黃樹輝 馬可佳

　　加碼的樓市調控正在給一些三線城市造成更大的壓力。

　　《第一財經日報》記者查詢資料發現，海南瓊海市今年一季度意外出現經濟負增長，而在去年第一季度，在火爆的房地産銷售局面下，經當地濟增速高達58.7%。

　　瓊海並非個案，在經濟發展高度依賴房地産業的三亞、文昌以及海口等海南東線城市也都遭遇到這一問題的困擾。

　　上周，國務院明確表示，房價上漲過快的二三線城市也要採取必要的限購措施。

　　世聯地産高級研究員衛旭華在接受《第一財經日報》記者採訪時表示，最可能實行限購政策的是那些房價相對較高且上漲較快的城市，尤其是部分城市上半年房價漲幅已經明顯高於年度房價控制目標，採取限購政策的可能性最大。

　　瓊海這樣的城市正面臨著這樣一道難題：如果在落實樓市調控的同時，平衡好自身的經濟發展。

　　哪些城市會限購？

　　目前，全國已有超過600個城市公佈了2011年新建住房價格控制目標，佔全國城市總數的92.5%，但實行限購政策的城市僅40多個，以一二線城市為主。

　　北京中原地産根據全國房地産新建商品住宅指數分析，今年前5月所有限購城市房價同比上漲均值為4.04%，非限購城市為4.89%。

　　北京中原地産三級市場研究總監張大偉告訴本報記者，目前樓市限購城市的成交量都明顯萎縮，以北京為例，商品房與二手房的交易量都明顯萎縮，在限購後的成交量中北京89.6%為自住的首次置業，本地戶籍購房也佔到了91%。投機投資需求明顯被擠壓出市場。根據中原分析的二三線城市樓市漲幅來看，未來限購的城市可能超過100個。

　　根據國家統計局發佈的數據，今年1月~5月，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅達到及超過5%的城市分別有44個、45個、42個、38個、33個，均為二三線城市，其中未限購的岳陽、丹東、吉林等地漲幅一度居前。

　　由於以計劃單列市和省會城市為主的30多個一二線城市基本已經都採取了限購政策，一些經濟總量較大且房價較高的三線城市，將有望成為下一批限購城市的主體。

　　大城市“後院”加入限購隊伍已經迫在眉睫。

　　例如在廣東，佛山是繼廣州、深圳之後限購的第一個二線城市。2010年10月，廣州市實行限購之後，佛山樓市成交大幅上升，隨後佛山被限購。

　　在佛山限購之後，珠三角地區其他城市可能成為投資新熱點。世聯地産首席技術官黎文江分析説：“東莞、惠州、中山這些城市都處在珠三角城市一小時生活圈裏，交通發達，經濟聯絡緊密，核心城市由於限購政策而擠出的購房需求影響周邊地域房價是很正常的。”

　　“山東煙臺市新盤多數突破7000元/平方米，陜西榆林新房多數突破6000元/平方米，鄂爾多斯、呼和浩特、包頭平均房價分別為每平方米6892元、5907元、5431元。河北唐山新開的高檔樓盤價格已突破10000元/平方米。”

　　根據本報多名記者近半年來深入各二三線城市採訪發現，不少二三線中小城市正在重復著過去一線城市的房地産價格快速攀升的模式。

　　昨天有媒體報道稱，住建部已經開始調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，並據此草擬新一輪的限購城市名單。

　　GDP的“鋼絲繩”

　　在昨天于北京舉行的中國房地産50人論壇2011北京夏季峰會間隙，國家統計局原總經濟師姚景源告訴記者，當前的房地産宏觀是一個處於“對峙”的階段。

　　限購進一步擴大，無疑給地方政府帶來不小的壓力。一方面要從嚴遏制房價過快上漲，另一方面又要確保其能平穩健康運行，地方政府面臨艱難抉擇。

　　上半年曾出現少數地方停止執行或變相放寬住房限購政策的苗頭，一度傳出海口和大連計劃放鬆限購。

　　7月12日，國務院常務會議即指出，部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放鬆。

　　限購政策進一步加碼對地方經濟帶來不小的考驗，尤其經濟發展高度依賴房地産業的部分省市。

　　海南省副省長林方略近日表示，初步預計，今年上半年海南地區生産總值1220億元，增長10%左右，增速比上年同期回落9.4個百分點。

　　林方略表示，海南完成今年全年經濟增長13%的目標難度較大，保持房地産健康平穩發展、控制物價上漲面臨較大壓力。

　　目前，海南只有海口和三亞實行限購政策，如果有更多城市加入限購，海南經濟增長壓力勢必進一步增大。

　　在房地産市場火爆的海南陵水，上半年房地産投資約佔固定資産投資的84.7%，稅收收入所佔比例達96.5%。

　　值得關注的是，嚴重依靠房地産業的瓊海市，其經濟增速自2009年以來在海南的縣級市中連續保持第一，但在2011年一季度意外出現負增長，在海南倒數第一。

　　而在去年第一季度，在火爆的房地産銷售局面下，瓊海市經濟增長58.7%，總量躍升全省18個市縣第三，增長幅度高居全省第一。

　　瓊海市統計局有關負責人在接受本報記者採訪時表示，房地産銷售市場持續低迷，導致房地産業增加值同比下降23.5%，是瓊海市首季度經濟出現負增長的原因所在。

　　瓊海市發改委副主任陳正偉也向本報記者表示，房地産業佔瓊海經濟比重過大早已引起市政府的關注，下半年瓊海將重點通過加大項目投資和發展文化旅遊産業來拉動經濟增長。

　　瓊海遭遇的問題並非個案。在經濟發展高度依賴房地産業的三亞、文昌以及海口等海南東線城市也都遭遇這一危機。一季度，三亞GDP增速僅為3.8%、文昌為5.3%，而工業比重較高的西部城市儋州市實現GDP增速為22.2%、東方市經濟增速為22.3%，西線工業城市經濟發展受房地産影響明顯較小。

　　限購勢必影響整體房地産市場房産，進一步波及地方財政收入。

　　根據方正證券(微博)的統計，1至5月全國128個城市土地出讓金比去年同期下滑了5%。但與此相對應的是，審計署報告顯示，截至2010年底，全國省、市、縣三級地方政府性債務餘額共計10.72萬億元人民幣，其中政府負有償還責任的為6.71萬億元。