在土地招標出讓當中，企業報價投中標底價的幾率是多少？

　　北京土地儲備中心一位負責人對記者表示，自己此前從未遇到過這種情況。而7月6日在北京土地儲備中心交易大廳，這一幕上演了。

　　主角是中信集團。當天上午，中服地塊的Z11地塊開標時，中信集團竟然報出了與標底價格一模一樣的報價。

　　在Z11地塊的投標環節，只有中國中信集團、中信銀行股份有限公司聯合體一家投標，地塊底價26.32億，中信聯合投標價與底價完全一致，價格一經爆出，引起現場一片噓聲。

　　當潘石屹(微博專欄)走出交易大廳時，他面帶微笑。當天潘石屹的公司在三個地塊中投標價格最高。但他顯然不一定能笑到最後。此次中服地塊競投，投標方出價與底價接近者不在少數。京城黃金地塊的爭奪，充分展現了政商博弈的經典劇情。

　　溢價率45%

　　7月6日中午，潘石屹走出北京土地儲備中心交易大廳時，滿意地笑了。

　　在剛剛結束的中服地塊剩餘9塊土地交易當中，潘石屹的SOHO中國公司在3個地塊當中投標價格最高。

　　“如果SOHO中國放棄競標，這三塊地就面臨流標。”潘石屹對本報記者如是説。

　　受房地産調控影響，民營企業退出拿地市場，央企和國企也難唱獨角戲，這讓一向難以在北京拿到地的SOHO中國公司看到了希望。

　　當看到自己公司連續在三塊地的報價當中獲得第一時，潘石屹笑了。

　　潘石屹親自率隊抵達招標現場，讓現場媒體很是驚訝。去年痛失中服地塊的潘石屹，在今天的北京市土地整理儲備中心打了一場翻身仗。

　　1個多小時後，潘石屹興致衝衝地走出招標大廳，告訴在場的媒體説，SOHO中國在Z1a、Z2a、Z2b三地塊的競標，均為最高價，中標的機會非常大。

　　本報記者了解到，Z1a、Z2a、Z2b三地塊，SOHO中國的報價分別為15億元、22.5億元、以及30億元，均為三塊地投標的最高價。

　　記者發現，本次中服地塊的出讓已經沒有了2010年底時的熱鬧，現場來的企業雖多，多數是前期就選擇放棄或者自動出局的企業。到了7月6日開標時，很多地塊的投標者只有一家，形成了很多“獨吞”的局面。

　　中服地塊最後傳奇：中信投標罕見押中底價

　　例如，Z9、Z11塊地直接被唯一投標方拿走，但驚人相似的是，兩宗地塊都以超低的溢價率被拿走。安邦人壽保險和北京濤力投資管理有限公司(據稱是遠洋地産旗下企業)聯合體作為Z9唯一買家出價22.92億奪得該地，溢價率僅為1.6%。

　　Z10以及Z12、Z13地塊的角逐最為激烈，4到5家以上的企業組成的大型聯合體參與競標。以最高價合計，溢價率都分別達到了63%、46.7%、72.4%。

　　Z10地塊底價為22.92億，萬通、泰康人壽、誠信信託、中期期貨、國際信託聯合體投標價格為37.35億，溢價率63%，北大方正、聯通租賃、安邦、中信聯合體則投出34.5億元。

　　Z12地塊：泛華萬科聯合體PK泰康人壽中信聯合體。萬科此次聯合泛華建設等4家企業競標Z12地塊，投出29.888億元的價格，泰康人壽、中國中信聯合體出價30.8億元。

　　Z13地塊：招商銀行聯合體投標30億溢價率72.4%。Z13地塊底價17.4億，吸引兩家單位競投，招商銀行股份有限公司、標準投資集團、中國中信集團聯合體投標價30億，溢價率72.4%，國壽、萬通等聯合體投標價為26.562億。

　　北京中原地産分析師張大偉表示，CBD核心區9宗地塊投標結束後，總底價共計169.93億，以最高投標價計算總價為246.55億，溢價率達45%。

　　張大偉説，由於一次性出讓了9塊土地，分散了購買力，而且此次出讓的中服地塊9塊地也都要求自用，減少了投資炒作的氛圍。合計目前的報價的總出讓金看，標價最高的合計為246.55億。平均樓面價為22619元每平米，相比之前的19523元每平米略有上漲。但是作為核心地段的最後地塊，價格並不算高。

　　詭異中信

　　在7月6日的開標當中，讓現場人士最為吃驚的是，中信集團在Z11地塊的報價當中，竟然報出了與標底價格一模一樣的報價。

　　在Z11地塊的投標環節，只有中國中信集團、中信銀行股份有限公司聯合體一家投標，地塊底價26.32億，中信聯合投標價與底價完全一致，價格一經爆出，引起現場一片噓聲。

