　　第一豪宅不是“好東西”

　　《東地産》萬雲選童丹霞報道

　　2009年，當時的國金證券首席經濟學家金岩石(微博專欄)預言：5年上海豪宅價格將超過30萬元/平方米，北京豪宅價格將超過20萬元/平方米，深圳豪宅將超越10萬元/平方米。

　　這在當時被斥為“胡説八道”的話竟一語成讖。

　　5月12日，北京釣魚臺7號院開出住宅擬首價格，最高30萬元/平方米，大大超出了金岩石20萬元/平方米的預測。

　　釣魚臺7號院因此超越湯臣一品，成為中國第一豪宅。

　　很自然地，樹大招風的釣魚臺7號院因此陷入媒體圍剿戰，從其審批程序，到其低廉的拿地價格，甚至開發商神秘背景。一地雞毛的口水戰中，大多抱著一副將其拉下馬，狠踩幾腳的心態。而有關部門近期也停止了釣魚臺7號院的銷售。

　　拋開所有主觀立場，從得失分析，第一豪宅，從來都不是“好東西”。

　　對於投資者來説，過去的第一豪宅湯臣一品，價格漲幅並沒有上海其他豪宅快，投資湯臣一品不僅佔用大量資金，而且回報率低。

　　對於開發商來説，第一豪宅就是個“魔咒”，不僅時時處於風口浪尖，更會有銷售陷入拉鋸戰，難以回籠資金的風險。

　　對於業主來説，住進第一豪宅的人，未必是第一成功的人士。買第一豪宅，某種程度上是出於不自信，渴望獲得身份認同的心理。因此，買第一豪宅，並不能買到第一好的感覺，更不能買到第一好的鄰居。

　　總而言之，第一豪宅無論對於投資者，業主還是開發商來説，都是一個多輸的局。

　　業主：第一價格並非第一身份

　　最成功的未必買最豪的

　　誰在買天價豪宅？答案是“無名小卒”的隱形富豪。

　　香港最貴豪宅70萬一平米的天匯，不是華人首富李嘉誠(專欄)買入，也不是中國內地首富宗慶後(微博專欄)，而是被傳由“籍籍無名”的王惠萍購入。

　　在此之前，王惠萍何許人也，身家多少，外界幾乎一無所知，直到退訂發生，才被發現其同時擔任峻升企業、領峰企業及朗富資源董事一職。

　　同樣在上海，天價豪宅湯臣一品C棟樓的業主清單中，既有年齡最小的17歲浙江籍業主，也有年齡最大的49歲業主，另有2位二十多歲的年輕人。

　　為什麼會有這麼多隱形富豪？

　　這一點胡潤在做了將近12年的百富榜後，不得不承認，“在百富榜統計中，一般有超過2/3的人會被漏掉。”

　　也就是説，浙江十億富豪的真實人數應該在700人左右，全國十億身家的富豪約有4000人。

　　如此多的隱富人群，便成了天價豪宅的主要業主群。而這也給開發商兜售天價豪宅，找到了門路。

　　香港恒基地産主席李兆基(專欄)就曾用“女人買手袋”來比喻內地富豪到香港買樓的心態：“豪客買樓不貴不買，不靚不買，不是名牌不買，就好像女人買手袋，要買幾十萬元一個的才高興，幾百元的根本看不上眼！”

　　在不貴不買的心態驅使下，要做就做最貴的，要買就買最貴的。北京釣魚臺7號院一平方米30萬元的市場定位便與豪客心理不謀而合。

　　不過，對於豪客“一擲億金”的做法，也有評論人士提出質疑，他們繳的稅和他們的資産相稱嗎？他們的資金來源從何而來？

　　而近日，中國內地富豪創花錢記錄的買樓動作，卻引發外界對其身份的頻頻揣測。

　　以4.39億港元買下香港一棟公寓，此前一名中國內地富豪買樓數據創下了世界紀錄，據悉這座公寓折合每平方米約767000港元。

　　“既然可以創造花錢世界紀錄，説明他們的資産達到了多麼驚人的程度，也説明他們應繳納的稅款應是一個天文數字。他們繳的稅和他們的資産相稱嗎？”評論人士質疑。“創造了世界紀錄的內地富豪可千萬別跟‘公’字扯上關係。希望他們不是國企的管理者，也不是依附在官員身後的親屬，更別是手握權力的公務人員。”

