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新一輪樓市調控政策呼之欲出 多政策醞釀加碼

發佈時間:2011年04月27日 08:03 | 進入復興論壇 | 來源:中國證券報

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  國務院派出的8組樓市督查組已經結束督查,各地樓市成交陷入低迷,房價依舊保持高位。樓市正在走入市場與政策艱難博弈的敏感時刻。業內人士普遍認為,房價遲遲未現鬆動,調控政策不會放鬆,新一輪調控政策或將出臺,房地産相關的稅收、信貸、土地政策都可能再度加碼。

  樓市陷入高位僵持

  自從今年初樓市調控組合拳出臺以來,各地成交量不同程度陷入低迷,房價快速飆漲勢頭得到遏制。國家統計局的數據顯示,3月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環比下降和持平的城市達到20個,比上月增加了6個,環比漲幅比上月縮小的城市有29個。而從同比數據來看,同比下降的城市有2個,比上月增加了1個;同比漲幅回落的有46個城市,比上月增加了16個;同比漲幅在5%以內的有26個城市,比上月增加了2個。

  雖然房地産市場逐漸“退燒”,但房價“拐點”尚不明顯。70個大中城市裏,依然有29個城市3月份新建商品住宅價格環比漲幅超過0.5%,京、滬、穗、深4個一線城市銷售均價雖然略有下調,但有專家指出,3月份很多高檔樓盤推遲上市,價格的回落很大程度上是受成交結構性的影響,而非趨勢性的變化。

  以深圳為例,3月深圳全市新房成交均價19423元/平方米,環比下降5.99%,同比下跌5.04%。造成這種房價“假摔”的原因在於,3月深圳關外房源成交量大增,拉低了成交均價。3月深圳關外新房成交2131套,遠多於2月的1274套。3月上海二手房價格也沒有出現調整,二手房價格指數為2586點,環比仍然上漲了0.25%,5個市中心區及浦東內環平均上漲0.32%。

  地産研究人士韓世同指出,限購政策抑制了高端樓盤的成交,市場陷入觀望導致成交萎縮,而郊區樓盤則趁勢推盤,價格較低成交量大,導致3月份整體均價下滑,實際上市場並沒有出現實質性的降價。

  進入4月以來,房地産市場悄悄回暖,均價又開始上揚。最近一週(4月18日至24日)上海商品住宅成交均價高達31720元/平方米,環比大幅上漲58.4%。高端項目上海紫園一週共成交34套獨棟別墅,成交均價高達100205元/平方米,均價高達62284元/平方米的四季雅苑成交了7套,璽園也以49415元/平方米的均價成交了10套。

  多項政策將再加碼

  房價持續居於高位,後續還會不會有更嚴厲的調控政策出臺,近期從管理層的各種表態中不難發現,樓市調控將向著更長期、更縱深的方向發展,房地産信貸政策、土地政策、稅收政策都可能再度加碼。

  收緊房地産行業融資渠道是減弱房價上漲動力的重要手段。日前有消息稱,銀監會可能于5月1日前後出臺新的規定,進一步規範房地産信託業務,收緊房地産信託融資。個人首套房貸也可能將首付提高至五成,上海某國有銀行信貸人員稱,目前還沒有相關通知,首套房首付五成殺傷力較大,短期內應該不會出臺,但如果房價出現繼續上漲,這也可能成為能夠立竿見影的一劑猛藥。

  今年以來在銀行貸款和資本市場再融資日益收緊的情況下,不少房地産企業通過信託産品募集資金,房地産信託發行火爆。3月份信託産品中投資于房地産的信託産品募集資金量最大,共有35隻,擬募集資金總額達98.31億元,環比增長108.42%,佔3月份募集總規模的46.45%。4月11日至17日一週內成立的信託集合産品中,投資于房地産領域的共有8款,募集資金規模佔信託集合産品總規模的30.17%,仍是所有投資領域中佔比最高的。

