[今日觀察]春節樓市有點“冷”（2011.2.10）

“國八條”沖淡春節樓市，市場觀望氣氛再次出現，樓市成交下降意味著什麼？《今日觀察》正在評論。
   
    主持人（史小諾）：年初房地産調控政策的再次加力，讓2011年中國房地産市場的前景變得撲朔迷離。根據最新的調查，北京、上海、深圳等國內房地産一線城市在2月的第一週均出現了成交量的明顯回落，部分城市甚至出現一週成交量跌至個位數的現象，成交量明顯回落是否意味著樓市拐點的到來？密集的調控政策如何才能更加精準地調控房價？今天我們將會就此展開討論。
    今天的評論員是馬光遠和劉戈，首先一起來了解一下相關的新聞背景。
   
    春節樓市“冷”，觀望氣氛濃。
    北京：二手房成交41套，觀望主導市場。
    杭州：解約多過簽約，樓市“負成交”。
    廣州：網簽47套，成交量僅為節前3%。
    上海：量降價不降，樓市再陷深度觀望。
    日前，在北京三環邊的一家房地産仲介公司，一個多小時的時間，記者沒有看到一位前來購房的人，負責人説春節後上班的第一天，客戶少一些是正常現象，但幾乎到了門庭冷落的狀況，這還是頭一回。而説起去年2月21號的節後首個工作日，北京房地産交易管理網的數據，二手房住宅成交量是195套，而今年數據顯示，春節7天二手房僅成交41套。
    市場與以前相比有點“冷”。一些購房者表示因新政策的出臺暫時不考慮買房。
    在杭州，從大年三十到年初五，二手房市場零成交，一手房春節期間僅成交11套，年初二、年初三甚至零成交，很多買家還忙著退房，截止8號已有55套二手房解除合同。分析認識認為，營業稅上升，買賣雙方無法就房價達成一致，是一些買房人解除合約的重要原因。
    在廣州，今年春節樓市的網簽數據為47套，日均不足8套，為聚集人氣，廣州30多個樓盤推出促銷優惠活動，個別樓盤甚至給出了8折的低價位，但濃厚的觀望氣氛導致最終成交寥寥無幾。
    在上海，樓市成交量近期也在下跌，截止9號下午，當天的一手房成交量為112套，此前三天成交量則分別只有5套、4套和33套。二手房方面上海大部分房屋仲介兔年至今還是零成交。
    看房者：（價格）還是偏高一點。
    記者：那您現在考慮觀望一下，還是現在要出手呢？
    看房者：還沒定下來，我主要看看。
    業內專家表示，新“國八條”和房産稅試點讓今年樓市走勢失去了懸念，量價齊跌或難以避免。新春鞭炮聲間隙，有點“冷”的房地産市場“深度博弈”與“觀望”再度成為當下的熱門詞彙。
   