　　巧合的是，購入香港單價最貴豪宅天匯，又接連退訂的王惠萍，不過是臺前人物，事實上幕後買家被傳為之前被調查的晉商丁書苗，而丁書苗涉嫌與鐵道部部長劉志軍一案有關。因涉嫌洗錢，退訂從而發生。

　　此外，上海炒房區長手握24套房産，原浙江省建設廳副廳長楊秀珠購海外豪宅轉移資等事件也同樣引發外界對創記錄買樓業主身份的諸多猜想。

　　在諸多破記錄的買樓案中，除去神秘富豪外，胡潤認為在百富榜中開發商佔據很大一部分，這也就産生開發商自開自用，無需再另行購買，而通常又將項目樓王留給自用，所以百富榜中出現創記錄買樓的現象並不多。

　　據了解，在2010年的胡潤百富榜中，從事房地産行業的企業家人數居各行業上榜人數之首，達到20.1%。而在2009年，排名前十位的富豪中，8人從事房地産業。

　　究竟誰是天價豪宅的業主？也許就要看豪客花錢是否心裏坦蕩。

　　台灣：45萬新台幣每平方米

　　2009年，台灣史上最貴豪宅文華苑開賣，每平方米成交價高達45萬元(新台幣，下同)，創下台灣豪宅天價。文華苑每戶874平方米，總價從4億元起跳，業者透露，先前已有富豪砸下12億元，一次買下3戶。

　　香港：71萬元每平方米

　　2009年10月，香港天匯以以創全球分層豪宅新高尺價的7.1萬元(約71萬元/平方米)賣掉半山豪宅天匯分層單位，買家來自大陸。該名買家不單止購入該個全球最貴尺價的分層豪宅單位，還以不同名義的海外註冊公司購入天匯其他5夥單位。據消息人士提供的資料，此內地富豪一共豪擲逾11億元，一口氣購入天匯三個整層共6個單位，創出今年以來單一買家最大額豪宅交易。

　　英國倫敦：68萬元每平方米

　　今年1月初，倫敦中心海德公園附近的超級豪宅樓盤海德公園一號，均價折合人民幣每平方米68萬元，被內地一豪客斥資一套面積近120平方米的單位。

　　投資者：高價格高風險

　　湯臣一品跑輸翠湖天地第一豪宅漲幅並非第一

　　中國第一價的釣魚臺7號院是否有投資價值？

　　從過去的第一價湯臣一品身上很容易找到答案。

　　曾幾何時，翠湖天地禦苑和湯臣一品是境外買家進入上海首要考察的投資對象。

　　一位資深房産人士對《東地産》表示，台灣和香港的頂級富豪階層，到上海看得最多的兩個樓盤就是湯臣一品和翠湖天地禦苑。

　　在過去幾年的財富賽跑中，翠湖天地禦苑也跑贏了湯臣一品。第一豪宅的價格並沒有帶來第一的投資回報。

　　超高價開盤壓縮投資者獲利空間

　　根據中國房地産信息集團的數據，從2006年8月至今年3月，湯臣一品一手房成交價格從13.2萬元/平方米，上漲到14萬元/平方米。漲幅不到1萬元/平方米。

　　在2009年6月份，湯臣一品曾經調低價格，當時成交均價只有8.3萬元/平方米，以此價格計算，當時買進湯臣一品，如今一手房價格上漲了6萬元/平方米左右。