　　保障房從未像今年這樣受到地方政府如此重視，一份關於保障房建設的一整套建議方案上報至廣東省委書記汪洋。

　　這份建議來自國內最大住宅開發商萬科，它也是汪洋在2011年4月奔赴萬匯樓進行保障房專項調研時親自給萬科佈置的一道命題。

　　在這份被汪洋稱為“很有啟發”的方案中，萬科提出了利用市場手段引導民間力量參與保障房建設的一系列建議，其中重點闡述了保障房的有限共有産權解決方案。

　　有業內人士猜測，萬科的這份建議或許會對廣東保障房建設産生不小的影響。汪洋在7月4日與網友的一次交流活動上表示，萬科從企業的角度出發提出一個如何搞好保障房建設的方案，“思考問題的角度和政府不一樣，對於更好地利用公共資源、合理配置保障房，並且能夠使它形成良性循環，很有啟發。”

　　在這次交流會上，汪洋還就保障房問題表態稱，要實現保障房的週轉和流動，防止過度行政化問題，防止保障房建起來以後又成了過去的福利房。

　　保障房的經濟賬

　　萬科的這份保障房建議，源於汪洋在4月19日對萬匯樓的一次實地調研。這個因其模倣福建客家圍屋的建築形態而建設的廉租房項目，在當地又被俗稱為“土樓”，被廣東省建設廳列入“面向低收入群體租賃住房試點項目”。

　　但是，萬匯樓的實踐對萬科而非並非一次成功的嘗試。萬科董秘譚華傑在接受《第一財經日報》採訪時直言：“萬匯樓得出的一個悲觀的結論是，從投資收益角度而言，它是一個失敗的模式，證明民間資本進入保障房建設領域在經濟上不具可行性。”

　　萬匯樓得出的悲觀結論，實際上是目前國內保障房建設的普遍難題。包括首開集團、保利地産、綠城房地産集團等多家開發商公開表示，缺乏有效的體制保障和盈利模式支撐，保障房建設大多面臨虧損。

　　不僅僅是開發商虧損，政府建設保障房同樣面臨巨大的利益流失，這也是地方政府保障房建設一直進展緩慢的深層次原因。

　　萬科在給廣東省委的建議方案中分析認為，地方政府在建設保障房過程中存在巨大的讓利和暗補，一方面是土地建設商品房可以獲得更高的收益，另一方面是土地出讓金和稅費優惠的損失，但保障房出售之後，政府的這些讓利則迅速變成購房者的私人財富。

　　這意味著保障房建設過程在很大程度上也是政府利益流失的過程，這個過程伴隨著保障房的不斷建設而又不斷重復，給地方政府帶來沉重的經濟負擔。地方政府建設保障房越多，經濟利益就會損失越多，註定不可持續。

　　開發商的損失更為直接。萬科的保障房建議認為，目前保障房建設大體上可分為三種模式，即配建模式、代建模式和開發模式，其中最為常見的是開發模式，但開發模式也是導致開發商鐵定虧損的一種保障房建設模式。

　　配建模式，即土地出讓環節在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最後由購買土地的開發商負責建設，開發商可以通過商品房銷售部分來抵償保障房的成本，因此開發商很願意接受這種模式。

　　代建模式下，企業不投入資金，不經手財務，主要提供勞務和技術，扮演類似項目經理的角色。譚華傑表示，代建模式下開發商能拿到的錢就是項目管理費，目前不超過項目總成本的百分之一，常見的是千分之六到千分之八。

　　但萬科認為，配建模式不能解決地方政府的保障房建設資金問題，因為這種模式相當於地方政府把土地出讓金返回給開發企業，這種轉移支付的方式使政府建設保障房的隱形支付一分錢都沒有減少。代建模式對地方政府解決保障房資金同樣沒有幫助。

　　萬科保障房建議認為，能替地方政府解決保障房資金的方式是開發模式，即企業先墊資、融資進行開發，開發完畢後由政府回購，或在其監督下銷售給購房人。這種模式開發的保障房主要是利用民間資金。

　　但值得關注的是，開發模式卻在體制上決定開發商參與保障房建設基本會出現虧損。譚華傑對此解釋稱，目前政策規定保障性住房和普通商品住房項目的最低自有資金比例為20%，剩餘80%的資金可以進行項目融資，地方政府回購或出售時允許開發商把80%資金的利息計入項目成本，但20%資金的利息只能由開發商自己承擔。

　　這一資金結構相當於5倍財務杠桿，開發商的利潤是按照總成本來計算的，一般不超過3%的利潤，經過5倍杠桿放大至15%的自有資金回報率。

　　但15%的自有資金回報率並未進行年化。如果按照兩年做完這個項目，則年化回報率是7.5%，這意味著這個回報率水平跟銀行利息基本持平，開發商剛好保本。但如果該項目做到三年，則年化收益率只有4.5%，這個水平不足以抵扣銀行利息，開發商註定虧本。

　　不僅僅是萬科，保利地産董事長宋廣菊此前也表示，北京保障房項目處於虧損狀況，原因是北京項目到了政府之前規定的銷售時間，但政府方面的銷售方案還沒有出臺，導致該項目所有樓盤不能按時銷售，參與該項目的7家開發商全部虧損。

　　北京住總集團董事長張貴林年初也透露，住總旗下經適房項目翠成馨園建設超過10年，截至2009年項目承建方巨虧21.18億元。

　　先租後售解決盈利難題

　　要引導民間力量參與保障房建設，必須解決民間資本建設保障房的盈利模式問題。萬科在建議方案中提出，要讓民間資本進入這個領域，既要讓民間資本獲得合理的投資回報，又不能把保障房變成一個謀利的方式。

　　萬科在建議方案中提出，可以借鑒國外經驗，對保障房實行有限公共産權。

　　譚華傑表示，必須清楚一個事實，即保障房的需求有一個時間段，中國真正需要大量保障房往往集中在城市化過程的一個特殊時期，大量外來人口涌入城市而城市的商品房供應量又跟不上，導致商品房價格上漲過快，這是特定歷史階段的特殊問題。

　　但20年之後的情形又會怎麼樣呢？譚華傑認為，20年之後人口紅利結束，城市化基本完成，社會可能又會面臨房子過剩問題。

　　萬科在建議方案中提出，可以學習國際經驗，比如美國的經驗，目前需要的是階段性的住房保障任務，可以民間資金來提供和承擔這20年的住房保障功能。

　　一個解決方案是，政府可以規定，民間資金持有房子，在20年期間必須用於保障房，但15或20年之後這個房子可以變成商品房，對外出售。譚華傑表示，這樣做可以讓民間持有房子的人並不犧牲房屋産權，只是犧牲了前20年內自由使用它的權利。

　　萬科建議的操作方法是，不管這套房子是政府蓋的，還是開發商蓋的，都不重要，房子蓋好後就把它賣給持有機構。持有機構可以以低於商品房的價格購買這套房子，而政府可以讓利給持有機構，兩者共同持有房屋産權。