調查稱土地期滿無償收回係全國通行規定

　　上海土地交易公告首次規定“土地出讓期滿後收回”事件引發爭論。多數業內人士表示此項規定與《物權法》衝突，《物權法》中明確規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

　　土地期滿無償收回 並非針對住宅地

　　■本報記者調查發現，相關規定是全國規定而不是上海地方法規

　　■“無償收回”的是“期滿未申請續期”地，住宅用地不用申請“自動”續期

　　■但“自動續期”後要不要再交一次錢，是否受“公共利益”制約未明確

　　■法律疏漏讓住宅“70年難題”仍懸著，南京最早2040年遇到

　　1月14日，上海《第一財經日報》發表了《滬土地出讓驚現“期滿出讓人無償收回”》一文，文章稱，記者在2011年上海土地交易市場首拍中發現，在土地“預申請須知”中，出現了出讓期滿後“出讓人收回並補償相應殘余價值”甚至“出讓人無償收回”的規定，而且收回的範疇包括“土地上的建築物構築物及其附屬設施”。文中記者強調，“這些規定在歷來的土地出讓中均屬首次”。

　　文章援引房産分析師的話説：“這個規定很刺激，以後都這樣，誰還敢買房？誰敢投資地産？”

　　其實不光是房産“業內人士”感到“刺激”，眾多買房人更是害怕：按這樣的理解，我們買的房子，在70年土地使用期限滿了以後，連土地帶房子不就會被無償收回了嗎？那我們買房子的錢到底是買了房子，還是付的租金？

　　第二天，各大網站和媒體紛紛以“上海首次規定土地出讓期滿後無償收回”為題目進行轉載，這個話題持續發酵，引發眾多媒體紛紛抨擊“踐踏私權”、“挑戰物權法”、“消滅安全感”、“與民爭利”……

　　但是，本報記者調查發現，這應該屬於一起新聞“烏龍”，這並非上海的“地方新規”，而是國家普遍施行的。規定的實質也非“70年一滿就收回”這麼簡單一刀切。但是這則“烏龍新聞”的出臺，卻真實地反映了民眾對“70年大限”的“恒産”焦慮和相關法律的模糊。

　　真相追尋

　　新聞發酵

　　官方《通知》越解釋越糊塗

　　1月17日，也就是這條消息見報後的第一個工作日，上海市規劃和國土資源管理局在官網上挂出一份《“土地期滿後的處理方法”相關內容説明的通知》對此作出解釋。解釋中以特別以黑體字標明，所謂“出讓期滿無償收回”，是針對“出讓期限屆滿，土地使用者申請續期未獲批准的，該宗地上的建築物、構築物及其附屬設施的處理方式。”

　　不過，這一通知還是照搬了合同文本文字，缺乏通俗解釋。而媒體又在其中拎出了“符合社會公共利益需要可不批准續期申請”的文意，發出“因為社會公共利益沒法界定，我們的房子還是不安全”的解讀。因為上海國土部門解釋得很不“給力”，不但未釋疑反而加重懷疑，一時間各地媒體紛紛出來安撫民心，“我省不會出臺類似辦法”、“地國土部門表示不會跟進”的報道魚貫而出。

　　第一質疑

　　難道所有開發商都在欺瞞？

　　本報記者看到這個報道，首先感到奇怪：因為如果存在這一“70年滿後房子收回”規定的話，那麼現在開發商賣房子就變成了“借雞生蛋”，把租來的東西直接賣給你，這在法律上是説不通的。最起碼，在購房者和開發商簽訂的售房合同上，應該有這個“70年後收回”的條款提醒，否則就是無效合同。而遍查上海各地購房格式合同，都未見此條款。難道所有的開發商都涉嫌欺瞞詐騙？

