理財週報地産實驗室研究員 王麗新/文

　　眼下，調控已經進入白熱化階段，北京樓市的房價下調壓力也隨著調控的逐步深化而增加。

　　據搜房網數據中心、北京中原等機構提供的數據顯示，5月新增供應量繼續增加，但無論是二手房市場還是新房住宅市場，銷售形勢都保持持續低迷狀態。

　　“紅五月”一點也不紅

　　北京市房地産交易管理網數據顯示，今年5月份北京二手房交易量僅為8067套，為28個月以來的歷史新低，比4月二手房9310套的成交量下降約13.35%。

　　據公開資料顯示，5月的第1周商品住宅成交1790套，比上一週降31.78%，把成交量直接從2000套大關拽了回來，終結了此前三周成交量上漲的趨勢。

　　但5月第2周住宅共成交1374套，比上周下降23.2%。雖然第3周住宅簽約1732套，但是第4周住宅簽約立即下降到1720套，環比微跌0.69%。

　　綜合以上數據來看，傳統的樓市“紅五月”一點也不紅。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，“限購令”等一系列抑制需求的調控政策出臺後，購房者大多持觀望態度，這使二手房市場成交量繼續萎縮。與此同時，隨著房價下跌的預期逐步加強，部分業主出售房屋的心態也越發急迫。

　　而相比于北京二手房市場成交量創28個月以來的歷史新低，5月份新房住宅成交量較上月相比更是折半，達到了2011年以來的最低值。

　　據鏈家地産市場研究部根據北京市房地産交易管理網數據統計，5月份新房住宅成交總量為6269套，僅為4月份的51%。新盤住宅當月簽約率僅為12%，而4月份新盤住宅當月簽約率為30%，與4月相比下降18%。

　　張月認為，進入5月以來，無論從成交情況看還是從入市狀況看，北京新房住宅市場銷售低迷的狀態都非常明顯。特別是5月份新房住宅的供應量與成交量大體相抵，而4月新房住宅供應量僅為成交量的45%。

　　另外，據筆者了解，截至6月1日北京市新房住宅存量已達到10.1萬套，較4月底增加約4000套，而上次新房住宅存量超過10萬套則是在去年11月末，這是時隔半年再次破十萬紀錄。

　　降價壓力增大

　　就目前形式來看，量跌很可能會引起價變，北京樓市正處在這樣的博弈中，無論是二手房還是新盤面臨的降價壓力都將進一步增大。

　　數據顯示，通州區域的房屋均價在一月之內下跌了3000元/平方米，其3月和4月的均價還在1.8萬元/平方米左右，5月份就下滑至1.6萬至1.5萬元/平方米，降幅達16.7%。

　　據筆者了解，5月份北京二手房成交均價大約是24550元/平方米，環比下降0.6%。雖然各個統計口徑在價格上有些差距，但總體看來，二手房成交均價有所下降。

　　二手房降價因素除了調控因素外，或因業主對房價預期降低所致。據“鏈家地産”市場部統計，大約有12.5%的業主心理價位降低，議價空間增加了5萬-10萬，增加幅度為5%左右。

　　值得注意的是，北京5月開盤均價下降幅度也在增大，住宅市場開盤均價為23467元/平方米，比4月下跌7.19%，同比2010年5月下跌21.09%。

　　據搜房網數據中心統計，5月新增12個降價住宅項目，其中海淀區的正源尚峰尚水均價降幅達3000元/平方米，下降比率為12.5%；此外還有5個項目下降額度達2000元/平方米。

　　鏈家地産市場研究部統計顯示，6月份北京新房打折項目一共有150個。其中均價在2萬—4萬元/平米的項目佔比為38%。而均價在2萬元/平米以下的項目佔比達到了35.3%。此外，部分新開期房項目開盤即打折促銷。

　　有研究人員則表示，5月北京開盤的住宅項目大多集中在郊區，價格相對便宜，拉低了當月的開盤均價，開盤均價下降並非直接由政策所致。

　　業內人士則透露，5月開盤的多個項目都根據市場形勢調低了預期價格，調整幅度多的達三四千元。

　　張月則認為，雖然目前新房價格沒有整體下降，與上海市新房市場相比，上海目前的存量房大約在5萬套，僅為北京市存量房50%。

　　除此之外，保障性住房的積極入市將會使部分商品房需求轉移至保障性住房，商品房市場需求造成一定衝擊。

　　這表明開發商新房出售壓力的增大，若開發商不在價格上産生明顯讓步，新盤滯銷的情況或會加劇，必然影響開發商的二季度以及半年度的銷售業績。