田新傑

　　近段時間以來，新房市場的優惠促銷越來越多，但細心的購房者卻也發現：不少打出優惠的樓盤，優惠後的實際價格與之前的售價相比，卻有明顯上漲，不止一個項目漲幅超過10%。這種房價“假摔”現象並非個案。

　　儘管調控沒有任何放鬆的跡象，但不少開發商仍然心存僥倖。假摔會不會走向真摔，或許即將到來的金九銀十方可見分曉。

　　部分開發商依然觀望

　　近日，一組最新的售價比較數據披露，上海為代表的不少城市，優惠促銷樓盤一直在上演“假摔”。

　　據新浪樂居統計，從上海8月優惠樓盤數據中選取了打折幅度相對較大的25個樓盤，對比其近幾個月的成交價與目前的折後價發現，逾四成樓盤折後價高於此前成交價，浮動區間在0.36%-10%。

　　開發商優惠幅度是多少並不重要，最重要的是優惠後的價格。有不少業內人士認為，目前部分開發商仍沒有降價的動力。

　　上海打折幅度較大的25個樓盤，共11個樓盤(逾四成)折後售價高於此前幾個月的成交價。其中一個名為“藝泰安邦”樓盤，稱購房9.2折優惠，報價16500元/平方米，折後15180元/平方米。但此前的實際成交價格為12783元/平方米，單從成交價格看，優惠後售價實際上漲高達18%。

　　位於浦東新區的臨港藍色城邦，其目前給出的優惠為“全款每平方米減800元，貸款每平方米減600元”，報價為11000元/平方米，折後價為全款每平方米10200元/平方米，貸款每平方米10400元/平方米。根據克而瑞對該樓盤此

　　前半年成交數據的跟蹤監測，該樓盤今年8月的成交均價為9376元/平方米，7月的成交均價為9279元/平方米，6月的成交均價為9700元/平方米，5月的成交均價為11680元/平方米，4月的成交均價為9394元/平方米，此前幾個月的成交均價僅為8528元/平方米。比較後發現，該樓盤目前的折後售價比此前的成交價高出10%。

　　其餘打折樓盤也出現了類似現象，優惠後的售價高出了此前的成交價，優惠只是為了博取購房者的眼球。

　　另有統計數據顯示，9月上海即將開盤的38個樓盤中，僅有3個樓盤明確開盤時會有優惠措施，所佔比例不到一成，且優惠幅度有限。

　　中原地産研究諮詢部總監宋會雍告訴記者，近期上市樓盤中，降價仍具有一定的標誌特色，但實際降價力度均有保留。“大華錦繡華城”和“始尚佳苑”實際交易價格與開盤前報價相比分別有大約10%和15%的落差，但相比早期産品和周邊項目，價格優勢大幅縮水。

　　類似的情況不僅僅在上海等一線城市。一位長三角縣級城市的業內資深人士日前告訴本報，該市近期新開一個別墅樓盤，報價15000元/平方米，創下了該市商品房歷史新高，但依然出現一房難求的局面，而一年前該市同類産品的市場單價不足萬元。

　　金九銀十見分曉？

　　近期，限購、限貸等聲音不斷，調控持續收緊之勢在進入下半年未見絲毫改變，但市場的表現，卻與調控趨向並不完全吻合，調控與市場的博弈關係“微妙”。

　　上海中原研究諮詢部監測報告顯示，7月豪宅市場在新增供應的帶動下，交易總量出現小幅增長，8月的新增供應量將繼續盤活整個豪宅市場。部分高端大盤“逆市熱銷”，如8月華潤中央公園在首次別墅開盤中，當天推出的12套270平米起的千萬級城市小獨棟産品全部售罄。

　　從目前優惠樓盤的實際成交價格來看，上海等多個城市樓市實質性的打折降價的局面似乎尚未真正出現。

　　更有甚者，有不少業內人士據此力挺樓市。華東師範大學房地産系主任華偉認為，樓市拐點不會到來，只會出現統計數據上的拐點，房價漲幅放緩就已經是相對降價了。開發商宣傳給出多少優惠並不重要，優惠後的實際價格才最重要。

　　華偉指出，在目前的樓市大環境下，多數開發商沒有降價的動力。開發商資金鏈緊張其實最主要的原因在於拿地以獲得後續開發的需要，但目前由於市場前景不明朗，多數開發商放棄了拿地計劃。沒有投資需求，就沒有了缺錢的緊迫感，房子可以慢慢賣，給出的優惠更多的是營銷噱頭，吸引購房者的眼球。

　　不少開發商最後的信心，就來自上述分析邏輯，但交易量的表現，或許才是樓市真實走向的前兆。

　　宋會雍坦言，從上海等城市不少促銷項目現場交易情況來看，當前程度的價格讓步仍能夠形成一定的吸引力，但具體效果遠不如前，有不少項目百餘套房源開盤去化率不足兩成。

　　各地成交數據顯示，在購買能力被嚴重限制的情況下，一手、二手住宅成交均明顯下降，市場成交再度受阻。深圳更是顯露出與2008年市場深度低迷時相似的跡象。近幾週來，北京、上海等一線城市供過於求的態勢愈加顯著，一二手房價全面鬆動或許就在眼前。中原地産分析師直言，未來2月內，在嚴厲的限購及信貸政策環境下，隨著新建住宅供應的持續增加，價格下跌將是大勢所趨。

　　8月以來，高端樓盤的二手房東心態出現鬆動。根據21世紀不動産上海區域市場中心近期的抽樣調查顯示，在浦東陸家嘴、徐匯中心等板塊，高端業主普遍可接受5%-15%的議價，原因是樓市調控政策趨嚴，高端物業的市場需求受到極大抑制，預期獲利空間縮小。不少業主希望儘快出手所持物業，抽身離市或套現轉投其他市場。

　　上海搜房網數據監控中心截至8月19日統計，2011年9-10月上海市場預計將有69個住宅項目開盤(其中公寓項目56個，別墅項目12個，混合盤1個)，月均開盤量為35個，環比8月份的33個(截至8月19日統計)上升6.1%；同比2010年9-10月最終91個的開盤量減少24.2%。此外，8月預計上市的33盤截至19日只有8個如約推出，預計餘下的25盤中將有一定比例延期到9月或10月。

　　在供應放量面前，“假摔”成為房價博弈的最後一道分水嶺，隨著“金九銀十”供應放量衝破“假摔”，房價真正的拐點為時不遠。