　　再度質疑

　　上海真敢“冒天下之大不韙”？

　　上海作為一個開發前沿城市，難道會&&作出這種看似是向上世紀“倒退”的規定？記者又查看了上海市國土部門的説明。上面提到，這一規定的依據是《上海市國有建設用地使用權出讓合同》第二十七、第二十八、第二十九三條相關“土地出讓限期屆滿”的條款。那這三個條款是否是上海市的“地方條款”呢？記者隨即又查閱了包括南京、北京、廣州等多地的《國有建設用地使用權出讓合同》範本，發現都有這三個條款，文字敘述一字不差。這就説明，這個所謂“挑戰物權法”的規定，並非是上海一地獨有。

　　原來如此

　　不是“滬版新規”，是國土部規定

　　最終，記者找到了這三個條款的來源：國土資源部。2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯合發佈《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本。該示範文本中第五章為“期限屆滿”，其中第二十五條到第二十七條和上海版《出讓合同》的第二十七到第二十九條完全吻合。也就是説，根據國家規定，從2008年開始，所有地方的國有建設用地使用權出讓合同中，都必須有這三個條款（本報在右上角原文列出這三個條款供參考）。

　　所以，所謂上海“首次”提出，是一條“烏龍”新聞。確切地説，應該是上海“首次”把這些條款寫到了“預申請須知”中，結果引起了媒體的注意。

　　法律釋疑

　　國土部08版土地出讓 合同範本相關條款

　　第二十五條 使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用本合同項下宗地的，應當至遲于屆滿前一年向出讓人提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應當予以批准。

　　住宅建設地使用權期限屆滿的，自動續期。

　　出讓人同意續期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。

　　第二十六條 土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期，因社會公共利益需要未獲批准的，土地使用者應當交回國有土地使用證，並依照規定辦理國有建設用地使用權登出登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回，出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建築物，構築物及其附屬設施，按本條第項約定履行：（一）由出讓人收回地上建築物，構築物及其附屬設施，並根據收回時地上建築物、構築物及其附屬設施的殘余價值，給予土地使用者相應補償；（二）由出讓人無償收回地上建築物構築物及其附屬設施。

　　第二十七條 土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請續期的，土地使用者應當交回國有土地使用證，並依照規定辦理國有建設用地使用權登出登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。

　　暫時定心

　　這個規定不針對“住宅用地”

　　看這三個條款，通俗解釋應該是這樣的：1、非住宅用地應當在期限屆滿前一年向政府提出續期申請，住宅用地既然“自動續期”就沒有“申請批准”的問題。如果續期申請無傷“社會公共利益需要”，則政府必須批准續期，但批准後要再交一次土地出讓金。2、如果非住宅用地期限屆滿前一年沒有提出續期申請，則到期後政府無償收回。3、如果非住宅用地申請續期因“公共利益”未獲批准的，政府收回土地並給予補償，如果有約在先不補償的則無償收回。

　　可見，“無償收回”的情況必須同時滿足以下兩個條件：一，非住宅用地，二，用地期限屆滿前一年未提出續期申請，或者申請未獲批准且事先約定不補償。而在同一合同文本的其他條款中，有表述很清楚的“土地轉讓期限未到，不得收回”的條款。

　　憂心再起

　　“自動續期”後仍有三大隱憂

　　可以看出，“土地期滿無償收回”報道的來源就在這裡。而這個表述因為過濾了眾多的先決條件（如沒有申請續期，不適用住宅用地等），所以引發了全面的擔憂。事實上，第一財經日報的原始報道中，就已經提出了“不含住宅用地”的意思，在許多轉載中該説法被有意無意忽視了。

　　不過，在澄清了上海的“冤枉”後，卻容易引起更大的焦慮：原來全國都是這樣辦的！而且這三個條款中，關於住宅用地70年期滿後怎麼辦，至少有三個關鍵疑問沒有解釋清楚：一是“自動續期”後，是否還要再付一次土地出讓金？二是“自動續期”是否會受到“社會公共利益需要”的影響而不成功？三是，“轉讓期限未到不得收回”的條款中，也附帶了一條尾巴：“社會公共利益需要”的“特殊情況下”，政府可以收回土地和建築，但要給予市價補償。