　　張大偉表示，按照評標規則，並非價高者得，2010年底的中服地塊6塊地中標結果當中，平均溢價率不超過50%。由於北京市在出讓中服地塊中一再強調金融服務業和自用兩個要素，中信集團拿下Z11地塊的可能性非常大。

　　而中信集團與中服地塊的關係，讓這次中信集團的報價充滿了疑雲。

　　在2010年底那次拍賣當中，中信集團就以63億元的價格拿下了Z15地塊，溢價率只有24.6%，是所有成交的6塊地當中溢價率最低的。

　　而7月6日的投標當中，凡是中信集團參與的投標報價，更是神乎其神到幾乎貼近標價。

　　值得注意的是此次中國中信集團、中信銀行股份有限公司、中信房地産有限公司分別以聯合體的方式參與了9塊土地當中7宗地的競標。在Z8-Z13地塊去年首輪方案投標的評分中，中信集團就已經取得了領先優勢。

　　除了Z11地塊中信集團直接押中標底價以外，在Z8地塊當中，中信和中投聯合體投標價格溢價率也只有32%。

　　張大偉表示，中服地塊是敏感地塊，也一直與房地産調控聯絡在一起，每次中服地塊的最後中標者都不是報價最高的企業，因此在既定的遊戲規則下，誰報價貼近標的價格，就最有希望拿下。

　　當中信集團投出了與Z11地塊標底價格一模一樣的報價之後，潘石屹驚呼：土地報價真是一門學問！

　　隨後，潘石屹在其微博上用“遇到了神仙”來形容中信這次押中標底價格的事件。

　　有意思的是，當中信集團正繼續拿下地王的時候，其2009年以來連續拿下的地王項目正面臨銷售困難的問題。

　　2010年3月15日，中信地産以52.4億元的總價競得大興區亦莊的一幅34萬平米的住宅及商業項目用地，溢價率超過了103%，創下當時北京拍地最高總價，而樓面地價也接近1.34萬元/平方米。

　　記者獲悉，上述中信地王項目準備命名為“中信新城”項目，由於其樓面地價較高，其房屋售價如果低於2.7萬元/平方米，則將面臨無利可圖。

　　地價難提

　　7月6日上午，北京土地儲備中心一位現場負責人感慨：“已經好久沒有這樣的場面了！”

　　據北京土地整理儲備中心的人士介紹，此次招標中投標的規則稍作改動，由原來的投標價格的分數由40分提至50分。

　　張大偉表示，上半年，北京的土地市場低迷，修改投標價格表現了政府希望土地價格提升，增加土地財政，為下半年的土地市場注入一針興奮劑。

　　中國土地勘測院副總工程師鄒曉雲表示，相比去年“CBD”6地塊44.5%的溢價率來説，今年CBD地塊的價格趨於穩定。

　　據悉，上半年北京供地總面積1050萬平方米，總成交額327.23億，同比下降48.2%。很多地塊為了避免流標，改用掛牌和拍賣的出讓方法。

　　中國房地産研究會副會長陳國強介紹，土地出讓收入可以增加地方政府的財政收入，地方政府當然求之不得，不過，另一方面，地方政府也不希望它太惹眼。

　　根據國土資源部的規定，對招拍挂出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的地塊，要在2個工作日內上報。

　　上述人士進一步表示，不管上述地塊是商業金融用地，還是住宅用地，作為北京市地標式的土地，對於下半年的土地市場的影響是顯而易見的，其中包括政府以及企業對住宅市場的預期和判斷。穩健是最好的結果，也表現了地方政府下半年在土地市場上的態度。

　　張大偉認為，地方政府對於土地出讓金的饑渴程度是顯而易見的，對於下半年的土地市場，也更加積極。

　　據悉，截止到目前，北京市以儲備的土地進行抵押，債務已累積高達2500億元。而且，以兩年的還款期限計算，每個月需要還本付息的資金規模在100億元以上。

　　張大偉表示，面對鉅額土地儲備貸款還本付息的壓力，以及下半年保障房大範圍開工的資金壓力，政府的財政壓力也將隨之凸顯，北京市政府的應對之策無疑就是加大土地放量，增加土地出讓金。

　　而根據上述“北京最貴地塊”的溢價率來看，下半年，土地市場高成交率、高溢價率似乎並無可能性。

　　珠江投資股份華北公司總經理黃韶海在接受記者採訪時表示，在通貨膨脹的大背景下，開發商的資金鏈普遍比較緊張，開發商在拿地方面也將越來越謹慎和理性。

　　“上半年的土地市場不能代表全年，按照往年的情況來説，下半年都是集中推地，從質和量上，下半年都將有個突破。預計下半年土地供應量都可能增加，”陳國強介紹，“不過，溢價率飆升的可能性不在，開發商拿地都將趨於理性。”

　　記者從國內首家土地信息網站K8土地網了解到，國內月度住宅用地樓面均價繼2010年12月站上2000元/平方米的關口之後，截止到2011年6月份已經跌至不到800元/平方米。