張艷紅 楊朝嬌

　　大量産品堆積到第三季度出貨，使得開發商在這個秋季，將不得不採取更為積極的促銷措施。

　　據媒體報道，富力地産董事長近日在公司的中期業績發佈會上，出人意料地宣佈了下調房價的消息：“價格在政府的號召之下，只能做出向下的調整。”

　　富力絕對不是第一個調價的開發商，當然也不會是最後一家。事實上，大部分企業都已經作出調價準備，以應對即將到來的供應高峰期。

　　富力公開宣佈調價

　　在此之前的一週，雅居樂地産董事局主席陳卓林，同樣也是在中期業績發佈會上，卻含蓄地表達了“不降價”的意思。

　　雖然富力和雅居樂兩家的商業模式並不完全相同，但經營思路上因為都追求“高毛利”而存在一致性。兩家企業的中期業績報告顯示，富力地産和雅居樂上半年的毛利率分別為49.1%和52.4%，凈利率則為18%~20%左右，高於萬科、保利、中海等追求快速週轉的開發商。因此，前者降價的訴求也遠不及後者強烈。

　　數據顯示，富力地産今年1~7月份單月平均銷售價格已經呈現微弱下降趨勢。1月份成交均價為17141元/平方米，但從2月起，其月度銷售均價一直維持在15000元/平方米上下。

　　據該集團旗下位於北京、上海、廣州、天津、成都、海南等多個項目售樓部透露，集團沒有做大的價格調整，但部分産品確實推出了一些優惠舉措，例如九五折優惠，這些優惠也都是近期才出臺的。

　　富力地産中期業績報告顯示，集團上半年完成銷售人民幣134億元，離全年400億目標仍有距離。對此，該集團表示：上半年可售貨量僅佔全年的25%，剩餘大部分貨源會于下半年推出，預計貨量的增加將使得完成全年任務達成難度不大。

　　三季度房價或鬆動

　　自從年初宏觀調控政策相繼出臺以來，儘管各地樓市成交量大幅度下降，但多數城市的價格卻依舊堅挺。

　　廣州市國土房管局剛剛發佈的前7月房價數據顯示：今年1~7月廣州十區新建商品住宅均價為13175元/平方米，同比漲幅為3.68%。而2010年市轄十區新建商品住宅均價為13074元/平方米，與2010年全年相比，價格僅微升0.77%。

　　廣州市國土房管局市場處處長陳大旺表示：“新建商品住宅均價只是房價調控指標中的一項，房價調控指標包括新建商品住宅、限價房和經濟適用房，因此政府也會將這些數據納入跟房價調控目標作比較。2010年市轄十區新建住房的均價為12661元/平方米(包括新建商品住宅、限價房、經濟適用房)，2011年1~7月份的均價與該數據相比上升了4.06%。而今年3月29日廣州市公佈的房價控制目標是漲幅不超11%，因此廣州是有信心完成房價控制目標的。”

　　雖然均價沒有出現明顯下滑，但不少新開樓盤已經頻繁出現一二手房價格倒挂的現象。

　　一家大型房地産企業營銷負責人表示：由於各家企業下半年貨量都較大，預計大家在定價上會有所讓步。“老盤不方便降價，但是新開盤的定價會靈活許多。”

　　多位業內人士證實，公司旗下位於多個城市的樓盤都已經“事實性降價”，但對外卻並未作過多渲染。

　　日前，碧桂園總裁莫斌透露，十里銀灘在短短半個月時間內獲得銷售38億。由此證實，該集團採取的低價策略存在極大競爭力。

　　多家房地産企業的中報數據顯示，下半年的供應量佔全年的絕大多數，致使很多城市9月起的供應量達到歷史峰值。以廣州為例，有統計顯示全市十區二縣市預計將於金九銀十開盤或推貨的項目達94個，其中全新項目30個，老盤新推64個。8月預計開盤的34個項目中，截至24號，僅有12個項目在本月開盤。大部分的項目僅是搶先在8月為“金九”預熱，剩餘都項目都推到了9月份，這意味著，下個月的廣州樓市將迎來供應量的大爆發。

　　種種跡象顯示，以價換量已經成為開發商無法拒絕的策略，只是很多企業都將“掩飾”得極為謹慎，不願成為“衝鋒者”。如廣州一大型地産集團便秘密地在近期啟動了“員工內部購房計劃”，以七折優惠向員工賣房，以實現存貨的快速週轉。