人被控住了，煤老闆被控住了以後，剩下北京買房的人就是自住需求的，自住需求的可能沒有購買能力，沒有購買能力跟房價之間怎麼樣對接，我想這個道理很簡單就是房價往下走。
    主持人：好，我們終於聽到了一個振奮人心的一個預測。現在就這個問題我們再來看看其他觀眾朋友的意見，天津一位朋友他就説，“希望新政能夠落到實處能真正給力，也希望房價能夠降一些，這樣就能多付些首付少一些還貸的壓力”。
    另外一位他説“如果是相關部門能夠嚴格按照京版‘國八條實施’，相信房價能夠將下降到一個水平，至於能否持續一個合理的水平，那要看政策延續性和樓市下一步的發展”。
    馬光遠：對。
    主持人：這個和馬博士一致觀點，“希望地産業能夠回歸到一個合理水平。”謝謝大家的參與。
    那麼現在我們再來連線一下特約評論員，看看他們有怎樣的看法。

    尹中立（中國社科院金融所研究員）：中國是人多地少，尤其是像北京這樣的中心城市，人口與土地之間的矛盾，實際上是非常尖銳的，在這種背景下，應該首先滿足人的正常的住房的需求，按照我的看法早就應該在全國實施這樣一個制度，應該成為中國住房制度的設計的基本理念，應該長期去執行，對房地産市場的需求會有影響，但是這裡面還是要注意，第一個是能不能夠得到地方政策全力配合，第二個問題房價的高漲，背後實際上是一個貨幣政策，與貨幣供應量快速的上漲，有很大的關係，貨幣投放的速度應該受到控制。
    李文傑（中原地産 華北區域董事總經理）：這一次的調控的一個主要的目標呢，是為了抑制投機炒作的目的，但是對自住和改善性的需求，我覺得是沒有影響的，它的影響肯定也是比較大的，首先呢，政策的解讀和消化需要一定的時間，因為這次政策相對比較多，市場對整個的政策觀望，大概會有一段時間，我估計可能會有一個多月，之後呢，我想可能對市場的影響，首先呢量會下降，但是價格我覺得呢反而不會出現大的波動，相對會比較穩定，整個今年的樓市會出現一個量跌價平這麼一個局面。
    聶梅生（全國工商聯房地産商會會長）：限購它現在目前説的，還是在房價過高的城市，或者在房地産市場過熱的城市，並沒有在全國，有些地方房地産發展並沒有到這個熱度，所以並不見得就是馬上在全國做一刀切的政策，目前就是房價上升過快，整個的資金面在房地産流動，流動性太強情況下，出現這樣一個對需求進行一個限制，供求和需求之間是應該按照市場規律來平衡的，而在特殊情況之下，還可以採取這種限購的政策。

    主持人：其實無論是“國八條”還是“京八條”，是上海的還是青島的這些新的具體的這些政策措施，大家都是有一個共同的目標，就是希望這個房地産市場更合理一些，讓更多的人居者有其屋，兩位在這個問題上還有什麼樣的建議？
    馬光遠：未來整個中國房地産市場的政策，肯定要把重點放在租賃房的市場上，也就是説怎麼樣來增加一些租賃房的房源問題，因為你把投資打掉以後，房源肯定會減少，那麼另一方面怎麼樣有些配套的政策……