樓市高位僵持 新一輪樓市調控政策呼之欲出

　　國務院派出的8組樓市督查組已經結束督查，各地樓市成交陷入低迷，房價依舊保持高位。樓市正在走入市場與政策艱難博弈的敏感時刻。業內人士普遍認為，房價遲遲未現鬆動，調控政策不會放鬆，新一輪調控政策或將出臺，房地産相關的稅收、信貸、土地政策都可能再度加碼。

　　樓市陷入高位僵持

　　自從今年初樓市調控組合拳出臺以來，各地成交量不同程度陷入低迷，房價快速飆漲勢頭得到遏制。國家統計局的數據顯示，3月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環比下降和持平的城市達到20個，比上月增加了6個，環比漲幅比上月縮小的城市有29個。而從同比數據來看，同比下降的城市有2個，比上月增加了1個；同比漲幅回落的有46個城市，比上月增加了16個；同比漲幅在5%以內的有26個城市，比上月增加了2個。

　　雖然房地産市場逐漸“退燒”，但房價“拐點”尚不明顯。70個大中城市裏，依然有29個城市3月份新建商品住宅價格環比漲幅超過0.5%，京、滬、穗、深4個一線城市銷售均價雖然略有下調，但有專家指出，3月份很多高檔樓盤推遲上市，價格的回落很大程度上是受成交結構性的影響，而非趨勢性的變化。

　　以深圳為例，3月深圳全市新房成交均價19423元／平方米，環比下降5.99%，同比下跌5.04%。造成這種房價“假摔”的原因在於，3月深圳關外房源成交量大增，拉低了成交均價。3月深圳關外新房成交2131套，遠多於2月的1274套。3月上海二手房價格也沒有出現調整，二手房價格指數為2586點，環比仍然上漲了0.25%，5個市中心區及浦東內環平均上漲0.32%。

　　地産研究人士韓世同指出，限購政策抑制了高端樓盤的成交，市場陷入觀望導致成交萎縮，而郊區樓盤則趁勢推盤，價格較低成交量大，導致3月份整體均價下滑，實際上市場並沒有出現實質性的降價。

　　進入4月以來，房地産市場悄悄回暖，均價又開始上揚。最近一週(4月18日至24日)上海商品住宅成交均價高達31720元/平方米，環比大幅上漲58.4%。高端項目上海紫園一週共成交34套獨棟別墅，成交均價高達100205元/平方米，均價高達62284元/平方米的四季雅苑成交了7套，璽園也以49415元/平方米的均價成交了10套。

　　多項政策將再加碼

　　房價持續居於高位，後續還會不會有更嚴厲的調控政策出臺，近期從管理層的各種表態中不難發現，樓市調控將向著更長期、更縱深的方向發展，房地産信貸政策、土地政策、稅收政策都可能再度加碼。

　　收緊房地産行業融資渠道是減弱房價上漲動力的重要手段。日前有消息稱，銀監會可能于5月1日前後出臺新的規定，進一步規範房地産信託業務，收緊房地産信託融資。個人首套房貸也可能將首付提高至五成，上海某國有銀行信貸人員稱，目前還沒有相關通知，首套房首付五成殺傷力較大，短期內應該不會出臺，但如果房價出現繼續上漲，這也可能成為能夠立竿見影的一劑猛藥。

　　今年以來在銀行貸款和資本市場再融資日益收緊的情況下，不少房地産企業通過信託産品募集資金，房地産信託發行火爆。3月份信託産品中投資于房地産的信託産品募集資金量最大，共有35隻，擬募集資金總額達98.31億元，環比增長108.42%，佔3月份募集總規模的46.45%。4月11日至17日一週內成立的信託集合産品中，投資于房地産領域的共有8款，募集資金規模佔信託集合産品總規模的30.17%，仍是所有投資領域中佔比最高的。

　　去年銀監會就曾發佈《關於信託公司房地産信託業務風險提示的通知》，收緊房地産信託業務，此後房地産信託産品有所萎縮。今年以來，房地産信託再次成為房企爭搶的香餑餑，監管層很可能再次考慮對信託行業的房地産業務加以管束，防止房地産市場風險蔓延到信託行業。

