回建強

　　據媒體報道，住建部正在醞釀實施新一輪限購政策的城市名單，重點鎖定一線城市周邊房價上漲過快城市。但限購政策也要有一個邊界，不能任意擴大下去，因為全面限購意味著房地産市場的完全計劃化。

　　筆者認為，此次國務院提出“對部分房價上漲過快的二三線城市也要實行限購”，其警示意義大於實際意義。

　　首先，限購城市範圍有限。“新國八條”實施後，限購的城市為40多個，只佔全國600多座城市的不到十分之一。國務院此次明確限購令將從嚴，其含義有兩個：一是已經限購但相關政策執行不力的，要加大限購力度，行政區域覆蓋範圍要更廣；二是房價上漲過快的非限購城市要執行限購政策，特別是在一線城市周邊的熱點城市，這次很可能率先進入限購範圍。

　　不過，能符合上述要求的城市並不多，預計在20-30個。相比500多個非限購城市，限購令擴展的範圍並不會太大。

　　其次，限購只在局部領域和區域有作用，不能解決資金流動性過剩及外溢問題。從調控政策的運行機理來看，限購政策本質上是“堵”的思路，只是迫使資金流向其他區域或領域，並沒有給資金合理的出路。此前一線城市和部分二線城市採取了限購措施，因此造成了目前二三線城市，甚至四線城市投資投機性購房需求活躍。其實這是“新國八條”出臺之後就存在的市場預期，政策的制定水平和對市場預期的反應顯然有失水準。

　　如果擴大限購範圍，又缺乏合適的投資渠道，大量聚集在住宅領域的資金將被擠向其他領域，如商業地産、養老地産，或者非地産的消費品領域，從而造成新的市場混亂。

　　最後，即便擴大限購範圍，也不會一刀切，應根據實際情況分別處理。根據上半年房地産市場運行情況，未採取限購政策的二三線城市，市場供應和銷售情況由於市場發展階段和購房需求的不同，呈現較大的差異，價格上漲的原因很多。

　　例如：有些城市因為大型中心城市的限購，投資、投機資本轉向周邊的二三線城市，房價漲幅較快；有些城市是外地人購房佔比較大，抬高了當地的房價，特別是一些就業機會大和一些旅遊城市；有些城市則因為原地區本身價格基礎不高，由於近期城市發展較快，房價增幅較大。因此，針對各城市房價上漲的不同機理，相關限購政策不宜一刀切。

　　儘管限購政策是抑制投資投機購房需求較為有效的措施，但其負面影響也不容忽視。雖然國務院表態，限購政策將在一定時期內堅定執行下去，但行政性措施畢竟有悖市場經濟原則，如果不顧外部條件的變化，僵硬執行，那麼房地産行業的發展將更加扭曲。

　　房地産業存在的若干問題在本質上並不單純取決於行業本身，更多是受到外部宏觀因素的影響，比如貨幣超發。房地産調控，既要採取短期調控與中長期制度建設相結合的辦法，也要採取綜合措施治理。

　　筆者認為，解決房地産問題的思路，一是繼續回收流動性。從源頭上解決房地産投資過剩問題，必須繼續執行穩健的貨幣政策，繼續提升貨幣價格，即利率水平，消除目前負利率的狀況，促使資金回流銀行；二是增加市場供給，在挖掘城市國有土地供應量的同時，在規劃許可的情況下，逐步將小産權房納入到合法市場供應渠道；三是促進區域發展平衡，切實落實各區域綜合配套改革，形成新的區域經濟增長點，緩解東部發達地區的人口增長壓力。

　　（作者為北京中房研協技術服務公司研究中心總監）