　　顯然，這些沒有解釋清楚的三個關鍵疑問，正是法律銜接的漏洞所在，卻也恰恰是所有老百姓和購房人最關心的地方。

　　法律回溯

　　確實不是“挑戰物權法”

　　就這三大疑問，本報記者詢問了眾多相關部門和專家，得到的答覆都是“很複雜，目前還説不清楚”。甚至有人私下對記者表示，這個問題“超出了我們現在的智慧，還是幾十年後後人來解決。”

　　不過記者查閱到，2008年這個新版合同出臺後，國土部土地利用司參與合同制定的幾位官員和專家就曾發表過《以規矩成就方圓——國有建設用地使用權出讓合同示範文本詳解》的文章，對此進行了一定的解釋。 按照這篇權威文章的解釋，出臺這個新版合同，本來目的就是去適應《物權法》的。

　　根據該文章的法律回溯，最初關於“屆滿收回”的法規，是1990年實施的國務院55號令第40條規定：“（土地）出讓年限屆滿，出讓方有權無償收回土地使用權，地上建築物及附著物所有權也由出讓方無償取得”，由於當時商品房制度還沒實施，房子都是公家的，所以這個規定簡單規定“全收回”。

　　而隨著商品房制度的建立，經過歷次修訂的《城市房地産管理法》取消了55號令“連房帶地全收回”規定，做出了“必須提前一年申請續期”的規定。但這一規定沒有區分“住宅用地”和“非住宅用地”，而且對“未申請續期”或申請續期未獲批准的情況下如何補償，沒有任何提及。

　　2007年10月1日起實施的《物權法》對此作了進一步明確：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”“非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動産的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”

　　所以，這相關屆滿后土地如何續期的“三條款”，恰恰是根據《城市房地産管理法》、《物權法》，結合《合同法》的基本原理作出的，雖然説確實還留了漏洞，但説它“挑戰物權法”，並非事實。

　　法律漏洞明顯“70年難題”仍未解

　　這條有些“烏龍”的新聞能夠持續發酵，除了被媒體解讀為“繼續調控樓市，銜接房産稅出臺”的政策意義外，更重要的是觸到了老百姓心頭的痛處：辛辛苦苦攢了多年的錢買來的房子，真的不能是自己的永久財産，只能住70年就要無償上交？正如南京市長季建業前幾天接受本報專訪時所説，“無恒産則無恒心”，“無償收回”四個字，是對“恒心”的打擊。

　　現在雖然可以基本確認，所謂“期滿後無償收回”的規定，並不適用於“住宅用地”，但是，“自動續期”的條款後面，卻沒有提及是否要和“政府批准續期”一樣再交一次土地出讓金，這是個很可能到時候被“靈活操作”的法律漏洞。同時，《物權法》面臨的老問題還是沒解決：“社會公共利益需要”這個沒有明確界定的概念，還是時刻懸在頭上，讓“自動續期”看起來似乎並非“無條件”，也讓無論期限屆滿與否的房子，都沒法徹底避免“被徵收”的陰影。

　　難道，這個難題真的如業內所説，要“留給後人”來解決？

　　延伸

　　青島已現到期難題 南京最快2040年面對

　　住宅用地的“70年大限”，很多人調侃説，“孫子的事情”。真的嗎？

　　2009年，《新華每日電訊》就報道説，青島開發區阿里山小區因為1989年“創新嘗試”設定了20年的土地使用期限。現在到期了，怎麼辦？還沒有後續説法。

　　在南京，一些2000年開發的酒店式公寓，主要分佈在新街口、鼓樓等地，因為屬於商業用地，使用年限是40年，卻在30年後就要遇到這個問題了。國土部門説：“這個問題應該由《物權法》來解釋，國土部門只是執行機構，我們説了不算，也不夠權威。”

　　另外，在“招拍挂”以前的“劃撥”土地建築的老小區，因為沒有掛牌出讓，所以土地證上沒有寫期限。雖然沒有“到期收回”之憂，但也不在“不得收回”的保護範圍裏。(宋南飛 馬祚波)