    主持人：通過剛才這樣一個片子我們看到，各地在春節期間住房成交量是大幅度的下降，有的城市是零成交，還有的城市只是成交了十幾套，那我覺得在春節期間因為走親訪友這種情況是否屬於正常的一個範疇之內？
    馬光遠（財經頻道評論員）：從這個整個的目前的房地産市場整個情況來看的話，可以叫冷暖兩重天，政策層面保持了持續的一個高壓，這個政策的這種持續高壓在中國房地産調控的歷史上10多年來是前所未有的，而且我們看到在春節團拜會上溫總理提到了一條就是“堅定不移的對房地産進行調控”；第二個是在這種政策的高壓下出現了三重的低迷，第一是我們，這一次我們春節回家以後，很少有人跟你談論房價，談論房地産。
    劉戈（財經頻道評論員）：這個跟去年完全不同，去年的時候在所有的場合話題最後都要拐到這方面。
    馬光遠：對，最多的是房地産。這麼多年事實上像房地産的關注度這麼低的在鄉間村野這是很少見的。
    主持人：很少見的。
    馬光遠：第二個低迷我們看到成交低迷，從這近三年的情況來看的話，2009年是一個比較瘋狂的一年，2010年去年持續的反彈，政策高壓下持續的反彈，今年以來，這三年的整個情況來看，應該説今年整個成交是最慘澹的一年。杭州我們看到是從大年三十到初五都是零成交，而且解約的情況還比較多。第三個情況是推盤的情況比較低迷，整個開發商在1月份到現在整個推出的新盤數量應該説創下這幾年的新低，也就是説目前整個來看的話大家都在觀望，都在觀察未來的房地産市場會怎麼走，所以沒人出手。
    主持人：對當下的房地産市場……
    劉戈：像馬老師所説的就是現在進入到了一個觀望期。
    主持人：對。
    劉戈：那麼在下半年的時候，我和一些這個二手房的仲介一直有聯絡，那麼發現就是在11月、12月份的時候這個電話就非常頻繁，而且的話我也跟著看了一些二手房，那麼就發現整個的這樣的一個交投非常的活躍，看房的人也很多，然後它呈現出來一個又好像有一個要恢復到這個前一年的這樣狀態…
    馬光遠：調控前。
    劉戈：這樣的一種趨勢，但是呢，在那個1月27號、28號就是説我們一個是新的“國八條”，另外一個是…
    主持人：房産稅。
    劉戈：房産稅這樣的出臺消息以後，這樣的一種馬上投入，就是這樣的一種態勢呢，然後所有的人都在講，我問這個仲介啊，問他們的感受如何呢，他講很多，幾乎所有的人都説“我們放一放，看一看，春節後再來談”，但是呢，春節後上班第一天馬上遇到加息的事情。那麼對於這樣已經進入觀望期的這樣的一些買房者來説，那麼前面如果要按“國八條”，如果你要是買二套房的話，原來五折你的錢可能夠了，那麼現在的話你需要六成的這樣的一個資金，你可能又差了幾十萬塊錢，這是一個問題。另外這個加息，加息的話，三次加息算起來如果你貸一百萬的話，已經五六百塊錢的這樣的一個利息要多出來了，所以這種心理上的影響已經開始顯現。
    主持人：超出了自己的預期。
    馬光遠：整個利息就翻倍了。
    劉戈：所以話這樣可能大家會繼續觀望下去。
    主持人：就大家非常關心的房地産市場我們也是聯合數字100市場研究公司做了這樣一個調查。我們題目是“面對目前嚴厲的房地産的調控政策您是否在改變自己的購房預期？”我們看到57.30%是持幣觀望，觀望情緒非常的濃厚。38.7%是計劃不變，這個計劃我們就是不太知道他到底是購房還是不購，他也是觀望期，其實仍然是觀望我覺得。40%是加快購房計劃，是最少的，所以看來這個大家這種停滯的狀態目前是佔了主要的一個佔比。
    在今年一月底新的“國八條”出臺，也是意味著新一輪的房地産調控政策的啟動，那麼在昨天也是我們剛剛做了一期節目在春節長假的最後一天央行是要加息，還有前段時間的兩個城市，包括上海和重慶的房産稅的試點，一系列的調控政策的出臺也是讓這個觀望氣氛越來越濃厚，接下來通過一個片子，我們一起來了解一下。
   
    住房和城鄉建設部9號發佈通知，上調個人住房公積金存貸款利率。
    5年期以上個人住房公積金貸款利率上調0.2個百分點，由4.30%上調到4.50%；5年期以下個人住房公積金貸款利率上調0.25個百分點，由3.75%上調到4%。而就在前一天8號晚，中國人民銀行宣佈，自9號起上調金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整，這是央行自去年以來第三次加息。
    分析人士認為，雖然貨幣政策進入加息通道意在抑制物價上漲，但也給樓市帶來了一定的影響。在加息之前為進一步做好房地産市場調控工作，1月26號國務院常務會議確定了八條政策措施，被業界稱為“新國八條”，涉及限購、價格控制、信貸、稅收等環節。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍，調控措施還包括擴大限購城市範圍，明確限購要求。
    “這一次‘出拳’很重，很明顯是不希望投資者再攪合樓市了”。面對新出臺的“國八條”，上海一家地産從業老總倒出了這樣的評價。隨後，上海、重慶相繼宣佈從1月28號起開始徵收個人住房房産稅。試點方案，重慶的方案稅偏重對高檔房別墅的徵收，存量和增量均包括在內，而上海的方案針對新增一般房地産，而且按照人均面積做起徵點考慮，且為累進稅率，房屋價值高，人均面積大的房屋稅率就更高了。
    房地産調控政策持續加碼，兔年樓市究竟該何去何從？走勢令人期待。
   
