黃樹輝 許駿飛

　　醞釀長達五年之久的深圳存量房評估徵稅政策終於開始走向前臺。

　　但這個旨在通過抑制“陰陽合同”來堵塞稅收漏洞的稅收政策，時逢房地産調控政策不斷加壓時推出，被認為將會對房地産市場産生重大衝擊。

　　最大的擔憂是，存量房按照評估價格徵稅將進一步增加房地産交易的賦稅成本，並最終轉嫁到房價之中，從而引發新一輪房價上漲。

　　而杭州、上海、北京以及深圳龍崗區的先期實驗表明，存量房按照評估價格徵稅在實踐中一直阻力重重，複雜的稅收徵收體系以及諸多利益博弈相互交織，政策效果被大打折扣，部分城市被迫中途取消。

　　以核定計稅為主

　　6月9日，由深圳市地稅局、深圳市規劃和國土資源委共同舉辦的“深圳存量房評估徵稅政策新聞發佈會”在深圳市地稅局辦公大樓舉行，但主角之一的深圳市規劃和國土資源委並無領導出席。

　　根據新聞發佈會公佈的信息，從今年7月11日起，深圳將對交易價格明顯偏低且無正當理由的存量房即二手房，實行按計稅參考價格核定計徵各項稅款。此前，深圳早在2007年開始準備相關工作，其間曾多次傳言將推出該政策。

　　與此前業內猜測的方案有所不同的是，此次公佈的評估價核定徵稅方案將與原來的徵收方案雙軌運行，只有交易價格明顯偏低的時候才會採用核定價徵稅方案。

　　也就是説，深圳存量房交易核定徵稅實施後，二手房交易將有兩種徵稅方式：一是按購房合同價格計徵，要求證明房價屬實的資料齊全、理由充足；二是對房産轉讓合同中的成交價格明顯偏低的，由稅務機關進行核定徵收。

　　目前，深圳二手房交易普遍按照過戶價收稅。但為規避相關稅收，深圳二手房交易市場上普遍存在一些“陰陽合同”現象，交易雙方在合同中以極低價格進行交易，和實際成交價格相差甚遠。

　　深圳市地方稅務局新聞發言人楊龍在會上表示，這不僅擾亂了正常的房地産市場秩序，也影響了房地産主管部門對市場交易情況真實性的了解和判斷，還造成較大的稅收漏洞，削弱了國家對房地産市場調控的政策效果。

　　目前，深圳市地稅局已經在全市400多個片區、超過17萬棟房屋、共計約154萬套房屋形成了“一房一價”的計稅參考價格，當二手房交易提交産權過戶系統時，如交易價格明顯偏低於計稅參考價格且無正當理由的，深圳市地稅部門將按照計稅參考價格核定計徵存量房交易環節各項稅費。

　　雖然兩種徵收方式並行，但深圳市地稅局有關負責人向本報表示，在最重要的住宅交易個人所得稅方面，按購房合同價格核實徵收方式在操作中面臨諸多不可控因素，因此新政策實施後，深圳將以核定徵收方式為主，畢竟這種方式更加簡單易行。

　　在具體徵收標準上，核定徵收政策規定，個人所得稅將按照計稅價格乘以核定徵收率，核定徵收率標準為普通住房1%，非普通住房1.5%，拍賣房3%。而核實徵收為(計稅價格-房産原值-轉讓過程繳納的稅金、合理費用)20%。

　　阻擊“陰陽合同”

　　楊龍表示，新政策的目的不是為了增加稅收，而主要是為了貫徹“國八條”精神，進一步遏制投機購房，實現宏觀調控效果。同時，杜絕二手房交易市場中“陰陽合同”現狀，營造一個公平的稅收環境。

　　世聯地産的研究報告認為，這一政策不僅打擊二手房交易中的“陰陽合同”現象，避免稅收流失，也解決了二手房交易過程中的政府監管問題。

　　深圳市地稅局表示，對房産價格的評估主要依據的是房屋的坐落地點、建築結構、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素制定。但楊龍也表示，政府部門“不可能做太細”，在同一棟樓房的不同層、不同朝向的房屋將“不分情況”，“都按統一的評估價徵稅”。