  去年銀監會就曾發佈《關於信託公司房地産信託業務風險提示的通知》,收緊房地産信託業務,此後房地産信託産品有所萎縮。今年以來,房地産信託再次成為房企爭搶的香餑餑,監管層很可能再次考慮對信託行業的房地産業務加以管束,防止房地産市場風險蔓延到信託行業。

  建立住房信息系統並推廣存量房稅收試點,也可能是新一輪調控的重要方向。國務院督查組在各地督查期間就曾傳遞出這一信號。督查組在甘肅督查時指出,“蘭州市主城區的個人住房信息尚未完成有效整合”,建議“適時對運用房地産評估技術加強存量房稅收徵管推廣工作做出部署”。在海南,督查組同樣提出,當地房地産市場管理信息化建設與調控不相適應,建議按時完成個人住房信息系統建設任務,為房地産調控提供技術支持,抓緊應用房地産評估技術,加強存量房稅收管理的試點和推廣。

  土地政策也將作出一些調整。有消息稱,國土部將於近期下發有關“保障房供地計劃”和“完善土地招拍挂制度”的文件,強化調控政策的執行和落實。完善招拍挂制度將改變過去完全依靠價高者得的方式,綜合考慮各種因素來控制地價,並將出臺一些控制地價的規範性文件。另外,也不排除對房價進行直接干預。

  就連剛剛被媒體報出因財政收入下滑而“擬廢限購令”的海口市,也在26日緊急出面澄清。海口市住房和城鄉建設局、海口市財政局有關負責人表示,該報道不屬實,海口將繼續執行限購和限價等房地産調控政策,該市今年一季度財政收入仍保持正常健康態勢。

  信貸調控或遭遇對衝

  由於嚴厲的調控政策,不少開發商延遲了樓盤上市時間,業內普遍預期五六月份推盤量將大增,同時開發商資金鏈緊繃,屆時房價可能出現拐點。但中國證券報記者在走訪中發現,由於境外熱錢大量涌入以及前期銷售回款較多,開發商資金狀況尚未陷入需要降價促銷的險境,且有不少開發商對後市仍抱有幻想。

  在上海市松江區某樓盤,中國證券報記者發現,3月份開盤的18000元/平方米均價的房源已經售罄,剛剛新推出的房源已經攀升至21000元/平方米,且優惠活動減少。4月16日,位於浦東周康板塊的印象春城二期推出新房源,價格也絲毫沒有鬆動,單價在18000元至20000元/平方米。就連嘉定區的一些樓盤,也開始取消前期入市時優惠與折扣。這些定位於普通買家的住宅項目,並沒有因為調控而出現價格下調,目前僅僅屬於“滯漲”。

  有開發商稱,開發商如今資金狀況與2008年大不相同,市場狀況也比2008年好很多。截至4月26日,根據已經發佈業績的67家上市房企一季報,一季度末合計持有貨幣資金1534億元,短期借款只有469億元,一年內到期的流動負債合計684億元,貨幣資金遠遠超過短期借款與一年內到期流動負債之和,短期內償債壓力並不大。一季度末這67家房企的預收賬款合計高達2838億元。

  不僅如此,大量房企還可以通過境外融資獲得大量資金,對衝了國內信貸收緊的效應。僅在香港市場,今年以來就有15家內地房地産企業通過各種債券融資約700億元人民幣,世茂房地産、寶龍地産、合景泰富、仁恒置地、龍湖地産、雅居樂等房企紛紛在境外發行各種債券或優先票據融資。

  在人民幣升值預期之下,外資仍在以各種渠道進入樓市。今年一季度,房地産開發企業本年資金來源中,利用外資144億元,增幅達45.2%,為各類來源中增長最快。以富力地産最近一次融資為例,4月下旬,富力通過旗下離岸子公司成功進行海外淘金,短短一週的時間,合計6億美元的優先票據已經獲得了超額認購,金額達9億美元。

  對於房地産調控下的市場走勢,德佑地産研究中心主任陸麒麟認為,如果房價長期處於高位,調控也將持續下去,甚至可能會出臺更嚴厲的調控措施,開發商應該適當調整價格。 記者 萬晶