    主持人：剛才我們通過這樣一個片子梳理了一下這段時間以來，樓市調控政策的出臺。那麼這一系列的組合拳對現在的房地産市場將會産生哪些具體的影響？
    劉戈：我們注意到在12月26號的時候，溫家寶總理作客中央人民廣播電臺，在那次節目裏面的話，他非常肯定地説，“我原來承諾讓房價達到合理的價位，這樣的一個承諾我答應過的事我是一定要做到的。”而且説“絕不退縮”。那麼這樣的話，我覺得而且在一個月以後，整整一個月以後有了新“國八條”的出臺，第二天又有了重慶和上海的房産稅的出臺，那麼這樣就讓總理的這個話有了一個兌現，那麼這個時候呢，很多人從將信將疑到了深信不疑，也就是説政府對房價的調控，讓房價到達一個合理的價位，這個決心是不動搖的。
    馬光遠：這個事實上從我們對目前的整個房地産市場這種大家集體的沉默就可以看出，對未來房地産市場的整個走勢分歧已經變得越來越小，也就是説最起碼大家認為已經看不準了，不像以前一樣我深信不疑地認為房價會繼續上漲，這個分歧已經不存在了。第二個我們看到這個政策層面事實上徹底的扭轉了人們對未來房地産以前的一個判斷的邏輯。你比如説限購政策，新的“國八條”裏邊推行到全國的限購政策裏面，基本上杜絕了一個家庭擁有第三套房，但是以前之所以在年底的時候整個成交量仍然比較高，是因為具體怎麼執行，因為有很多漏洞，比如説誰跟誰一個家庭，事實上如果沒有結婚證，如果沒有別的民政部門配合的話你很難搞清楚，所以北京事實上從去年2010年4月30號“京十二條”就有了限購政策，但是我們看去年北京的成交量並不低，為什麼呢？執行的漏洞非常大，現在我們看到北京馬上就要出臺新的所謂的非常嚴厲的配套比較，非常嚴密的這樣一個限購的政策出臺以後，那麼據測算，影響的人群可能會達到百萬以上，這個對整個的不合理的需求的抑制是非常大的。
    劉戈：對。
    馬光遠：第二個就是前不久的春節前最後一個假期的加息，這個加息我們可以把它看成一個非常6+1的政策，6就是二套房的首付6成，這個在世界上是最高的；第二個就是加息，而且加息不是一次，是一而再再而三可能會加下去，昨天我們分析的時候講到。
    主持人：對，可能會進入一個加息週期。
    馬光遠：今年最少有兩次加息，這個空間一旦上去的話，那麼對整個購房人的成本影響比較大。第三個我們看到整個房地産本來的整個購買群來講的話，由於這個限購政策的存在，首先抑制了富人投機性的需求，第二點加息政策的存在抑制了窮人的買房需求，整個不合理的需求。
    劉戈：對，就是你把房子賣給誰，現在成了問題了。
    馬光遠：所以這兩個比較疊加的因素加起來以後，這個預期就徹底改變了，那麼再加上包括稅收政策，包括土地政策，包括整個房地産市場的這種，對整個市場持續的調控政策，我們覺得這一次似乎我們説了多年“狼來了，狼來了，這次應該是狼來了”，否則的話大家都不會悄然無聲，現在都在觀望未來會怎麼走。
    主持人：可以説我們現在是站在一個房價調控的十字路口，那麼出臺的這一系列房地産的調控政策，對於房價的抑制會起到怎樣的作用？未來的房價走勢將會怎麼樣？一段廣告之後馬上回來。
   
    房地産調控再加力，新一輪調控後續影響是什麼？未來房價走勢又該如何判斷？《今日觀察》正在評論。
   
    主持人：好，歡迎回來，繼續一起來關注一下我們大家都非常關注的房地産市場。面對春節期間成交量相對冷淡的房地産市場，多方媒體也是發表了自己不同的觀點，接下來通過一個片子一起來了解。
   
