上半年各地土地出讓收入大幅下滑，地方財政面臨考驗。業內人士分析，儘管房地産調控政策的落實或面臨一些新的不確定性因素，但總體上難言鬆動。

　　土地出讓收入銳減

　　方正證券統計，1-5月，全國128個城市土地出讓金比去年同期下滑了5%。5月，一線城市的土地成交溢價率已回落至18.93%。

　　上海的土地出讓收入出現大幅下滑，上半年上海土地出讓收入總額約為336億元，僅相當於去年的兩成，出讓的土地總面積為503萬平方米，建築總面積為856萬平方米，所有土地折合樓板價成交均值近6000元/平方米。而去年上海一共出讓了567幅土地，出讓總收入高達1524億元。業內人士預計，上海的土地出讓收入在連續多年創出新高之後，今年全年很有可能首次出現下滑。

　　北京的土地出讓情況同樣不容樂觀。截至6月27日，北京上半年共計出讓各類用地113塊，出讓土地的總面積為1031.09萬平方米，出讓總金額為324.8億元。出讓金額與去年同期相比下降了48.6%，其中，住宅用地出讓金為120.3億元，同比下滑75.4%。

　　與土地出讓收入下滑相伴，土地儲備貸款面臨壓力。2009年北京市土地出讓收入約928億元，2010年為1636.72億元。2009年北京市完成土地儲備開發投資1165億元，2010年完成土地儲備開發投資1470億元，兩者基本匹配。而根據北京市《2011年度土地儲備開發計劃》，今年計劃安排土地儲備開發投資為1000億元，如果土地出讓收入大幅下滑，則土地儲備貸款壓力驟增。

　　此前地王頻出的杭州市場也頗為冷淡，賣地收入創下了近五年來的新低。今年上半年杭州主城區地價環比、同比增速放緩，共賣地77.55億，創下了近五年杭州主城區上半年賣地新低。而此前四年，上半年杭州主城區的賣地金額均在百億之上，2010年上半年的賣地金額更創出250億元新高。

　　深圳今年上半年則只有5塊住宅和商業性辦公用地出讓，出讓總收入僅22.79億元。

　　中國房地産學會副會長陳國強表示，土地市場行情趨冷原因複雜，和當前嚴厲調控的政策環境有關，房企對後市的預期下降，買地意願下降，資金鏈緊張，支付能力下降。此外，和地方政府的土地出讓方式、推地的節奏、策略、數量、結構有關。

　　上海某開發商告訴中國證券報記者，政府的調控態度很堅定，開發商對房價預期開始變得不樂觀，由於拿地後要等兩三年商品房才能上市，開發商對後市普遍信心不足。

　　地方財政壓力驟增

　　土地出讓收入銳減，隨之而來的就是地方財政的吃緊以及地方政府性債務的巨大壓力。

　　審計署報告顯示，截至2010年底，全國省、市、縣三級地方政府性債務餘額共計10.72萬億元人民幣，其中政府負有償還責任的6.71萬億元，擔保責任的2.34萬億元，可能承擔一定救助責任的1.67萬億元。

　　部分地區和行業償債能力弱，存在風險隱患。從地區來看，有78個市級和99個縣級政府負有償還責任的債務率高於100%，分別佔兩級政府總數的19.9%和3.56%。部分地方的債務償還對土地出讓收入依賴較大，至2010年底，地方負有償還責任的債務餘額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務餘額約2.55萬億元，涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。

　　有專家表示，在地方融資平臺最旺盛的地區，土地作為地方政府最重要的資産，被大量收儲，注入平臺公司，目前這些地方恰恰就是資金最吃緊的地方。地方融資平臺貸款大部分是土地抵押貸款，很多還款主要依靠土地出讓收入。如果土地市場繼續低迷，地方的土地出讓收益繼續縮水，會使土地抵押貸款的債務開始惡化。一些地方的“鐵公基”項目漸露違約苗頭。

　　土地財政的吃緊使得關於地方政府房地産調控執行力度放鬆的傳言此起彼伏。4月就有傳言，海口市因房地産相關收入減少，擬停止執行“限購令”，後遭到海口市相關部門否認。房地産業在海口財政收入中佔比超過四分之一，增收額佔比接近二分之一。

　　隨後又有傳言稱大連將修改限購政策，自6月1日起在大連市高新園區及城四區內購買住房，認定房屋套數改為以個人為單位，而不是以家庭為單位，該傳言後也被大連市政府否認。就連限購政策最嚴格的北京，也被爆出擬放寬高端住宅限購的傳言，後來北京市相關部門也出面進行了澄清。

　　調控政策難言放鬆

　　中原地産北京市場研究總監張大偉表示，目前北京市場商品住宅庫存相比春節前增加了1.5萬套，庫存積壓影響開發商拿地積極性。1-5月，北京的房地産開發項目本年到位資金為2034.3億元，由1-4月的同比增長2.2%轉為下降2.6%，數年來首次出現下調。

　　鋻於土地市場的快速降溫，以及地方財政以及地方融資平臺的巨大壓力，有部分業內人士擔憂，下半年地方政府可能在房地産調控政策的落實上打折扣。

　　中國指數研究院副院長陳晟指出，一線城市是房地産調控重點城市，所以短期內沒有鬆動可能性。但是二線城市迫切希望取消限購或者限購有所鬆動，有些地方政府希望在某些區域對限購令進行一些鬆動，但估計難以成行。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博專欄)表示，“限購令”對二三線城市造成了很大影響，部分二三線城市甚至可能存在取消限購的意願，到年底有可能會有部分城市退出，但之前調控政策不太可能明顯放鬆。

　　從目前限購令的規定來看，有部分城市明確了限購令的實施期限，實施期限截止到2011年12月31日。楊紅旭認為，如果下半年房價下跌一些，那麼這些城市就有了取消限購的理由了。但是如果下半年房價並沒有明顯鬆動，預計到年底限購也不可能取消。

　　一方面是地方土地出讓收入的大幅縮水，另一方面還有保障房鉅額資金缺口，這使得地方政府面臨著雙重壓力。目前地方土地出讓金的凈收益的10%要用於保障房建設，有的地方甚至提高至15%。陳晟認為，如果不能解決保障房建設資金的多渠道來源，更多地依靠地方財政，就存在著一定的悖論。

　　恰在此時，財政部近期公告，今年首次恢復地方政府債券代理髮行計劃，5年期和3年期債券共計發行504億元。國家發改委也在發文，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業，通過發行企業債券進行保障房項目融資，企業債券募集資金用於保障房建設的，優先辦理核準手續。

　　高盛高華的一份分析報告認為，土地出讓收入的下降，使得土地儲備的現金流無法與貸款的還本付息週期相匹配，可能需要延長貸款的期限，從而使之與土地儲備的現金流相適應。從結構性角度看，還是需要加速財政改革，包括減輕地方政府的財稅負擔、允許發行地方政府債券。