張曉玲

　　9月6日，萬科（000002.SZ）發佈8月銷售數據，8月實現銷售面積96萬平方米，同比增長5.0%，但銷售金額卻為104.8億元，同比減少12.6%。出現這一狀況的原因是，其8月銷售均價僅為10917元/平方米，環比下降5.98%，同比下降達16.7%。

　　萬科是第一家發佈8月銷售數據的房企。其下滑趨勢再次成為房地産市場走勢信號燈。對於8月銷售均價環比下滑的狀況，萬科董秘譚華傑表示，8月所銷售的産品中，二、三線城市的面積佔比約達八成，因此拉低了均價。

　　對於限購擴展至二三線城市，譚華傑表示，萬科目前進入的城市大多已限購，限購範圍擴大，對公司影響有限。但他也承認，隨著限貸、限購政策的疊加效應進一步顯現，市場競爭趨於激烈。

　　事實上，從中報及7月份銷售數據看，上市房企均價已開始持續下滑。如7月保利銷售均價為1.08萬元/平方米，較6月環比下降幅度達五成，與5月份均價（1.2萬元/平米）相比下滑幅度約10%，與4月份高位（1.34萬元/平米）相比則下降了20%。恒大7月銷售均價6312元/平方米，環比上半年的6918元/平方米跌約10%。

　　而中報顯示，上市房企目前存貨已超萬億元，而限購區域擴大，使銷售主力二三線城市面臨更多掣肘，降價、快速出貨將成主流。

　　9月4日，保利地産在杭州下沙的項目“灣天地”，以千人團購的方式一次性降價3000元/平方米，將單價拉低至8900元。9月5日，上海世茂集團杭州世茂首府三期3號樓100套房源，以均價8500元入市，降價幅度接近30%。進入9月，深圳萬科萬團大戰升級，每套房源優惠由5000元提高到10000元。在北京，珠江地産在通州，金地在大興，萬科、首開在房山等區域的項目都出現明顯價格下調。中原地産市場總監張大偉認為，最高下調幅度可能超過10%。

　　大型房企大規模降價的背後，是存貨高企和資金雙重壓力。

　　中報顯示， 124家上市房企存貨10281.9億元，同比增長39%；總負債11681.3億元，同比增長39%。而大多數房企的資産負債率超過70%。

　　雖然地産企業已經開始收縮投資支出，但去庫存的過程尚未結束。中原地産統計數據顯示，7月末11個重點城市的存貨總量達到了66.9萬套，環比上半年上漲了6.5%，7月的去化率為61.5%，遠低於2010年平均94%的去化率。

　　萬科監測數據顯示，8月北京、天津、瀋陽、上海等14個城市的商品住宅總成交面積僅為2009年同期的一半，而批准預售面積則基本持平，成交批售比（成交面積/批准預售面積）僅為0.65，與7月份一樣，再次接近2008年同期水平。

　　“去化速度普遍慢于前期，基本回到歷史底部。”陳嘯天説，價格再度下降幾成定局，但尚處於博弈期。消費者對於價格下降幅度不滿意，市場觀望氣氛使成交量在金九回升有限。

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