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從限購到限價:新房均價必然下跌?

發佈時間:2011年04月21日 19:01 | 進入復興論壇 | 來源:21世紀經濟報道

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  4月14日,深圳傳出將實施新的樓市調控政策,對新開房源進行限價。此時,恰是國務院房地産調控督察組在深期間。

  “我們已將去年各區域房屋均價告知企業,企業也應配合實現房價控制目標,合理定價,”4月19日,深圳市規劃國土委有關人士對本報記者稱。

  4月20日,國務院督察組結束對全國16個省市的調研。當天,銀監會表態將進行新一輪房價壓力測試。本報記者獲悉,督察組對個別省市樓市調控效果不滿意,部分地方房價調控目標將重置。壓力之下,限價或成為地方政府繼限購之後陸續採用的手段。

  業內人士認為,從限貸、限購到限價,表明樓市調控已到了異常艱難的階段,如果新建商品住房價格未能有效遏制,調控隨時有可能再加碼。

  深圳:備案價變成交價格上限

  5月1日,深圳將正式對新建商品房進行限價。

  “雖然未形成正式文件,但相關部門已經知會開發商,”4月19日,深圳業內人士透露,4月底5月初,深圳市將採取全新的預售備案系統。國土部門將分片區調研折算出該片區的均價,錄入新系統作為片區申報價格的上限。

  據深圳市國土委有關人士表示,各區域國土部門已召開所在轄區房地産企業座談會,向與會企業公佈了2010年各片區商品住房項目成交均價。據與會開發商透露,原則上,今年所售項目漲價不能超過去年均價的5%。據接近市國土部門的消息人士稱,不管有沒有文件,開發商都要進行限價,目前已經開始實施。

  如東港印象項目被要求定價不得高於1~3月片區成交均價,即不超過20000元/平方米;品尚居項目被要求備案均價不得超過20400元/平方米,之後該項目的備案價格調整至約19990元/平方米。

  “備案價格就成了成交價格上限,”世聯地産研究總監王海斌對記者表示,據稱豪宅還可能單列。從總體上看,新房成交均價將呈下跌態勢。

  值得注意的是,深圳上述調控新政是在國務院督察組調研期間傳出。4月12日,國務院督察組抵達深圳,並考察了龍華曼海寧和正在建設中的梅山苑二期保障房項目。

  深圳市國土委強調,此輪調控將聯合物價監管部門一同進行。國土部門已經將去年各片區商品住房項目成交均價提供給物價部門。

  王海斌認為,不能忽視政府調控房價的決心。他認為,限價之後未來可能會進一步“限售”,即個人購買商品房之後五年內不允許出售轉讓,進一步限制需求。

  房價政府説了算?

  深圳新政是國家發改委3月16日《商品房銷售明碼標價規定》通知的具體落實,按照這一通知,各地均被要求在5月1日正式開始施行一房一價。

  “以後房價政府説了算,”潘石屹認為,2011年之前,房價是市場説了算;2011年之後,房價是政府説了算。

  首先,部分城市房價控制目標需重新制定。比如,上個月西安公佈房價目標不超過收入增幅(預計為15%)。在國務院督察組壓力下,日前做出讓步:房價增長幅度低於城鎮收入增幅3.5個百分點。

  上海易居房地産研究院院長楊紅旭認為,這一做法可能被其他城市效倣,還是控制房價漲幅,只不過漲幅比GDP或收入增幅,下滑幾個百分點。

  接下來,限價、房價備案制可能將是具體實施手段。

  深圳之前,房價備案制在一些城市已有實施。據北京開發商介紹,預售證批准了預售價格,開發商的賣價就不能超過預售價格。開發商的對策是把預售價格報高一點,留出漲價空間。“但如果報得太高,就不給發預售證了。”該開發商説。

  有跡象顯示,隨著5月份即將到來,限價將被更多地方使用。

  記者得到最新消息顯示,廣州外圍城市增城也將進行限價。“增城房管局在上週末召集開發商開會,宣佈增城樓市限價目標以去年均價為基準,上浮5%,試行期為三個月,而且不論産品類型。”有增城開發商透露。

  美聯中國全國研究中心主管徐楓預測,如果使用行政手段限制價格及限制高價樓入市,對於發展商銷售策略將有較大影響,北京、上海、深圳、杭州等城市,年內一手住宅成交價格必然下行,但這不能反映市場真實情況。

  限價背後的房價預期分化

  限價政策的背後,是複雜和艱難的樓市調控形勢。

  “一季度出現的悖論是,地産商信心指數下降,而消費者信心指數反而提高了,”王海斌告訴記者,608個城市公佈房價控制目標後,原來人們認為國八條及限購之下房價將下跌的預期改變了,因為絕大部分城市房價控制目標都是上行的。

  從限購到限價: 新房均價必然下跌?