　　建立住房信息系統並推廣存量房稅收試點，也可能是新一輪調控的重要方向。國務院督查組在各地督查期間就曾傳遞出這一信號。督查組在甘肅督查時指出，“蘭州市主城區的個人住房信息尚未完成有效整合”，建議“適時對運用房地産評估技術加強存量房稅收徵管推廣工作做出部署”。在海南，督查組同樣提出，當地房地産市場管理信息化建設與調控不相適應，建議按時完成個人住房信息系統建設任務，為房地産調控提供技術支持，抓緊應用房地産評估技術，加強存量房稅收管理的試點和推廣。

　　土地政策也將作出一些調整。有消息稱，國土部將於近期下發有關“保障房供地計劃”和“完善土地招拍挂制度”的文件，強化調控政策的執行和落實。完善招拍挂制度將改變過去完全依靠價高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價，並將出臺一些控制地價的規範性文件。另外，也不排除對房價進行直接干預。

　　就連剛剛被媒體報出因財政收入下滑而“擬廢限購令”的海口市，也在26日緊急出面澄清。海口市住房和城鄉建設局、海口市財政局有關負責人表示，該報道不屬實，海口將繼續執行限購和限價等房地産調控政策，該市今年一季度財政收入仍保持正常健康態勢。

　　信貸調控或遭遇對衝

　　由於嚴厲的調控政策，不少開發商延遲了樓盤上市時間，業內普遍預期五六月份推盤量將大增，同時開發商資金鏈緊繃，屆時房價可能出現拐點。但中國證券報記者在走訪中發現，由於境外熱錢大量涌入以及前期銷售回款較多，開發商資金狀況尚未陷入需要降價促銷的險境，且有不少開發商對後市仍抱有幻想。

　　在上海市松江區某樓盤，中國證券報記者發現，3月份開盤的18000元/平方米均價的房源已經售罄，剛剛新推出的房源已經攀升至21000元/平方米，且優惠活動減少。4月16日，位於浦東周康板塊的印象春城二期推出新房源，價格也絲毫沒有鬆動，單價在18000元至20000元/平方米。就連嘉定區的一些樓盤，也開始取消前期入市時優惠與折扣。這些定位於普通買家的住宅項目，並沒有因為調控而出現價格下調，目前僅僅屬於“滯漲”。

　　有開發商稱，開發商如今資金狀況與2008年大不相同，市場狀況也比2008年好很多。截至4月26日，根據已經發佈業績的67家上市房企一季報，一季度末合計持有貨幣資金1534億元，短期借款只有469億元，一年內到期的流動負債合計684億元，貨幣資金遠遠超過短期借款與一年內到期流動負債之和，短期內償債壓力並不大。一季度末這67家房企的預收賬款合計高達2838億元。

　　不僅如此，大量房企還可以通過境外融資獲得大量資金，對衝了國內信貸收緊的效應。僅在香港市場，今年以來就有15家內地房地産企業通過各種債券融資約700億元人民幣，世茂房地産[11.26 -1.57%]、寶龍地産[2.41 -2.43%]、合景泰富[5.75 -2.54%]、仁恒置地、龍湖地産[12.58 -5.13%]、雅居樂等房企紛紛在境外發行各種債券或優先票據融資。

　　在人民幣升值預期之下，外資仍在以各種渠道進入樓市。今年一季度，房地産開發企業本年資金來源中，利用外資144億元，增幅達45.2%，為各類來源中增長最快。以富力地産[11.24 -1.23%]最近一次融資為例，4月下旬，富力通過旗下離岸子公司成功進行海外淘金，短短一週的時間，合計6億美元的優先票據已經獲得了超額認購，金額達9億美元。

　　對於房地産調控下的市場走勢，德佑地産研究中心主任陸麒麟認為，如果房價長期處於高位，調控也將持續下去，甚至可能會出臺更嚴厲的調控措施，開發商應該適當調整價格。