    國家統計局數據，去年全國房地産開發企業資金來源72494億元，比上年增長25.4%，但最明顯的特點就是利用外資自籌資金增速較快。與2009年的數據相比，2010年國內貸款的佔比從20%下降到17%，自籌資金則從31%上升到37%。央行數據也顯示，去年我國新增房地産貸款同比增速比上年末降低10個百分點。
    連平（交通銀行首席經濟學家）：由於今年受到調控的影響，多管齊下各項措施的出臺，以及去年政策出臺的滯後效應，再加上貨幣政策的收緊，整個來説今年的房地産交易不會像去年這樣活躍，信貸總量超過2萬億的可能性比較小，我們覺得會有所回落。
    專家表示，存款準備金率每提高0.5個百分點，意味著有3000億元左右的資金被凍結，這與普通增加資金使用成本的加息不同，在資金緊張，而銀行貸款成本較低時，只有優質企業才能貸到款。
    中國社科院房地産金融專家尹中立表示，今後樓市資金去杠桿化的趨勢會更加明顯，過去幾年企業開發貸款和居民消費貸款領域出現的“空手套白狼”現象會大大減少，並有利於緩解房地産領域資産泡沫。
    在資金壓力下一些香港上市的內地開發商已開始加速多元化融資途徑，其中，發行海外債券、票據及信託基金等融資方式被廣為應用。碧桂園和恒大地産新年伊始便已相繼在港發行債券融資，但房企海外融資代價也十分高昂。以恒大地産為例，今年1月14號發行的5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，這種融資方式也被一些業內人士指為飲鴆止渴。
    新華社文章援引專家觀點説，一次次加息將與限購、限貸等抑制需求的措施形成合力，全面收緊房地産企業的資金來源，如果一系列政策嚴格執行，實力相對不足的開發商將首當其衝遭遇資金斷裂危險，今年開發商不差錢的局面將改變，部分企業將面臨被迫降價促銷，進行資金回籠，這有助於房價適當回歸。
   
    主持人：看了剛才這樣一個片子我覺得一系列的調控政策可能對於房産商來説，好像是資金鏈會有一點吃力，那接下來對於今年我們不敢説未來的房價走勢將會怎麼樣，我們預判一下今年，兩位評論員會有怎樣的觀點？
    馬光遠：我們從今年整個來看的話，應該説抑制房價的因素，包括第一個政策，包括政策的信息，包括限購等等一系列的政策這個態度是比較明確的，但是推動房價的因素也存在，你包括流動性是不是能夠得到徹底的改變。第二點通脹究竟會走向何方？第三點開發商的資金鏈究竟怎麼樣？現在我覺得唯一可以説清楚的就是開發商的資金鏈可能會出現問題，目前從整個135家上市公司的資産負債表和它的現金流來看的話，那麼135家的現在根據去年前三季度的統計，差不多快到一萬億了，整個的負債的情況；第二個從現金流來看的話，135家的整個現金流是一個負的現金流，這個跟去年整個現金流，正的現金流達到500多億這個情況不可同日而語。
    主持人：對。
    馬光遠：所以能不能到2008年那個時候，能到房價的一個拐點，2008年的時候我記得當時大家測算的結果是資金的缺口是9千多億，9千多億到1萬億之間，這個時候房價會往下走，現在資金缺口究竟會有多大，135家的現在整個負的現金流是1千多億，那麼再考慮到一個疊加的效應的話，可能目前整個資金缺口是5、6千億的樣子，那麼再考慮到這幾年規模的增長，所以還有一個持續的過程。那麼再加上我們知道整個的開發商對整個房價的走勢，我總結成四步曲，剛開市的時候當然很狂妄，説總是想房價會怎麼上漲。
    主持人：牛。
    馬光遠：第二個對政策進行嘲笑，對那些説房價下降的人進行無情的嘲笑，第三個開始罵政策，罵政策的時候表明他開始痛了，感覺到這個政策對他有威脅了。
    主持人：對。
    馬光遠：第四個開始哭，開始叫痛，説這個打得我好痛。
    劉戈：牛、笑、罵、哭，四步曲。
    馬光遠：我們會怎麼樣怎麼樣，但是現在來看的話，到第三步曲了，第四步還沒有出來。
    劉戈：我們一般判斷未來還是按照過去已經發生的事情來進行判斷。那麼我們來看一下，就是從2006年8月份那個時候開始宏觀調控，開始加息，當時的利息是，一年期的利息是2.52%，那麼一直加息加到2007年的12月21號，加到了多少呢，加到了4.14%。
    馬光遠：4.14%。
    劉戈：這個大約用了一年半的時間一共加了七次息，那麼現在我們返回來看這一次的加息週期呢，現在已經加到了三次。
    主持人：對。
    劉戈：那麼加到了3%，按現有的速度也需要加到4.14%的話基本上也需要四到五次。那麼這樣的話我們再看當時房價和這個加息之間的關係，那麼實際上在最後一次加息的到2007年年底的時候，王石當時就提出來觀點問，然後在深圳的話開始房價下降，但是在其他的一些地方還在穩步上升，北京一些地方還在焦灼狀態，但是到了2008年的秋天以後那麼北京的房價也開始鬆動，開始下降，那麼這個週期大概在深圳的話可能也就是2、3個月就距離第七次加息這個距離，當然這樣一個過去的事情來説未來不一定準確，但是我們可以作一個參考，就是相互之間它可能會有一定的時間延遲的關係，但是這個延遲的時間多長，以過去的這樣一個感覺來看，三個月到半年，或者最長一年的時間。
    主持人：接下來我們還非常想看一下我們老百姓他們的觀點，我們來看一下網友的評論。
    第一位朋友“小向”他説，“春節之前所出臺的一系列針對房地産的新政，從目前情況來看還算‘給力’，但是一時的冷清並不能代表幾個政策就能夠達到真正的效果，個人認為各地應該從頭到尾嚴格執行這一政策，而不是虎頭蛇尾，這樣樓市降溫才有希望。”
    這位朋友“滿堂紅投資”他説“如果‘新國八條’等組合拳還是不能壓制樓市的非理性上漲，建議國家及時推出一劍封喉的絕殺措施；對二手房交易中的賣樓方徵收最低40%，最高100%的個人所得稅，此稅用於建保障房，這樣我看還有誰去投機炒樓。”
    馬光遠：這個辦法確實挺好。
    主持人：這個辦法還是有它的……
    馬光遠：有合理性。
    主持人：對，有合理性。
    馬光遠：香港的那個印花交易稅差不多就麼一個思路。
    主持人：所以我覺得我們經常從網友的評論當中還能發現一些真知灼見。
    馬光遠：對，政策智慧。
    主持人：接下來我們再來聽一下我們財經頻道特約評論員他們有著怎樣不同的觀點。
   