　　但具體的各房屋的計稅參考價格，深圳市地稅局表示將不會對外公佈，原因是擔心“將會誤導社會以此價交易”。

　　不過，交易雙方可憑房産所有人身份證和房地産權證書編號在房地産權登記部門查詢獲知該房屋的計稅參考價格。

　　按照新政策，深圳市民在進行二手房交易時，計稅價格仍以交易雙方簽訂的合同成交價格為依據，但申報的成交價格低於深圳市制定的計稅參考價格且無正當理由的，將按評估價徵稅。稅費將在房地産權登記中心在辦證環節代為徵收。

　　但深圳市地稅局並未在通告中列出所謂的“正當理由”。楊龍説，市民可以將自己的理由提請稅務機關審核。

　　世聯地産表示，該制度規定“容積率在1.0以上、單套住房建築面積144平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍的普通住房，個人所得稅分核實徵收和核定徵收兩部分”，該普通住宅似乎超出深圳市對普通住宅的定義，按規定，只要交易價格在同級別土地上住宅平均交易價格1.2倍以上亦為非普通住宅，這是否會帶來執行上的問題，尚不得而知。

　　深圳中原地産非營業董事總經理賀曉麗在接受《第一財經日報》採訪時表示，評估價是否能及時調整、評估價是否符合市場價格等問題顯得依然重要。

　　對此，楊龍在發佈會上對本報表示，二手房交易按評估價進行徵稅將交由權威機構進行評估，並根據市場情況變化進行及時更新調整，可以在一定程度上杜絕“陰陽合同”等問題發生，打擊樓市投機行為。

　　或進一步推高房價

　　在二手房交易過程中，深圳按評估徵稅制度的實施無疑是一大進步，也勢必會給其他城市的二手房市場管理帶來示範作用。評估徵稅制度所帶來的成本上升，將壓縮樓市投資炒作鏈條上的獲利空間，這將有利於樓市的理性發展。

　　但另一些業內人士則擔憂，新政策是否會進一步推高房價。有業內人士推算，如果按照評估價徵稅，買賣雙方的成本會大約增加2.5倍。比如一套原價100萬元，評估價300萬元、90平方米以下、未滿5年即轉讓的普通住宅為例，按評估價徵稅之後，交易稅費成本將從原來的65595元上升至22.5595萬元，前後增加16萬元，增幅接近2.5倍。

　　世聯地産研究認為，二手房交易成本將顯著上升。在二手房交易過程中，營業稅、契稅和個稅均屬比例稅率，會隨價格的增長而同比例增長，其他稅費基本不變。然而在過去“原價過戶”的潛規則下，個稅基本可以規避，營業稅和契稅亦大幅減少。在實施評估徵稅制度後，上述稅額會大幅增長。

　　新增加的費用將由誰來承擔，這成為一個至關重要的問題。而目前，深圳二手房交易的稅費都由賣方實收，因此這筆費用最終將轉嫁到買房者身上。英聯地産董事長郭建波認為，新政策對市場的短期影響是二手樓交易井噴，長期影響是助漲房價。

　　面對記者“對二手房徵稅是否會推高二手房價格，甚至聯動導致一手樓房價格上升”的問題，楊龍表示：“按照國家稅法的有關規定，本來交易雙方就應該依法納稅，這個政策只是還原市場真實的價格。”

　　但二手交易的稅負公平問題依然沒有解決。世聯地産認為，在二手房交易過程中，實收的潛規則意味著所有稅費均轉移給買家，這一制度設計僅解決稅收的徵管問題，並不能解決交易雙方的稅負公平問題，除非樓市預期徹底改變，由目前的賣方市場轉變為買方市場，或許交易雙方的稅負公平問題能夠得到解決。

　　在此之前，財政部、國家稅務總局于2010年發文要求各地從2011年7月起試點應用房地産評估技術加強存量房交易稅收徵管工作。

　　曾經推行過存量房按照評估價徵稅的城市包括北京、杭州、丹東、中山以及上海部分區。深圳市也于數年前在龍崗區試行過按評估價徵稅的方法。但這幾個城市的存量房按照評估價徵稅政策推行並不順利。

　　以廣州為例，該市雖然並未正式推出按評估價徵稅的規定，但廣州二手房買賣向來是按稅務局評估價來徵稅，但由於廣州市稅務部門的評估價一直沒有隨最新市價更新，而主要依據歷年交易價格進行評估，導致“陰陽合同”報低價、偷稅漏稅等行為並未得到有效遏制。

　　但楊龍在發佈會上強調，深圳評估徵稅政策“準備更加充分全面”。