每經記者 葉書利 發自北京

　　長沙市內湘江與瀏陽河交匯處的北辰三角洲，也就是2007年北辰實業拿下的全國總價“地王”項目二期即將開盤。該項目配建的湖南省最大的高爾夫球練習場——北辰濱江高爾夫球場，雖然還沒開業，已經邀請買房者試打。

　　《每日經濟新聞》記者調查發現，這座球場的建造時間為高爾夫球場禁令發佈後的2010年，而北辰實業引進的合作方是一家湖南省創業板上市備選IT服務外包企業。

　　北辰實業相關人士對記者説，高爾夫球練習場並非高爾夫球場，而且只是個臨時綠化項目，並未違反高爾夫球場建設禁令。

　　“地王”邀高球練習場助陣

　　該樓盤開發商北辰實業的公開資料顯示，樓盤總建築規模達537萬平方米。

　　自去年10月15日開盤以來，該樓盤已成為北辰實業收入鏈條上最大的貢獻者。北辰實業2010年年報顯示，去年該樓盤貢獻了10.4926億元銷售額，佔據公司近37億元總收入的約三成。

　　不過，該地王項目一度成為北辰實業手中的“燙手山芋”。

　　上一輪地産調控前的2007年7月24日，第一次走出北京的北辰實業聯合首開股份旗下的北京城開，以92億元拿下了長沙三角洲地塊。2010年，北辰實業收購北京城開手中持有的該地塊項目公司長沙北辰房地産開發有限公司4%的股權，成為該地塊單一開發商。

　　92億元的總價，使該地塊在之後很長時間內，一直雄踞全國總價地王項目的位置。

　　長沙三角洲地塊樓面價為3090.58元/平方米。當時與長沙三角洲地塊一路相隔的樓盤 “湘江北尚”項目負責人曾向媒體估計，該項目建設成本在5000元/平方米以上。據長沙市房屋産權管理局房産研究中心發佈的 《2007年長沙市房産市場年報》顯示，2007年長沙市商品住宅均價僅為3372元/平方米。

　　麵粉高於麵包價。開發商之所以仍然敢出手，緣于對樓市預期的樂觀。但此後地産調控下樓市的“晴轉雨”，著實將開發商淋了個手足無措。此後，該項目不斷傳出“退地門”、開發商資金鏈斷裂等消息。

　　不過，2009年下半年樓市的回暖，開發商又看到了機會。但鋻於該項目樓面價的高企，地塊的開發仍是一塊難啃的骨頭。

　　為了提升檔次，2010年3月15日，開發商北辰實業引進了一個高爾夫球練習場配套項目。

　　2010年3月31日，北辰實業官方網站上發佈了一份名為《北辰新河三角洲濱江高爾夫球練習場合作合同正式簽訂》的新聞稿。該新聞稿介紹説，當月15日，北辰實業旗下的北辰三角洲地塊項目公司長沙北辰房地産開發有限公司與鷹皇商務科技有限公司攜手合作，後者將在北辰三角洲項目銷售中心旁一塊地塊上，建造一個“北辰濱江高爾夫球練習場”。

　　同時，新聞稿説，北辰濱江高爾夫球練習場佔地總面積約3.12萬平方米，設計打位超過80個，由合作方鷹皇商務科技有限公司投資建設和經營管理。球場建成後，將成為湖南省規模最大、檔次最高的高爾夫球練習場。

　　引進高爾夫球練習場的目的，該新聞稿稱：“共享客戶資源，開拓了新的營銷渠道，也為開展宣傳推廣活動搭建了良好平臺。”

　　實際上，像北辰三角洲這樣以高爾夫概念進行樓盤營銷的做法，在時下並非罕見。廣東陽江市的保利銀灘項目、海南省樓盤香水灣一號、北京樓盤提香草堂等，皆為高爾夫地産的典型代表。

　　引進北辰濱江高爾夫球練習場後，北辰三角洲的銷售成績也確實不俗。

　　北辰實業去年的年報顯示，去年10月15日，該項目一期開盤時推出1021套住宅，開盤當日銷售率便達到90%。

　　由於該地塊體量龐大，一期總可售面積尚不及地塊總可售面積的一成。

　　按照推盤計劃，該項目二期將於近期推出。有業內人士預計，如果以一期的銷售節奏進行的話，從2011年開始，該項目每年將會給北辰實業帶來20億元以上的銷售收入，並因此對公司的年營收貢獻率達20%以上。

　　不過，對配套項目北辰濱江高爾夫球練習場的違規疑問，卻可能打亂北辰三角洲的“如意算盤”。

　　練習場是“擦邊球”？

　　2004年1月10日，國務院辦公廳發佈了《國務院辦公廳關於暫停新建高爾夫球場的通知》。該通知明令規定：“自本通知印發之日起至有關新的政策規定出臺前，地方各級人民政府、國務院各部門一律不得批准建設新的高爾夫球場項目。”

