北京首席豪宅怪象：成交均價不到預售價一半

　　每經記者 葉書利 發自北京

　　位居2010年北京豪宅之首的泰禾紅禦，單套房源的預售價最低為2500萬元，最高達2億元，但《每日經濟新聞》記者近日卻在調查中發現：該樓盤已出售的房源，成交均價基本低至預售價的四成左右。

　　不僅如此，對於這個市值達數十億元的豪宅項目來説，開發商的註冊資本僅僅為5297萬元，只相當於一套中等偏下房源的價格。

　　成交均價與預售價相差懸殊

　　由於銷售中的折扣等優惠措施，樓盤成交價略低於預售價的情況實屬正常，但若相差太大就值得探討了。

　　去年3月31日，某組織評選出的中國十大超級豪宅排行榜上，引領北京豪宅群的樓盤為北京長安街東端、京杭大運河畔的豪宅泰禾紅禦，該項目僅次於廣州大一別墅、南京鍾山(專欄)國際和上海湯臣一品而位居中國十大超級豪宅榜的第四位。

　　據該項目公開宣傳資料顯示，目前樓盤的銷售價最低為2500萬元/套，最高達到2億元/套。但奇怪的是，《每日經濟新聞》記者發現，該樓盤幾批房源的成交均價卻基本上僅為對外預售價的四成左右。

　　北京市房地産交易管理網上的資料顯示，該樓盤于2009年11月8日開盤的一批房源共有7套別墅上市，建築面積在380~500平方米之間，目前的預售價區間在61500~79000元/平方米，但已成交房源的成交均價卻僅為28681元/平方米，成交均價僅為預售價區間兩端價格的36%~47%。

　　這樣的情況並不是個案。該樓盤于2008年11月30日推出的6套房源中，目前的預售價區間為12萬元~17.55萬元/平方米，房源建築面積基本在1140平方米左右，但成交均價僅為52609元/平方米，約為預售價區間的30%~44%。而該樓盤于2008年9月28日推出的62套房源中，目前已成交31套，另外仍在售的31套房源中，預售價區間在63000~79000元/平方米，而已成交的31套房源成交均價只有31393元/平方米，成交均價僅為目前預售價區間上下值的40%~50%。

　　一般而言，在樓盤銷售中，成交價會略低於預售價，但泰禾紅禦的成交均價僅為預售價的四成左右，相差的數值已遠遠超出正常範圍。

　　在無法查找到該樓盤開發商的相關聯絡方式之下，記者致電該樓盤售樓處，對於預售價與成交價相差極大的原因，一位女工作人員開始時以“不知道”作為答覆，但稍作停頓後她補充説，預售價只是報批時的一個價格，與實際成交價沒有關係，實際成交時主要根據市場現狀及具體房源而定價。

　　對此説法，北京美聯市場研究部高級經理張磊向記者表示，雖然預售價並不等同於最終售價，但卻是開發商開盤時基於市場情況而作出的定價，只是基於後期的折扣等優惠，才會出現略低於預售價的實際成交價。該樓盤成交均價與預售價相差如此之大，確實有點不正常，可能緣于北京市房地産交易管理網上預售系統內的數據沒有及時更新所致。

　　他對此進一步解釋説，豪宅類別墅的銷售週期較長，一般比住宅長1~2年。在較長的銷售週期內，一些別墅期房甚至有可能變為現房銷售，這時就需要將預售系統內的數據轉至現房系統內，如泰禾紅禦2004年推出的房源，目前仍在銷售，歷史數據較多，會導致北京市房地産交易管理網上的數據未得到及時更新，從而導致數據對比上的異常。

　　坐地漲價一倍以上

　　在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，一位不願透露姓名的業內人士提出了另一種解釋，可能緣于該樓盤已推出的房源中間一直處於不斷漲價中，但後來的成交量較小，成交量主要集中于價格並不太高的前期，從而拉低了成交均價，導致成交均價與目前預售價間的巨大鴻溝。

　　以該樓盤于2008年11月30日推出的那批房源為例，雖然6套房源目前只成交了1套，但價格卻一直處於飛漲中。

　　該樓盤公開宣傳資料顯示，這批房源的建築面積基本在1140平方米左右。2008年11月時，預售價區間在1200萬元/套~1億元/套。此後價格不斷上漲，並於去年9月底衝至3000萬元~2億元的預售價區間，目前的預售價區間為2500萬元~2億元，接近開盤時的2倍。

　　其他幾批房源的價格也出現了類似的漲價軌跡。

　　公司註冊資本僅相當於一套房價

　　據記者了解，泰禾紅禦旗下共有100多套豪宅，以目前的對外預售價2500萬元/套~2億元/套計算，該樓盤旗下房源的地産市值達數十億元，但記者從北京市工商局獲得的工商資料顯示，該樓盤開發商北京泰禾房地産開發有限公司于2002年註冊時，註冊資本僅為5297萬元。以眼下該樓盤每套房源預售價2500萬元~2億元計算，公司註冊資本僅相當於一套中等偏下房源的價格。

　　開發商的母公司為泰禾(香港)集團有限公司。據公開資料顯示，至2005年底，該集團公司的總資産也不過20億元左右，與泰禾紅禦的開發規模相比仍有不小的差距。

　　對此，接受採訪的業內人士認為，借雞下蛋式的杠桿式發展一直是中國房企主要的發展方式之一。