張曉玲

　　上半年同比大幅增長的業績，並不能抹殺主流房企對全年業績的擔憂。

　　據中原地産、世聯地産等多家機構數據顯示，多數房企目前完成全年銷售目標不足一半。隨著下半年限購城市的增加，限貸、限價也可能進一步升級。

　　“二、三線城市如果也加入限購，需求將進一步被抑制，這將對主流房企業績産生更大影響。”多位分析人士對記者表示，下半年大型房企將迎來其供貨高峰，多重政策疊加之下，降價壓力凸顯。

　　調控深化

　　針對7月12日國務院常務會議“限購擴大化”的消息，中國房産信息集團聯席執行總裁丁祖昱(微博)認為，“調控絕對不會輕易結束”，決策層的表態深具警示作用，一是警示部分放鬆調控的一、二線城市，別搞小動作；二是警告部分對樓市不做控制的三、四線城市，別跟著被限購。

　　雖然尚未有具體的政策出臺，但市場已對上述消息做出反應。機構研究報告開始警示部分房價上漲過快的城市存在的風險；大型地産公司則開始調整某些區域的佈局及産品結構。

　　國家統計局數據顯示，上半年二、三線城市房地産銷售面積已佔95.4%，其中三線城市更佔到65.2%。一家深耕二、三線城市多年的大型房企內部人士認為，如果真的擴大到更多城市，則對公司業績影響很大。

　　限購擴大化如達摩克利斯之劍，高懸在樓市各相關方頭頂。“二三線城市可能的限購，成為資本市場時刻存在的隱憂。”中原證券報告指出。

　　此外，部分城市調控政策進一步升級。7月18日深圳樓市傳出消息，深圳將對下半年樓市進行“月度環比零增長”的限制，“如果現在不控制，到年底深圳新房價格整體漲幅肯定會超過10%。”世聯地産研究總監王海斌説，房價控制目標如若失敗，是深圳市政府及高層不願看到的。

　　在嚴厲的調控政策之下，“下半年供求關係將發生變化，市場調節作用將顯現。”王海斌對記者表示，未來房地産政策走向取決於房價，並且將逐步由政策主導週期轉向市場供求主導週期，市場將由目前的被動降價轉向主動降價。

　　供求逆轉

　　在王海斌看來，影響下半年房價走勢的關鍵指標，是供應量與需求的變化。

　　從供應量來看，綜合國家統計局、世聯地産統計數據顯示，下半年一線城市中北京商品房存量小幅攀升，上海大幅攀升，廣深較為平穩；二線城市中杭州、青島大幅攀升，南京、重慶小幅攀升，不考慮上半年的推遲供應，40個重點城市

　　今年下半年和明年上半年市場潛在供應都較為充足。

　　中原地産的統計則顯示，今年3月份以來，標桿房企(萬科、保利、中海、恒大、金地等)的供應量逐月增加，最近兩月供應量環比上月上升幅度均在3至4成之間。根據經驗，2011年下半年標桿房企供應量將佔其全年推盤量的7成。目前，標桿房企在售項目的庫存量約1600萬平方米，較年初增加28%。

　　以恒大地産為例，該公司上半年共有89個在售項目，而下半年預計再新開盤80-90個。萬科、保利、金地、佳兆業等公司，8-9月份也將進入年度推盤高峰。

　　“全國下半年商品住宅供應迅速放量，供大於求將成常態。”世聯地産研究員衛旭華説，今年四季度供應達到頂峰，而供銷差將於2012年一季度達到頂峰，全面超過2008年，樓市價格面臨較大的下行壓力。

　　歷史數據顯示，供銷差達到頂峰後3個月內，價格迎來底部，世聯地産據此認為，今年四季度至明年一季度，由市場供求主導房價調整的概率增加。

　　以價換量

　　本報記者調查顯示，上半年，包括中海、碧桂園(2007.HK)、恒大(3333.HK)、保利(600048.SH)等多家大型房企在內，均進行了部分房源的降價促銷，這些公司均判斷，此輪樓市調控將持續很長一段時間。

　　“上半年多數開發商目標完成率不足一半，下半年銷售壓力仍很大，減緩拿地，加速融資，體現其對資金和房價下跌的擔憂。”王海斌稱，下半年開發商將進行主動的、實質性的降價。

　　據中原集團研究中心最新發佈的《2011上半年度報告》研究分析，對於標桿房企來説，由資金鏈斷裂帶來的被動降價壓力有限。但降價促銷、加快資金回籠和規模擴張，仍將是開發商主動尋求行業地位改變、提升市場佔有率的一種戰略選擇。

　　以中海為例，該公司今年的策略較為進取。今年上半年，中海率先扛起降價大旗，3月份以來，中海先後在深圳、上海、重慶、南京等地啟動實質性降價促銷，平均銷售價格較預期或前期下降幅度在10%至20%之間。

　　今年上半年，中海共實現銷售收入約444億元，相當於去年全年銷售收入的75%。同時，中海今年上半年拿地共花費187億元，累計新增土地可建面積約800萬平方米，超額完成今年720萬平方米的拿地目標，顯示出強勁的逆市擴張勢頭。

　　對於萬科、保利、恒大等快速週轉的公司而言，下半年意味著要加快銷售速度。如萬科，雖然上半年實現了656億銷售，但實際上到手的現金由於首付三成、銀行放貸時間的延長而所獲不多，面對下半年新開工面積的增加，及全年1400億業績預期，其資金壓力仍比較大。王海斌認為萬科、恒大下半年以價換量衝業績的動力非常大。

　　中原與世聯均指出，儘管今年年內標桿房企的資金整體上處於緊而不繃的狀況，由資金鏈斷裂帶來的被動降價壓力有限，但隨著下半年供應高峰的逼近，以及各自戰略部署的長遠打算，預計價格僵局即將打破，更多開發商將在更多城市展開降價促銷。

　　對於全年樓市價格下行的幅度，分析人士認為應區別來看。全國工商聯房地産商會會長聶梅生判斷限購城市的房價將下調10%。中原地産廣州總經理黃韜認為，廣州今年房價下跌幅度在10%-15%之間。