　　但湖南省工商局的工商資料顯示，北辰濱江高爾夫球練習場投資建設方鷹皇商務科技有限公司的成立時間，是在高爾夫禁令發佈一年多後的2005年11月17日，而且該練習場的投資合作時間在2010年3月15日，也就是説練習場建設時間在2010年3月15日之後。

　　6月30日，北辰三角洲項目公司長沙北辰房地産開發有限公司相關人士在與《每日經濟新聞》記者溝通中否認了違規一説。

　　對方解釋説，北辰實業于2007年7月底拿下北辰三角洲項目。該地塊面積巨大，包括23塊小地塊。2010年開始動工開發，基本開發進度為一年開發2~3塊地塊。按照計劃，全部地塊的開發週期約為2010~2018年。其中，D4地塊需到2016年或2017年才會步入開發期。由於擔心如果不加以管理，D4地塊在開發前可能變成垃圾場，污染環境，因此，公司將D4地塊內的一塊地申請了綠化用地，得到了政府相關部門的報批。

　　“為了進行更專業的綠化與後期更有序的管理，公司于2010年引進了鷹皇商務科技有限公司，委託後者在2010~2015年的5年時間內，將劃出的地塊臨時建成高爾夫球練習場，並由鷹皇商務科技有限公司進行後期運營管理。”這位人士説，將這塊空地開發成高爾夫球練習場，一方面可以起到綠化環境的作用，另一方面，也可以由鷹皇商務對其進行有序管理，而不需要佔用開發商的時間。

　　該人士認為，這個球場不是高爾夫球場，只是一個高爾夫球練習場，且只是臨時綠化工程項目，不是長期運營的，本質上不屬於禁令中長期運營的高爾夫球場。她補充説，5年合作期結束後，即2016年，開發商會將這個高爾夫球練習場拆掉，按照原建設用地的要求重新開發成住宅。

　　同時，她認為，這個球場得到了政府相關部門的報批，而且公司的這種做法，也得到了客戶與市場的認可。

　　在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，中國城市規劃設計院副院長楊保軍指出，2004年的高爾夫球場禁令中，並未明確高爾夫球練習場是否也在禁令範圍之內，因為高爾夫球練習場可大可小，建設地可在室外也可在室內，如果政策對高爾夫球練習場作出明確禁止規定，容易引發疑義。於是在實際操作層面，一些企業就利用禁令中的這一模糊地帶大玩 “擦邊球”遊戲。

　　2004年國務院辦公廳下發《關於暫停新建高爾夫球場的通知》之後，2006年年初，北京市下發的相關文件再次明確，北京市禁止建設高爾夫球場，其中特別強調，高爾夫練習場建設同樣在被禁之列。

　　記者進一步調查發現，北辰實業引進的球場合作方鷹皇商務只是一家高爾夫仲介服務機構，並不具備高爾夫球場建造運營資質。

　　鷹皇商務科技有限公司的工商資料上的經營範圍包括開發、研製、經營、推廣體育網絡智慧聯名卡及集成管理系統，舉辦體育賽事，體育教育培訓，體育場館經營管理，高爾夫仲介服務，體育經紀服務；體育用品的銷售；體育信息諮詢服務；設計、製作、代理、發佈國內各類廣告；網絡信息技術研究、開發。

　　具體到高爾夫領域，鷹皇商務只具備高爾夫仲介服務資質。北辰實業的新聞稿曾介紹説，鷹皇商務科技有限公司旗下的1872服務平臺，“致力於打造全球高端客戶的在線營業語音服務平臺和全國最先進的高爾夫會員俱樂部。1872俱樂部目前擁有註冊會員超過20萬，聯通了國內280家，全球30個國家和地區的3300家球場，並與國內13家銀行簽訂了高爾夫服務外包協議，是中國金融界第一高爾夫服務提供商。”

　　《每日經濟新聞》記者在與鷹皇商務科技有限公司總裁辦相關人士溝通中，對方也坦承，在高爾夫領域，公司只是一家高爾夫仲介服務機構，並不具備高爾夫球場建造與運營資質。

　　但對方説，北辰濱江高爾夫球場只是一個高爾夫球練習場，北辰實業希望充分利用這塊閒置地塊，鷹皇商務為了便於附近的客戶練習高爾夫，與北辰實業簽了5年合作。合作期過後，鷹皇商務就會撤離。而北辰實業已從政府相關部門處得到了綠化用地報批。

　　據官網上的介紹，鷹皇商務是湖南省高新技術企業，且是湖南省創業板上市備選企業名單上的一員。