    劉元春（中國人民大學經濟學院副院長）：會在2季度開始房價可能會出現一些鬆動，這種鬆動如果現有的這些貨幣政策進一步的收緊，還有“國八條”的這種實施力度，效果較好的話，可能會出現三季度的進一步回落。但是這種回落，第一個它是一個資金鏈緊張所帶來的銷售商經營策略的一個調整；第二個，由於民眾預期做出調整，觀望所産生一個産物；第三個，保障性住房大幅上馬所帶來的結構性的一個調整。這幾個方面可能都決定下調的幅度並不是很大，可能很多房地産商會通過優惠措施和一些變相的降價的形式來進行促銷。
    尹伯成（復旦大學房地産研究中心主任）：現在全國大概有三十多個城市限購，房價的泡沫現在有向中小城市蔓延這樣一個危險，所以我主張限購作為一種短期的行政命令的措施，還應該再擴大，還有一個重要的東西，就是國務院的新“國八條”還有各個地方落實的細則，都一定要付諸實施。保障型住房的開發也真正要行動到位，要加強輿論的監督。
   
    主持人：那麼對於房地産的調控當前著重我們需要注意哪些方面？兩位評論員有怎樣好的建議？
    劉戈：現在政策的力度是夠的，但是地方政府執行的積極性，那麼我們現在通過一種紀律上這樣一種文件的壓力讓他能這麼做，但是最終長遠來看的話，他的地方稅收怎麼解決，這還是一個根本性的問題，所以的話包括房産稅的這樣一個探索，給地方政府開闢一個新的稅源，能夠讓他自覺地去執行中央的這樣的一些政策，那麼這樣可能是一個長遠之計吧。
    馬光遠：我覺得在政策層面上新的“國八條”挺好，但是有一點我覺得強調得不夠，我們在限購，當然限購整個是抑制不合理的需求，但是限購完以後租房的房源怎麼來，這是我們必須要考慮的問題，如果説大家都買兩套房自己住的話，那你沒地方去租房了，所以我覺得在整個租賃市場上這幾年政策合乎的程度遠遠不夠。
    劉戈：公租房。
    馬光遠：比如説我們怎麼樣來鼓勵大家把房子拿出來出租，而不是閒著，比如説我們可以在政策上規定，你如果……